Niezłe prognozy dla rynku biurowego

Zdaniem ekspertów i przedstawicieli branży nieruchomościowej rynek biurowy w Polsce będzie się dalej rozwijał, ale pod warunkiem, że nie dojdzie do recesji w Europie. Analitycy liczą na wzrost kursów spółek działających w tym sektorze

– Kiedy mówimy o sytuacji na rynku nieruchomości, to pod uwagę musimy wziąć dwa aspekty. Z jednej strony są to twarde fakty i liczby, jak chociażby PKB, który w Polsce rośnie. Z drugiej natomiast są to emocje, które są nieprzewidywalne – powiedział Wojciech Papierak, prezes Polskiego Holdingu Nieruchomości, podczas debaty na temat perspektyw rynku nieruchomości biurowych, prowadzonej przez Jakuba Kurasza, redaktora naczelnego „Parkietu".

Pozytywny scenariusz

Papierak uznał, że na podstawie analizy zmian PKB i kształtowania się stóp procentowych można by formułować jakieś twarde tezy. W związku z tym, że jesteśmy częścią globalnej gospodarki, wpływ na naszą sytuację mają jednak również emocje oraz zachowania na innych rynkach. – Gdyby jednak możliwe było odseparowanie Polski, to biorąc pod uwagę nasze położenie i tempo rozwoju gospodarki, należałoby być optymistą. Jesteśmy optymistami w odniesieniu do perspektyw branży, ale z zastrzeżeniem, że niestety jesteśmy podatni na emocje, które nie do końca Polski dotyczą – powiedział.

Z jego prognozami dla rynku zgodziła się Kamila Wykrota, associate director w DTZ. – Mogłabym tutaj ewentualnie dodać, że bardzo istotnym czynnikiem jest również to, że nie jesteśmy jeszcze nasyconym i tak dojrzałym rynkiem. Wciąż mamy bardzo duży potencjał wzrostu i dlatego czynniki makroekonomiczne są bardzo istotne. Gdy firmy rozwijają się, zwiększają zatrudnienie, rośnie liczba małych i średnich przedsiębiorstw, to zwiększa się również popyt na powierzchnie biurowe – podkreśliła. – Sytuacja makroekonomiczna wzmacnia silne fundamenty rynku nieruchomości, czyli stabilny w porównaniu z innymi rynkami popyt oraz relatywnie aktywny rynek inwestycyjny, który odgórnie wpływa na rozwój segmentu nieruchomości biurowych – dodała.

Maciej Wewiórski, analityk w DM IDMSA, zastrzegł, że w swoich modelach nie uwzględnia wprost koniunktury w przyszłości. Stara się bazować na obecnej sytuacji, gdyż w zależności od zakładanych wartości tzw. czynszów w przyszłości (ERV, czyli estimated rental value), można uzyskać bardzo różne wyceny spółek. – Dlatego przyjmujemy wartość ERV równą obecnym poziomom. W naszym podstawowym modelu zakładamy, że Europa nie wejdzie w głęboką recesję, a Polska będzie się dalej rozwijać w tempie 2 – 3 proc. rocznie. Gdyby jednak doszło do głębokiej recesji w Europie, wtedy prawdopodobnie Polska byłaby ofiarą spadków, przez co tempo wzrostu PKB spadłoby poniżej 2 proc. Wówczas trzeba byłoby obniżyć również ERV. My mamy jednak scenariusz raczej pozytywny – powiedział Wewiórski.

Jego prognozy za korzystne uznał Wojciech Papierak. – Ten scenariusz nie jest zły. Nie chodzi o to, żeby być hurraoptymistą. Nie jesteśmy w takim momencie, żeby przewidywać, że za pięć – siedem lat w Warszawie będą się działy jakieś nadzwyczajne rzeczy, ale nie spodziewacie się też katastrofy, a to dobry prognostyk dla branży nieruchomości – powiedział. Szef PHN przywołał wyniki badania przeprowadzonego przez TNS OBOP wśród przedstawicieli firm nieruchomościowych i instytucji finansowych. – Na każde z kilkunastu zadanych pytań padła odpowiedź, która potwierdza perspektywy branży. Odpowiedzi wskazują na utrzymanie obecnych tendencji lub zmiany w kierunku pozytywnym. To też pozwala widzieć przyszłość przynajmniej w takich kolorach jak teraz i nie spodziewać się katastrofy – powiedział.

