Notowani budowniczowie mieszkań trzymają formę

Sprzedaż na szerokim rynku ma się skurczyć drugi rok z rzędu, a deweloperzy z GPW i Catalyst nastawieni są na odbicie lub stabilizację.

Dalszy, mocniejszy spadek liczby mieszkań wprowadzanych przez deweloperów na rynek, w konsekwencji drugi z rzędu rok spadku sprzedaży, a także dalszy, choć już nie tak dynamiczny, wzrost cen lokali – to scenariusz firmy doradczej JLL Reas na ten rok.

Hamowanie trwa

Analitycy szacują, że w 2019 r. w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedadzą 58–59 tys. mieszkań, o 10 proc. mniej rok do roku. W 2018 r. sprzedaż skurczyła się o 11 proc., do 64,9 tys. lokali i był to pierwszy rok korekty po pięciu latach boomu (wtedy liczba transakcji rosła o średnio 18,9 proc. rocznie).

W 2018 r. spadek sprzedaży był tłumaczony głównie kłopotami po stronie podaży – wzrostem kosztów wykonawstwa oraz opóźnieniami natury administracyjnej, spotęgowanymi wyborami samorządowymi. To pociągnęło za sobą wzrost cen mieszkań. Nie było też programu MdM – wizja jego zakończenia napędziła sprzedaż w rekordowym dla branży 2017 r.

W ostatnich dwóch kwartałach (IV 2018 r. i I 2019 r.) nastąpiła poprawa pod względem wprowadzania mieszkań do sprzedaży – dzięki stabilizacji na rynku budowlanym. Również tempo wzrostu cen mieszkań wyhamowało. To jednak nie przełożyło się na istotną poprawę sprzedaży w I kwartale 2019 r. Nabywców znalazło w tym czasie 16,5 tys. mieszkań, o 10 proc. mniej rok do roku i tyle samo kwartał do kwartału. Zdaniem analityków, kurczy się popyt inwestorów na mieszkania na wynajem, kupowane najczęściej jako lokata wolnej gotówki: rosnące ceny zmniejszają rentowność najmu.

Według obliczeń JLL Reas średnie ceny mieszkań w ofercie na stołecznym rynku urosły do 10 tys. zł za mkw., co oznacza niemal 15-proc. wzrost w ciągu 12 miesięcy. Dalszy wzrost obserwowany był także we Wrocławiu i Łodzi, a w Trójmieście, Krakowie i Poznaniu ceny ustabilizowały się.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy mieszkania podrożały w zależności od rynku o 8–15 proc. i według analityków JLL Reas nie ma co liczyć na korektę – spodziewany jest raczej dalszy, choć już nie tak dynamiczny wzrost. Popyt na mieszkania jest relatywnie stabilny, napędzany niskimi stopami procentowymi, a jeśli chodzi o podaż, przewidywane jest dalsze obniżenie. W 2019 r. w ofercie ma się pojawić 58,6 tys. mieszkań, to o 11 proc. mniej rok do roku – dla porównania w trudnym 2018 r. spadek sięgał tylko 2,3 proc.

Warto zauważyć, że Łódź i Poznań to dalej rynki rosnące, które na początku br. zanotowały kwartalne rekordy sprzedaży, odpowiednio 1,7 tys. i 1,3 tys.

– Spodziewamy się kontynuacji trendu, czyli zmniejszania się podaży i sprzedaży także w 2020 r. Względna równowaga między liczbą mieszkań wprowadzanych na rynek a kupowanych to najlepszy scenariusz spowolnienia – mówi Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. – Trudno snuć prognozy na dalsze lata. Po pierwsze, mamy wybory parlamentarne i pytanie, jaka będzie polityka mieszkaniowa. Po drugie, nie wiadomo, czy i kiedy dojdzie do zapowiadanych zmian legislacyjnych, jak nowa ustawa o planowaniu przestrzennym, potencjalne ograniczenia w najmie krótkoterminowym – dodaje. Ekspert zaznacza, że sytuacja pogorszy się, gdy podwyżka stóp procentowych zbiegnie się ze spowolnieniem gospodarczym.

Dobre nastroje

W 2018 r. zdecydowana większość deweloperów z rynku kapitałowego zanotowała niższą sprzedaż mieszkań. W I kwartale br. wyniki były bardzo zróżnicowane, z deklaracji menedżerów wynika, że zdecydowana większość w całym 2019 r. spodziewa się sprzedaży wyższej lub przynajmniej porównywalnej z ubiegłoroczną. Ponieważ ceny mieszkań rosną, za spadkiem sprzedaży w ujęciu ilościowym nie musi iść taki sam spadek wartości sprzedaży.