Nieruchomości wiele kosztują strefę euro

Wielka korekta na rynku domów i mieszkań w Hiszpanii oraz Irlandii jest wciąż daleka od zakończenia. Sektor nieruchomości jest tam ciągle kulą u nogi gospodarek. Niektórzy analitycy widzą dużą bańkę spekulacyjną we Francji

Pęknięcie baniek na rynku nieruchomości w 2007 r. rozpoczęło kryzys w USA, który szybko przekształcił się w światowe załamanie finansowe. Nieruchomościowa bańka zdemolowała też sektory bankowe Irlandii i Hiszpanii, wpędzając te kraje w ciężki kryzys gospodarczy i zadając potężne ciosy strefie euro. Wiele wskazuje, że rynek nieruchomości może jeszcze przysporzyć kłopotów eurolandowi. Analitycy dostrzegają bowiem kolejną bańkę w tym sektorze. Tym razem we Francji, drugiej pod względem wielkości gospodarce Europy.

Opowieść o dwóch miastach

– To gigantyczna bańka. Tym bardziej niebezpieczna, że obejmuje cały kraj. Osiągnęła swój szczyt w lecie 2011 r. – ostrzega Pierre Sabatier, analityk z firmy konsultingowej PrimeView. Od 1998 r. średnie ceny nieruchomości wzrosły we Francji o 160 proc. Dochody gospodarstw domowych zwiększyły się w tym czasie o 35 proc. Domy i mieszkania drożały w ostatniej dekadzie szybciej niż w Hiszpanii. W III kwartale 2011 r. ceny osiągnęły rekordowy poziom. Paryż prześcignął Nowy Jork na liście najdroższych miast świata z ceną metra kwadratowego wynoszącą aż 18 tys. euro. Od II kwartału 2009 r. do III kwartału 2011 r. średnia cena paryskiego apartamentu wzrosła o 39 proc.

W końcówce 2011 r. ceny w Paryżu się ustabilizowały i nieco spadły w pozostałej części kraju (spadały w miastach powyżej 10 tys. mieszkańców, na wsi jednak wciąż rosły).

– Ważnym pytaniem jest to, czy mamy już do czynienia z korektą na francuskim rynku nieruchomości. Kilka wskaźników sugeruje, że to może już być początek korekty. Popyt na pożyczki hipoteczne spadał w ostatnich kwartałach, a w końcówce 2011 r. spadał w podobnym tempie, co podczas kryzysu w 2008 r. Pozwolenia budowlane i liczba rozpoczętych budów zniżkowały w pierwszych miesiącach 2012 r., a banki zaostrzają standardy przyznawania pożyczek hipotecznych – wskazuje Frank Oland Hansen, ekonomista z Danske Banku.

Część analityków dokonuje historycznych porównań z pęknięciem bańki na francuskim rynku nieruchomości w latach 30. Mimo wielkiego kryzysu, ceny domów i mieszkań wówczas rosły, m.in. dlatego, że inwestorzy przerzucili się z akcji na „bezpieczniejsze" aktywa, za jakie uznawali nieruchomości. Gdy jednak w 1935 r. premier Pierre Laval obniżył limit wysokości czynszów, bańka pękła. – Zmiana polityki dokonana wówczas przez Lavala była katalizatorem kryzysu na rynku nieruchomości. To samo może nastąpić teraz, w związku z fiskalnym zaciskaniem pasa. Znikają przecież niektóre czynniki, które wspierały rynek, takie jak ulgi podatkowe, a banki ograniczają akcję kredytową, gdyż przystosowują się do wymogów Bazylei III – twierdzi Sabatier.

Jak mocny może być spadek cen nieruchomości we Francji? PrimeView prognozuje, że sięgnie on 40 proc. w ciągu następnych 5–10 lat. Analitycy Credit Agricole szacują, że spadek sięgnie  12?proc. do końca przyszłego roku. Później możemy mieć do czynienia ze stopniową korektą, która przeciągnie się nawet do 2016 r. Agencja Standard & Poor's prognozuje natomiast korektę sięgającą 15 proc.