Wyceny rynkowe spółek giełdowych z sektora deweloperskiego cechują się relatywnie dużą zmiennością. Na rynku jest wielu inwestorów (m.in. OFE) poszukujących stabilnych inwestycji. W naszej ocenie PHN, ze swoją strategią, ma szansę stać się takim podmiotem – oferującym stabilny zwrot z inwestycji i w ograniczony sposób reagującym na zmiany koniunkturalne czy inne wahania rynkowe. Kamila Wykrota, associate director w DTZ

Ostrożny w ocenie perspektyw branży jest za to Filip Krasiński, starszy negocjator rynku nieruchomości w BNP Paribas Real Estate Polska. – Polska jest nadal traktowana jako jeden z faworytów i wiodących rynków nieruchomości w naszym regionie. Byłbym jednak ostrożny co do dalszych perspektyw. Dużo projektów zostało odblokowanych, mają finansowanie. Tych powierzchni planuje się stosunkowo dużo. Do końca tego roku około 200 tys. mkw., do końca przyszłego około 300 tys. mkw. Wzrost podaży z pewnością wpłynie na wysokość czynszów – podkreślił Krasiński.

Ale boomu nie będzie

Uczestnicy debaty byli zgodni co do tego, że polski rynek nieruchomości biurowych powinien się dalej rozwijać. Nie oczekują jednak ponadprzeciętnego tempa wzrostu. – Nie spodziewamy się boomu na rynku nieruchomości biurowych w perspektywie kilku najbliższych lat. Mimo że w tym i kolejnym roku oddane zostanie relatywnie dużo nowej powierzchni biurowej, oczekujemy raczej stabilnego rozwoju – powiedziała Wykrota. – W ostatnim okresie rynek biurowy w Warszawie jest bardzo zrównoważony. Czynsze w najlepszych obiektach w tzw. centralnym obszarze biznesu wzrosły, aczkolwiek w innych lokalizacjach widzimy presję w dół na czynsze efektywne, spowodowaną większymi pakietami zachęt oferowanych przez właścicieli nieruchomości – dodała. Zaznaczyła, że w okolicach Pałacu Kultury i Nauki nie ma obecnie wyboru gotowych powierzchni biurowych powyżej 2 – 3 tys. mkw., a popyt na powierzchnie w tej lokalizacji wciąż jest spory. – W ciągu dwóch, trzech lat pojawią się nowe projekty na rynku i to może mieć wpływ na stawki, ale z drugiej strony widzimy, że ten popyt cały czas jest i rośnie. Uważamy, że w tym roku popyt mierzony liczbą metrów kwadratowych powierzchni wynajętej może być jeszcze wyższy, gdyż kończy się cykl umów podpisywanych w czasie boomu, czyli w latach 2006 – 2007. Już widzimy dużych najemców szukających nowych lokalizacji lub renegocjujących warunki w obecnych siedzibach. To wpływa bardzo pozytywnie na rynek – powiedziała.

Co z tym finansowaniem?

Maciej Wewiórski przewiduje, że rynek nie będzie się już rozwijać w takim tempie, jak to miało miejsce dwa czy trzy lata temu, gdyż nie gwarantuje on odpowiednich stóp zwrotu. – A jeśli deweloper nie ma szansy osiągnąć satysfakcjonującej stopy zwrotu, to po prostu nie rozpoczyna projektu – podkreślił. Wyjaśnił, że efektywne stawki czynszów (po uwzględnieniu wakacji czynszowych czy kosztów wystroju) spadły, a koszty budowy i ceny gruntów praktycznie się nie zmieniły – i z tego wynika obniżenie stóp zwrotu.

