Deweloperzy mieszkaniowi mają jeszcze potencjał wzrostu

Wartość połowy z 20 analizowanych firm urosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy mocniej niż indeks WIG nieruchomości. Inwestycja w sześć firm przyniosła straty.

W tym roku oczekiwany jest kolejny rekord sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Firma badawcza REAS spodziewa się, że w sześciu największych aglomeracjach sprzedaż (liczona z rezerwacjami) skoczy o 16 proc., do 72 tys. lokali. Po trzech kwartałach 2017 r. deweloperzy notowani na GPW, NewConnect i Catalyst zwiększyli sprzedaż mieszkań o 26 proc., do blisko 22 tys. sztuk. Rynek jest rozpędzony, w ciągu ośmiu miesięcy br. polscy deweloperzy ruszyli z budową niemal 88 tys. lokali – najwięcej w historii branży. REAS oczekuje, że w całym roku będzie to około 100 tys.

Zyskują wybrani

Indeks WIG nieruchomości rośnie sukcesywnie od lutego 2016 r. Do szczytu w połowie września tego roku jego wartość zwiększyła się o 55 proc., do niemal 2,2 tys. pkt. Korekta w ostatnich tygodniach sprowadziła indeks do poziomu 2,14 tys. pkt. Sprawdziliśmy zmianę wartości WIG nieruchomości i poszczególnych spółek w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy. Indeks zyskał 22 proc. Trzeba zaznaczyć, że zbiór spółek jest zróżnicowany – obok deweloperów mieszkaniowych są komercyjni, część firm działa na obu polach.

Najwyższy zwrot dał inwestorom Celtic Properties, budujący Miasteczko Ursus w Warszawie. Kurs akcji niewielkiej firmy, której próżno szukać w rankingach sprzedaży lokali, skoczył o 110 proc., do niemal 8 zł – głównie za sprawą wydanej we wrześniu rekomendacji East Value Research. Analitycy oszacowali cenę docelową akcji na 11,74 zł. O 66 proc., do 3,8 zł, podrożały w ciągu roku papiery innego mniejszego gracza, Triton Development.

Ulubieńcami inwestorów są niewątpliwie Atal i Dom Development – gracze z czołowych miejsc rankingu sprzedaży. Ich notowania rosną stabilnie, zwrot został podbity dywidendami. Na inwestycji w Atal w ciągu 12 miesięcy można było zarobić 54 proc., a Dom Development 48 proc.

Lepszy wynik od indeksu można było osiągnąć, kupując papiery jeszcze trzech firm. Soho Development, niszowy gracz znany z rewitalizacji kwartału na warszawskiej Pradze, dał zwrot rzędu 41 proc. Dobrze spisały się firmy średnie, Ronson i Lokum (odpowiednio 34 i 32 proc.).

W gronie deweloperów z dużą ekspozycją na segment komercyjny błyszczały LC Corp i Echo Investment. Zwrot w przypadku tej pierwszej firmy sięgnął 48 proc., jednak to głównie wrześniowa reakcja na wyjście z akcjonariatu miliardera Leszka Czarneckiego na rzecz funduszy. 25-proc. zwrot zapewniło Echo Investment, głównie za sprawą sowitych dywidend płaconych z pieniędzy pozyskanych ze sprzedaży portfela komercyjnego. Rynek zastanawia się, czy podobny scenariusz nie zostanie powtórzony w przypadku LC Corp. 35-proc. zwrot dał Marvipol, ale wyniki operacyjne grupy ciągnie segment motoryzacyjny. On też umożliwił wypłatę pierwszej w historii dywidendy.

Dziesięć firm (w tym dwie „mieszane") uzyskało wynik gorszy niż indeks, sześć przyniosło ujemny zwrot.

GG Parkiet

Inwestycja w i2 Development zakończyła się 24-proc. stratą – byłoby gorzej, ale spółka latem wypłaciła sowitą dywidendę. Najsłabiej wypadł zapomniany przez inwestorów Orion Investment – ujemny zwrot sięgnął 35 proc.

Jest jeszcze potencjał

– Mamy pozytywne nastawienie do deweloperów mieszkaniowych, potencjał wzrostu wartości spółek jeszcze się nie wyczerpał – uważa Adrian Kyrcz, analityk DM BZ WBK. – W III kwartale 2017 r. mamy kontynuację wzrostowego trendu sprzedaży mieszkań, trwającego od 2009 r. Z kilkoma wyjątkami spółki utrzymały dwucyfrowe tempo wzrostu liczby mieszkań, część ustanowiła kwartalne rekordy, w przypadku największych graczy rzędu 1 tys. lokali. Wydaje się, że w perspektywie roku, dwóch lat stopy procentowe pozostaną niskie, a to główny katalizator popytu na mieszkania. W II kwartale widzieliśmy ożywienie na rynku kredytów hipotecznych, co powinno wspierać sprzedaż lokali – dodaje.

Zdaniem eksperta ten rok będzie dla branży bardzo dobry, przyszły zapowiada się podobnie. – Trzeba pamiętać o przesunięciu między sprzedażą mieszkań a zaksięgowaniem wyniku: perspektywa dobrych wyników i sowitych dywidend sięga tym samym 2020 r. Podsumowując, naszym zdaniem potencjał wzrostu wartości mają zarówno duże spółki, jak i mniejsze. W tym drugim przypadku problemem jest zazwyczaj niska płynność obrotu – mówi Kyrcz.

Analitycy DM Navigator zgadzają się, że dobra sytuacja makro wspiera deweloperów mieszkaniowych, ale w najbliższej przyszłości dużego znaczenia mogą nabrać ryzyka społeczno-polityczne.

Po pierwsze, rosnąć może znaczenie rządowego programu Mieszkanie+. Do końca tego roku ma się rozpocząć budowa 10 tys. mieszkań, pierwsze inwestycje zostaną oddane do użytkowania w I połowie przyszłego roku. Analitycy przyznają, że w większości w mniejszych miastach, a duzi gracze koncentrują się na aglomeracjach.

DM Vestor zwraca też uwagę na ryzyko emigracji ekonomicznej Ukraińców do Europy Zachodniej. Nasi wschodni sąsiedzi z jednej strony częściowo zasypują dziurę po rodzimych pracownikach budowlanych, którzy wyemigrowali, z drugiej generują popyt na mieszkania.

– Prognozowana przez nas sprzedaż deweloperów na sześciu wiodących rynkach na poziomie 72 tys. w 2017 r. wydaje się realna do osiągnięcia – mówi Katarzyna Kuniewicz, partner w REAS, odpowiedzialna za badania i analizy rynku. – Wyniki spółek deweloperskich pokazują, że dobra sprzedaż jest efektem przede wszystkim rozbudowanej i zróżnicowanej oferty. W skali całego rynku można powiedzieć, że deweloperzy są nagradzani za to, że wprowadzają tak szybko jak sprzedają. Jednak już za chwile będą sobie mogły na to pozwolić tylko te firmy, które mają zapasy w bankach ziemi lub są w stanie konkurować finansowo o coraz trudniej dostępne, dobrze zlokalizowane grunty – podsumowuje.