Pęknięcie bańki na rynku byłoby poważnym ciosem dla francuskiej gospodarki, która i tak już ma sporą „zadyszkę". Nieruchomości stanowią 65 proc. majątku francuskich gospodarstw domowych, gdy w Niemczech odsetek ten wynosi 57 proc., w Japonii 39 proc., a w USA 27 proc. Załamanie w sektorze mogłoby również zostać uznane przez inwestorów za rozlanie się kryzysu zadłużeniowego z peryferii strefy euro na Francję. – Kilka czynników wskazuje obecnie, że rynek może być w punkcie zwrotnym. W normalnych warunkach nie powinno to wywoływać wiele niepokoju. Ale znajdujemy się w środku europejskiego kryzysu zadłużeniowego. Jeżeli uwaga inwestorów przeniesie się na Francję, kryzys się zaostrzy – przyznaje Hansen.

Nie wszyscy eksperci są jednak przekonani co do tego, że francuskiemu rynkowi grozi załamanie. – Nie można jeszcze mówić o bańce. Sytuacja we Francji jest wciąż dużo lepsza niż np. w Holandii, która może mieć dużo większe problemy z sektorem nieruchomości. Rynek ten nie jest zresztą największym problemem francuskiej gospodarki – mówi „Parkietowi" Nicholas Spiro, szef firmy konsultingowej Spiro Sovereign Strategy.

– Widzimy oznaki bańki na francuskim rynku nieruchomości i nie zdziwiłoby nas, gdyby ceny domów we Francji spadły w nadchodzących latach o 10–20 proc. Jednakże jedną rzeczą jest zidentyfikować bańkę, a inną przewidzieć, kiedy ona pęknie. Jeżeli nastroje na rynkach poprawią się, ceny domów mogą rosnąć jeszcze przez kilka lat – uważa Hansen.

Krajobraz po katastrofie

Skutki pęknięcia bańki na rynku nieruchomości wciąż są mocno odczuwane przez Hiszpanię. Tamtejszy rynek jest w zapaści i nic nie wskazuje, by korekta prędko się skończyła. Hiszpania ponosi konsekwencje wielu lat spekulacyjnego szaleństwa. W latach 1995–2008 ceny nieruchomości wzrosły tam blisko trzykrotnie, gdy dochody gospodarstw domowych zwiększyły się o około 70 proc. Otrzeźwienie musiało więc być bolesne. Według danych barcelońskiego Universitat Pompeu Fabra (UPF), od 2006 r. do końca 2011 r. ceny domów i mieszkań spadły w Hiszpanii o 41,7 proc. Do największego spadku doszło pomiędzy II?kwartałem 2010 r. a takim samym okresem 2011 r. Wyniósł on 19,7 proc. Na rynku doszło do „selekcji naturalnej". Najbardziej spadały ceny nieruchomości o gorszym standardzie położonych w dzielnicach robotniczych (nawet 55 proc. w ciągu ostatnich pięciu lat). Jose Garcia-Montalvo, główny autor tej analizy, nie ma wątpliwości, że to jeszcze nie koniec spadków. – Spadek cen nie osiągnął jeszcze dna. Popyt nie może bowiem być aktywowany dopóki nie podniosą się rynek kredytowy, gospodarka i liczba zatrudnionych – wskazuje Garcia-Montalvo.

Sytuacja na rynku prędko się więc nie poprawi. Według najbardziej optymistycznych, rządowych prognoz Hiszpania może wyjść z recesji dopiero w 2013 r. (wielu analityków spodziewa się jednak, że nastąpi to o wiele później). Stopa bezrobocia jest bliska 25 proc., a w przypadku ludzi młodych przekracza 50 proc. Hiszpańskie banki przeżywają poważne problemy, wciąż liżąc rany po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości, w wyniku której mają w swoich bilansach toksyczne aktywa sięgające 184 mld euro. Popyt jest więc siłą rzeczy rachityczny i taki pozostanie może jeszcze przez wiele lat.

Ponadto podaż na rynku jest wciąż duża. Według danych Credit Agricole Cheuvreux w rękach banków znajduje się blisko 20 proc. z około 1 mln pustych domów czekających na sprzedaż. Pożyczkodawcy zalewają więc rynek nieruchomościami sprzedawanymi z dużymi upustami cenowymi. Do takiej wyprzedaży skłaniają ich regulacje, które każą im po upływie pewnego czasu odpisywać do 35 proc. wartości nieruchomości przejmowanej za długi. Należący do Banco Santander pożyczkodawca hipoteczny Banesto sprzedał więc w I kwartale 2012 r. więcej domów, niż przejął ich od dłużników. – Hiszpańskie banki nie prowadzą akcji kredytowej, która byłaby wystarczająca dla gospodarki, niechętnie kupują dług swojego kraju i stały się wielkimi agencjami sprzedaży nieruchomości – wskazuje Spiro.