Projekty realizowane w ramach joint venture uważamy za interesujące, mimo że PHN nie jest zadłużony. W ramach joint venture można bowiem podzielić się ryzykiem z innym podmiotem lub zdobyć finansowanie projektu. Wojciech Papierak, prezes PHN

Kamila Wykrota uznała z kolei, że deweloperzy nadal osiągają satysfakcjonujące ich marże, o czym świadczy skala realizowanych inwestycji. – Przedstawiciele branży mają jednak większy problem – chodzi o dostęp do finansowania. Uważam, że to będzie miało największy wpływ na ich plany inwestycyjne. Banki oczekują, że około 40 –  50 proc. powierzchni będzie wynajętej, zanim uruchomią kredyt, co jest trudne, ale możliwe do osiągnięcia przy obecnym poziomie popytu – powiedziała. – Pojawiły się także projekty w 100 proc. finansowane kapitałem własnym oraz coraz częstsze jest zawiązywanie konsorcjum z partnerem finansowym. W ostatnim okresie deweloperzy sięgają też po pieniądz z rynku z emisji obligacji korporacyjnych. Luka w finansowaniu jest jednak odczuwalna. Na bardziej dojrzałych rynkach widoczna jest większa obecność pieniądza z funduszy emerytalnych i firm ubezpieczeniowych, co byłoby bardzo pożądane również w Polsce – dodała.

Uwagę na wzrost znaczenia własnych pieniędzy w miejsce kredytów zwrócił Filip Krasiński. – W ostatnich dwóch, trzech latach było trudno o finansowanie. Teraz jest trochę lepiej. Własny kapitał może być jednak kluczowy dla deweloperów, którzy chcą budować spekulacyjnie, nie czekając na spełnienie wymogów dotyczących wynajęcia powierzchni, czyli podpisanie umów typu pre-lease. Ciekawym rozwiązaniem mogą być też spółki joint venture – powiedział.

Warszawa i długo nic

Uczestnicy debaty zgodzili się, że rynek warszawski odznacza się znacznie lepszymi perspektywami niż miasta regionalne. – Rynek warszawski jest bardziej zdywersyfikowany, szczególnie od strony popytu, który jest generowany przez firmy różnej wielkości i z różnych branż. Rynki miast regionalnych są natomiast uzależnione przede wszystkim od kondycji firm z sektora BPO (outsourcing usług biznesowych – przyp. red.) – powiedziała Kamila Wykrota. – Czynniki wpływające na popyt w innych miastach nie są tak stabilne, jak w Warszawie. Dlatego widać w nich duże spowolnienie aktywności deweloperów oraz zmniejszenie zainteresowania inwestorów spowodowane wzrostem awersji do ryzyka, a przez to ograniczoną płynność na tych rynkach. Brak perspektywy sprzedaży projektów działa na deweloperów zniechęcająco, co prowadzi do utrzymania tego spowolnienia – dodała. Wśród obiecujących rynków poza Warszawą wskazała Kraków, Trójmiasto i Wrocław.

Przed deweloperami, którzy byli nastawieni na długi okres bardzo dobrej koniunktury, stoi trudne zadanie zmniejszenia zadłużenia i poprawy przepływów pieniężnych. To widać ewidentnie po GTC, ale nie tylko. Deweloperzy pozostają optymistami, ale niektórzy zaczęli się okopywać. Przedstawiciele Echo czy GTC mówią, że koniunktura prawdopodobnie się nie pogorszy, ale to, co robią, świadczy o czymś zgoła odmiennym. Maciej Wewiórski, analityk w DM IDMSA

Te same miasta za obiecujące uznał Filip Krasiński. Także on zwrócił jednak uwagę na różnice między stolicą i innymi miastami. – W Warszawie mamy 3,65 mln mkw. powierzchni biurowych. W zajmującym drugie miejsce w tej klasyfikacji Krakowie jest to 514 tys. mkw. i taką różnicę można uznać za przepaść. Dlatego Warszawa przez długi czas będzie ośrodkiem, gdzie lokowane będą główne siedziby firm. Nadal będziemy też obserwować dużą różnicę w aktywności deweloperów i inwestorów między Warszawą a innymi miastami – dodał.

Deweloperzy komercyjni w górę?

