Grunty. Rosnące ceny gruntów nie wystraszyły deweloperów

Zaostrza się rywalizacja pomiędzy deweloperami o najatrakcyjniejsze działki. W najlepszej sytuacji są firmy dysponujące dużymi bankami ziemi. Mniejsi deweloperzy zmuszeni są kupować grunty obarczone ryzykiem.

Ceny gruntów szybko pną się w górę. Brakuje działek w najlepszych lokalizacjach. Mimo to deweloperzy nadal kupują ziemię i zapowiadają kolejne projekty.

Rekordowy popyt na rynku mieszkaniowym w ubiegłych latach przełożył się w ostatnim roku na niespotykany wzrost sprzedaży lokali. Ułatwiła to duża dostępność gruntów. – Deweloperzy mogli w ubiegłych latach budować portfele gruntów, które pozwalały na szybkie wprowadzanie na rynek kolejnych inwestycji bez konieczności podnoszenia cen mieszkań – ocenia Paweł Sztejter, wiceprezes REAS.

Nie zwalniają tempa

Od 2017 r. to się jednak zmieniło. Z powodu wzrostu cen gruntów deweloperzy napotykają coraz większe trudności. Najwięcej wzrosły ceny działek pod inwestycje mieszkaniowe. Z ostatniego raportu JLL wynika, że w niektórych lokalizacjach w Warszawie ceny parceli w ciągu roku podskoczyły nawet o 80 proc.

Jednak deweloperzy kupują kolejne działki i zapowiadają nowe inwestycje.

Murapol planuje wydać w najbliższym czasie na ten cel 200 mln zł brutto. – W ostatnich latach konsekwentnie budowaliśmy bank ziemi, nabywając nieruchomości, które gwarantują nam wypracowanie satysfakcjonującej marży i jednocześnie pozwolą zachować konkurencyjność cenową oferowanych lokali – mówi Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapolu.

Spółka dysponuje obecnie bankiem ziemi o wartości ok. 700 mln zł, który pozwala na realizację projektów deweloperskich obejmujących około 21 tys. lokali mieszkalnych. – Posiadany zapas gruntów zapewni nam utrzymanie dotychczasowego tempa wzrostu przy jednoczesnym wyeliminowaniu presji na nabywanie gruntów po znacznie zawyżonych cenach – podkreśla prezes.

W cenowym wyścigu nie zamierza uczestniczyć Marvipol. – Ograniczamy ryzyko. Dlatego angażujemy się obecnie w segment magazynowy, rozwijający się przede wszystkim na obrzeżach miast i w dużo mniejszym stopniu odczuwający wzrost cen gruntów – mówi Mariusz Poławski, wiceprezes Marvipolu.

W sektorze mieszkaniowym spółka koncentruje się na segmencie średniej wielkości projektów o wyższym standardzie. – W ten sposób jesteśmy w stanie utrzymywać marże na akceptowalnym dla nas poziomie. Dodatkowo w minionym roku, w ramach segmentu projektów o wyższym standardzie, zdecydowaliśmy się wejść na rynek Trójmiasta, rozszerzając geograficznie zasięg naszej działalności – podkreśla prezes. Opierając się na posiadanym banku ziemi, Marvipol planuje w tym roku realizację kolejnych dziewięciu inwestycji mieszkaniowych, z których sześć będą stanowić nowe projekty, a pozostałe będą kontynuacją.

Budują i kupują

Tempa inwestycji nie ogranicza JHM Development. Spółka planuje też kolejne zakupy gruntów. – Posiadany obecnie bank ziemi umożliwia nam budowę ponad 1600 lokali. W najbliższych dwóch latach uruchomimy też budowę kolejnych 1000. Wśród planowanych inwestycji są kolejne etapy już zrealizowanych projektów deweloperskich i nowe inwestycje – mówi Regina Biskupska, prezes JHM Development.

Spółka prowadzi obecnie zaawansowane negocjacje w sprawie zakupu terenu pod zabudowę mieszkaniową w Łodzi i w Bydgoszczy. – Rozważamy też inne lokalizacje. Jesteśmy zainteresowani zwłaszcza Trójmiastem. Staramy się tak planować inwestycje, aby w przyszłości podnieść poziom sprzedaży do 500 mieszkań rocznie – podkreśla prezes Biskupska.

Zdaniem ekspertów w najtrudniejszej sytuacji są obecnie średniej wielkości firmy, które nie dysponują pokaźnym bankiem ziemi. Dla nich szansą może się okazać zakup tańszych działek z podwyższonym ryzykiem inwestycyjnym, np. objętych ochroną konserwatorską lub wymagających dużych nakładów na kompleksową rewitalizację. – Deweloperzy sięgają też po nieruchomości, na których nie jest dopuszczona zabudowa mieszkaniowa – mówi Sztejter. Dlatego w ich ofercie pojawiają się aparthotele lub mikroapartamenty, realizowane jako lokale usługowe.