Wielka głębia

Krach podobnej skali uderzył również w Irlandię. Według danych irlandzkiego Centralnego Biura Statystycznego w marcu 2012 r. ceny domów i mieszkań były tam średnio o 49 proc. niższe niż podczas szczytu z 2007 r. Kraj ten, podobnie jak Hiszpania, zbiera owoce szalonej spekulacji na rynku nieruchomości w latach poprzedzających kryzys.

Dosyć zaskakujące dane na temat tego sektora przynosi analiza „Dlaczego ceny irlandzkich domów nadal spadają?" przygotowana przez Bank Irlandii. Eksperci banku centralnego, korzystając z czterech różnych modeli, wyliczyli, że nieruchomości staniały dużo bardziej, niż uzasadniałaby to kondycja gospodarcza kraju i rynkowe fundamenty. Nieruchomości są więc niedowartościowane od 12 proc. do 26 proc., a oznak odbicia na rynku nie widać.

Czym to tłumaczyć? Autorzy tego opracowania wskazują na brak zaufania inwestorów do rynku, negatywne oczekiwania co do przyszłych cen nieruchomości i niepewność związaną z kondycją gospodarczą Irlandii. Ponadto irlandzki sektor bankowy przechodzi proces delewarowania, więc trudno o kredyty, zwłaszcza na zakup domów w kraju, który całkiem niedawno przeżył pęknięcie bańki. W zeszłym roku udzielono na Zielonej Wyspie jedynie 11 tys. pożyczek hipotecznych, o 30 proc. mniej niż w 2010 r. i dziesięć razy mniej niż w 2006 r. – Do większego niż uzasadniony spadku cen przyczyniło się zaostrzenie dostępu do kredytów hipotecznych przez banki – przyznaje Rachel Doyle, prezes irlandzkiego Stowarzyszenia Brokerów Ubezpieczeniowych.

Część ekspertów ma jednak poważne wątpliwości co do tego, czy skala spadku cen nieruchomości była nieuzasadniona. – Raport banku centralnego należy traktować ze szczyptą sceptycyzmu. Należy pamiętać w pierwszej kolejności o tym, że działania banków doprowadziły przed wybuchem kryzysu do znacznego zawyżenia cen nieruchomości – wskazuje Michael Kilcoyne, szef Irlandzkiego Stowarzyszenie Konsumentów.

Jeżeli jednak Bank Irlandii ma rację i przecena na rynku rzeczywiście okazała się dużo większa, niż było to uzasadnione, czy to znaczy, że w sektorze może wkrótce dojść do stopniowego ożywienia? W marcu, po raz pierwszy od sierpnia 2010 r., ceny irlandzkich domów przestały spadać. W Dublinie wzrosły nawet (po raz pierwszy od maja 2011 r.) o 0,7 proc. Czy to oznaki stabilizacji, czy też dalsza część chorobowych konwulsji w branży?

– Miesięczne dane mogą być bardzo zmienne. Jednakże dane za marzec dają nadzieję. Statystyki, które zostaną opublikowane w nadchodzących miesiącach, będą bacznie obserwowane pod kontem tego, czy zaświadczą o wstępnych stadiach stabilizacji – twierdzą analitycy dublińskiej firmy Glas Securities.

Wiele czynników przemawia jednak, by być pesymistą. Irlandia, mimo że poradziła sobie z kryzysem lepiej niż Grecja czy Portugalia, jest nadal krajem o mocno osłabionej kondycji gospodarczej. Konsumenci i banki liżą rany po załamaniu ekonomicznym. Popyt więc znacząco nie wzrośnie. Wielu analityków widzi duże pole do dalszej korekty na rynku. Zwłaszcza że ceny domów i mieszkań wciąż nie powróciły do poziomu sprzed powstania bańki. Według ekspertów dublińskiej firmy badawczej Davy Securities, irlandzkie nieruchomości mogą stanieć nawet o  70?proc. w porównaniu z cenami ze szczytu bańki spekulacyjnej w 2007 r.

