Zysk w starciu z ryzykiem na rynku nieruchomości. Oto kilka unikalnych portfeli przygotowanych przez Lion’s Bank

Stopa zwrotu wynosząca 20 proc. i więcej – to cel agresywnego inwestora, który gotowy jest podjąć spore ryzyko, kupując nieruchomości w nowo powstających budynkach z myślą o tym, aby odsprzedać je przed ukończeniem budowy. Inwestor o małej skłonności do ryzyka powinien kupić nieruchomości generujące stabilny dochód z najmu i trzymać je w portfelu przez długi czas, osiągając rentowność na poziomie 5–8 proc. rocznie. Lion’s Bank stworzył dwie hipotetyczne strategie inwestycyjne odpowiadające potrzebom obu tych inwestorów. Ich wyniki śledzić będziemy co kwartał.

Nieruchomości – choć średnioterminowo nie są odporne na spadek wyceny – uważane są za jedną z najbezpieczniejszych klas aktywów. W zasadzie trudno wyobrazić sobie budowanie majątku bez nieruchomości. W ostatnich latach, mimo przeceny nieruchomości na wielu rynkach, zaufanie do nich nie tylko nie spadło, ale nawet wzrosło. Wynika to m.in. stąd, że w odróżnieniu od wielu innych klas aktywów, nieruchomości mają czysto fizyczną postać – nawet jeśli ich wartość spada, to wciąż jest to ten sam budynek, dom czy grunt. Co więcej, są to aktywa w mniejszym stopniu, niż np. lokaty bankowe, narażone na nieprzewidziane decyzje polityków.

Inwestowanie z mniejszą dawką adrenaliny

Inną ważną z punktu widzenia inwestora cechą nieruchomości jest ich niejednorodność czy wręcz unikalność, skutkująca tym, że nie ma możliwości ustalania ich wyceny w sposób ciągły, jak ma to miejsce np. w przypadku papierów wartościowych będących w publicznym obrocie. A to daje dodatkowy spokój osobom posiadającym nieruchomości w swoim portfelu – nie mogą każdego dnia sprawdzić, ile warta jest należąca do nich działka, mieszkanie czy lokal użytkowy. Inwestując w nieruchomości, rezygnują więc ze stresu, jaki wiąże się np. z inwestowaniem w akcje i ciągłą weryfikacją, ile wart jest zbudowany w oparciu o nie portfel.

Określ swoją skłonność do ryzyka, zanim kupisz nieruchomość

Przedstawione cechy nieruchomości nie oznaczają jednak, że budowane w oparciu o nie portfele mają jednakowy poziom bezpieczeństwa inwestycyjnego. Dobierając bowiem w odpowiedni sposób pozycje do takiego portfela, można nadać mu formę bardziej bezpieczną albo bardziej agresywną. Wszystko zależy od skłonności inwestora do ryzyka, posiadanej przez niego kwoty oraz tego, czy bardziej zależy mu na stabilnym dochodzie z najmu czy raczej wysokiej stopie zwrotu uzyskiwanej m.in. dzięki spekulacyjnemu obrotowi nieruchomościami wchodzącymi w skład portfela.

Pierwsza taka strategia

Lion's Bank podjął się budowy dwóch hipotetycznych portfeli inwestycyjnych: bezpiecznego i agresywnego. Przyjęliśmy, że suma środków, jakimi dysponuje inwestor, w obu przypadkach wynosi 3 mln zł. Jest to minimalna kwota pozwalająca z jednej strony zbudować zróżnicowany portfel, składający się z różnych typów nieruchomości, a z drugiej stworzyć jego dwa warianty różniące się poziomem ryzyka.

W przypadku portfela bezpiecznego przyjęliśmy, że nadrzędnym celem inwestora jest osiąganie przewidywalnych i stabilnych dochodów z najmu. Założyliśmy ponadto, że zrealizowane zyski będzie on przeznaczał na rozbudowę portfela o kolejne pozycje. Dlatego w tym portfelu mieszkania są gotowe, a lokal użytkowy ma podpisaną umowę najmu.