Maciej Wewiórski stwierdził, że przed deweloperami, którzy byli nastawieni na długi okres bardzo dobrej koniunktury, stoi trudne zadanie zmniejszenia zadłużenia i poprawy przepływów pieniężnych. – To widać ewidentnie po GTC, ale nie tylko. Deweloperzy pozostają optymistami, ale niektórzy zaczęli się okopywać. Echo czy GTC mówią, że koniunktura prawdopodobnie się nie pogorszy, ale to, co robią, świadczy o czymś zgoła odmiennym – podkreślił. – Dla przykładu Echo mówi, że chce budować, ale bardzo ostrożnie podchodzi do nowych inwestycji, maksymalizuje przepływy pieniężne poprzez sprzedaż niezbyt obiecujących projektów. Jeśli założymy, że wzrost PKB utrzyma się na poziomie 2 – 3 proc. rocznie oraz że nie dojdzie do załamania stawek czynszów i nie będzie problemów z pozyskiwaniem finansowania, to ceny akcji deweloperów komercyjnych powinny wzrosnąć, gdyż wielu notowanych jest ze sporym dyskontem do wartości księgowej. Jeśli status quo się utrzyma, to deweloperzy komercyjni powinni odrabiać straty, które widzieliśmy od sierpnia – dodał. Jego zdaniem inwestorzy nie docenili jeszcze tego, że deweloperzy są przygotowani na gorsze czasy.

Do grona deweloperów komercyjnych notowanych na giełdzie w Warszawie niebawem dołączy Polski Holding Nieruchomości. Wojciech Papierak przypomniał, że ponad 80 proc. aktywów PHN zlokalizowanych jest w Warszawie. Spółka jest zatem bardziej „przeważona" niż rynek, w wypadku którego ten współczynnik wynosi około 65 proc. Zaznaczył, że Warszawa jest drugim po Londynie miastem Europy pod względem atrakcyjności dla inwestorów w segmencie nieruchomości komercyjnych. – Wydaje się, że polski rynek nieruchomości komercyjnych ma przed sobą dobre perspektywy zarówno w krótkim, jak i w średnim terminie oraz prezentuje się atrakcyjnie na tle innych krajów Europy – powiedział Papierak.

W ciągu ostatnich dwóch–trzech lat było trudno o finansowanie. Teraz jest trochę lepiej. Własny kapitał może być jednak kluczowy dla deweloperów, którzy chcą budować spekulacyjnie, nie czekając na spełnienie wymogów dotyczących wynajęcia powierzchni, czyli podpisanie umów typu pre-lease. Ciekawym rozwiązaniem mogą być też spółki joint venture. Filip Krasiński, starszy negocjator rynku nieruchomości w BNP Paribas Real Estate Polska

Wewiórski uznał, że koncentracja w Warszawie to bardzo mocna strona spółki, gdyż ten rynek jest najbardziej płynny. – Tym miastem interesują się inwestorzy zachodni, co zwiększa szanse na sprzedaż projektów, ale też na bycie zauważonym. To będzie pozytywnie wpływało na postrzeganie spółki przez inwestorów, a zatem sposób jej wyceny – powiedział. – Bardzo dobra jest też strategia koncentracji na komercji. Ktoś powiedział, że jeśli buduje się tysiąc mieszkań, to ma się tysiąc niezadowolonych klientów. W wypadku biur jest to zaledwie kilku klientów, więc łatwiej jest się z nimi porozumieć. Tym bardziej że ostatnio nabywcy mieszkań dostali do ręki mocny oręż w postaci pozwów zbiorowych – powiedział. Zastrzegł jednak, że bardziej od PHN, który chce zarządzać posiadanymi przez siebie nieruchomościami, podobają mu się spółki, które aktywnie budują i sprzedają projekty. Dlaczego? – Takie spółki jako pierwsze reagują pozytywnie na odbicie w gospodarce. Firmy, które koncentrują się na zarządzaniu, często padają natomiast ofiarą przejęć tylko po to, żeby wyprzedać nieruchomości – powiedział. – Nie wiemy jeszcze, jaką część akcji PHN sprzeda Skarb Państwa. Jeśli firma nie będzie spółką do przejęcia, to podejrzewam, że zmienność kursu jej akcji będzie mniejsza niż zmienność indeksu WIG-Deweloperzy. Będzie słabiej reagowała na pozytywne, ale również negatywne sygnały – podkreślił.

[email protected]