Wygląda również na to, że sektor nieruchomości będzie jeszcze przez dłuży okres kulą u nogi części europejskich gospodarek. W USA (czytaj w ramce obok) korekta przebiegła szybciej niż w Hiszpanii, choć ceny rosły tam w podobnym tempie. Hiszpańskie oraz irlandzkie nieruchomości wciąż są droższe niż przed powstaniem bański spekulacyjnej, gdy w USA ta różnica już prawie została zniwelowana. Wolumen transakcji na rynku spadł w Irlandii od szczytu gorączki spekulacyjnej o 83 proc., w Hiszpanii o 64 proc., a w USA zaledwie o 46 proc. Jak zauważyli komentatorzy „The Economist": jeśli chodzi o rynek nieruchomości, Europa zmierza tam, gdzie USA. Tylko wolniej.

Brytyjski rynek z trudem podnosi się po kryzysie

Ceny domów Wielkiej Brytanii spadły w kwietniu po raz pierwszy od pięciu miesięcy, o 0,2 proc. w porównaniu z marcem – wynika z badań firm Acadametrics i LSL Property Services. Średnia cena domu w Anglii i Walii wynosiła w zeszłym miesiącu 220,7 tys. funtów i była o 0,7 proc. niższa niż rok wcześniej. Powodem spadku było m.in. wygaśnięcie ulg podatkowych na zakup nieruchomości. W?I kwartale ceny i popyt na domy rosły, gdyż konsumenci chcieli zdążyć z transakcjami zakupu przed wygaśnięciem ulg. W kwietniu wartość transakcji spadła więc o blisko 20 proc. Brytyjski rynek nieruchomości wciąż próbuje się podnieść po kryzysie. Wysiłki te udaremniane są jednak przez recesję, trudny dostęp do kredytów, stosunkowo wysokie bezrobocie oraz pogarszające się nastroje konsumentów. – Nic nie przemawia za tym, by można oczekiwać dużego wzrostu cen nieruchomości. Przy ograniczonym dostępie do kredytów popyt również będzie ograniczony. Nastroje mogą się jeszcze pogorszyć w tym roku – twierdzi Peter Williams, prezes firmy Acadametrics. Są jednak oznaki stabilizacji na rynku. Raport przygotowany przez firmę Rightmove wskazuje, że coraz więcej Brytyjczyków spodziewa się w tym roku wzrostu cen nieruchomości. W poprzednim kwartale takie oczekiwania miało 25 proc. ankietowanych, a w obecnym już około jednej trzeciej – to największy odsetek od III kwartału 2010 r. Równocześnie jednak połowa ankietowanych wskazuje, że ceny domów i mieszkań w Wielkiej Brytanii wciąż są zawyżone.

Rynek w USA czeka stabilizacja. Silnego odbicia nie będzie

Ostatni odczyt indeksu S&P/CaseShiller wskazuje, że w lutym ceny domów w 20 największych amerykańskich metropoliach spadły o 3,5 proc. Znalazły się na poziomie z 2002 r. (a po  uwzględnieniu inflacji na poziomie z 1998 r.). Oznacza to, że znaczna część korekty na rynku już się dokonała i można oczekiwać stabilizacji. – Niemal wszystkie niecenowe wskaźniki: sprzedaż domów na rynku wtórnym, zwiększone wydatki na udoskonalenia domów, wzrost liczby  budów nieruchomości wielorodzinnych sugerują, że rynek w zeszłym roku sięgnął dna i się od niego odbił – uważają analitycy firmy badawczej Fiserv. Wskazują, że w nadchodzących miesiącach branżę czeka stabilizacja. Część analityków wskazuje jednak, że dno nie zostało jeszcze osiągnięte, ale stanie się to w krótkim terminie. – Oczekiwania co do dalszego spadku cen ograniczają sprzedaż na rynku, ale myślę, że już dosięgamy dna – twierdzi Lewis Ranieri, szef firmy Uniondale, pionier branży obligacji hipotecznych w USA. Eksperci zgodnie twierdzą, że nie można się spodziewać  w nadchodzących latach dużego odbicia cen nieruchomości. W czasie przedkryzysowego boomu domy w USA zdrożały przecież nienaturalnie dużo. Korekta zredukowała więc ceny do poziomów zbliżonych do gospodarczych realiów. Podaż na rynku jest wciąż duża. Banki nie radzą sobie z wyprzedawaniem domów przejętych od dłużników hipotecznych. Zwyżki cen domów i mieszkań będą więc bardzo małe. Analitycy Fiserv spodziewają się, że przez następnych pięć lat będą one wynosiły średnio 3,9 proc. rocznie. Czyli prawdopodobnie niewiele więcej niż inflacja.