Portfel agresywny wyróżniają z kolei inwestycje w mieszkania w systemie 20/80, kupowane na wczesnym etapie budowy z założeniem przeprowadzeniem cesji praw do ich zakupu po wyższej cenie przed oddaniem do użytkowania, inwestycje w lokale użytkowe będące w trakcie budowy i nieposiadające podpisanej umowy najmu (również z zamiarem ich odsprzedaży po podpisaniu takiej umowy).

Prawdziwe nieruchomości, faktyczne transakcje, rzeczywiste koszty

Zbudowane przez nas hipotetyczne portfele będą „żyć". Raz na kwartał będziemy dokonywać weryfikacji ich składu, chociaż wirtualne transakcje nieruchomościami mogą odbywać się częściej, jeśli pojawi się ku temu stosowna okazja. Każda nieruchomość, którą wprowadzimy do naszego portfela, będzie faktycznie istniejącą nieruchomością, a wszelkie parametry związane z portfelem będą odpowiadać rzeczywistym wartościom (cena, stawka najmu, rentowność, oprocentowanie kredytu, koszty transakcyjne, itp.). Innymi słowy, jeśli dokonamy zamiany jednej nieruchomości na inną, to tylko w przypadku gdy w rzeczywistości pierwszą z tych nieruchomości faktycznie udało się sprzedać za pośrednictwem Lion's House na przedstawionych warunkach, a drugą na omówionych warunkach kupić. Informacje o warunkach transakcji pochodzić będą również ze spółki Lion's House, zajmującej się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Strategia agresywna oparta na cesjach

Pierwszą pozycją w portfelu agresywnym jest 79-metrowy lokal użytkowy na warszawskiej Woli kupiony za cenę 680 tys. zł. Zakładamy, że lokal ten znajdzie najemcę przy stawce 85 zł za metr, co jest założeniem realistycznym. Daje to potencjalną rentowność na poziomie prawie 12 proc. Koszty transakcyjne w tym wypadku wyniosły 23 tys. zł. Postaramy się sprzedać ten lokal z rentownością 8 proc. lub utrzymamy go w portfelu, gdyż będzie generował spory miesięczny przychód (6,7 tys. zł).

Kolejnym ryzykownym krokiem będzie zakup sześciu dwupokojowych mieszkań o powierzchni niewiele ponad 40 mkw. w rozpoczętej właśnie inwestycji mieszkaniowej na warszawskim Mokotowie. Korzystanie z systemu 20/80 pozwoli nam przez najbliższy rok angażować ograniczony kapitał (niecałe 340 tys. zł). Lokale kupione za 7000 zł za mkw. postaramy się sprzedać na zasadzie cesji za 7300–7500 zł. Podaż gotowych mieszkań o małej powierzchni jest na lokalnym rynku bardzo ograniczona, co powinno pozwolić na sprzedaż lokali, zanim deweloper zażąda brakujących 80 proc. ceny zakupu mieszkań wartych prawie 1,7 mln zł. Gdyby jednak nie wszystkie lokale udało się sprzedać na zasadzie cesji, inwestor zapłaci pozostałą część ceny, posiłkując się kredytem, a następnie urządzi posiadane lokale przeznaczając na to 1 tys. zł za mkw. Zakładamy, że będzie je następnie wynajmował, co w aktualnych realiach rynkowych z łatwością powinno pozwolić uzyskać czynsz na poziomie 2,5 tys. zł miesięcznie za lokal – najmu na ten moment nie uwzględniamy jednak w zestawieniu, jest to kwestia przyszłości. Koszty transakcyjne zakupu mieszkań wyniosły jak dotąd niecałe 4 tys. zł.

W portfelu znajdzie się też grunt rolny położony w okolicy Puszczy Mariańskiej oddalonej od Warszawy o nieco ponad 50 km. Nieruchomość ma około 4,5 ha powierzchni i została zakupiona za 1,4 mln zł (30 zł za mkw.). Naszym celem jest zmiana przeznaczenia gruntu i sprzedaż wydzielonych małych działek budowlanych. Horyzont tej inwestycji jest kilkuletni, więc na zyski najwcześniej można liczyć za 2–3 lata. Koszty przekształcenia i przygotowania gruntu do sprzedaży w postaci podzielonych działek budowlanych można szacować na około 100 tys. zł. Grunt ten został dołączony do portfela z powodu bardzo dobrej lokalizacji (szybki dojazd do obwodnicy Żyrardowa i A2), korzystnej sytuacji prawnej (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego w momencie zakupu był w ostatniej fazie uchwalania) oraz atrakcyjnej ceny (ok. 50–60 proc. poniżej transakcyjnych cen działek budowlanych).

Całości dopełniają dwa pokoje w hotelu w Sudetach niedaleko Karpacza o łącznej wartości 500 tys. zł, również kupione w systemie 20/80. W tym momencie wymagana jest wpłata na poziomie 100 tys. zł. Lokale te zaczną generować przychód za rok. Będzie to ok. 45 tys. zł rocznie.

Pozostałą w portfelu gotówkę odkładamy na lokacie bankowej.

Uwaga!

W ramach portfela agresywnego kupiliśmy nieruchomości warte 4,3 mln zł, mając do dyspozycji kwotę 3 mln zł. Koszty transakcyjne ograniczyły kwotę, którą mogliśmy zainwestować – łącznie pochłonęły one ponad 128 tys. zł. Na tym etapie nie korzystamy z kredytu bankowego, a jedynie z systemów 20/80. Przyjęta strategia inwestycyjna zakłada odsprzedaż dużej części portfela w ciągu kilkunastu miesięcy. Z tym założeniem wiąże się podstawowe ryzyko tego portfela. W przypadku niemożliwości zrealizowania założonego planu konieczne będzie zaciągnięcie kredytu bankowego na zapłatę brakujących 80 proc. ceny lub uzyskanie brakujących środków ze sprzedaży nieruchomości na zasadzie cesji. W takim przypadku strategia musiałaby zostać zmodyfikowana na rzecz dłuższej inwestycji w dany lokal, co wiązałoby się z koniecznością jego wykończenia. Dodatkowym elementem ryzyka jest posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej.

Tak zbudowany portfel nie generuje na obecnym etapie żadnych miesięcznych wydatków, a jedynym przychodem są odsetki od lokaty. W przyszłości pojawią się koszty związane z płatnością podatku od nieruchomości, kosztami związanymi z przekształceniem lub podziałem gruntu oraz dalsze koszty transakcyjne i podatek w przypadku przeprowadzania cesji. Jeżeli lokali nie udałoby się sprzedać przed oddaniem ich do użytkowania, pojawią się koszty związane z ich utrzymaniem, podatek od przychodów z najmu, raty kredytów oraz amortyzacja. Lokale powinny jednocześnie generować przychody z najmu.

Bezpieczny zysk z lokali na wynajem

Przy tworzeniu portfela bezpiecznego naszym celem nie była już maksymalizacja stopy zwrotu, ale zapewnienie inwestorowi przewidywalnych dochodów w dłuższym okresie. Pierwszą pozycją w portfelu jest 120-metrowy lokal użytkowy usytuowany w warszawskim Śródmieściu posiadający umowę najmu na najbliższe 10 lat. Najemcą lokalu jest właściciel sklepu spożywczego znanej marki. Cena zakupu tej nieruchomości wynosi 2 mln zł. Koszty transakcyjne to 80 tys. zł. Nieruchomość generuje od razu miesięczny przychód na poziomie 13,5 tys. zł, jej rentowność wynosi więc 8,1 proc. Na sfinansowanie zakupu zaciągnięty został kredyt na kwotę 700 tys. zł (założony okres spłaty 30 lat, marża na poziomie 3 proc., miesięczna rata wynosi 4,1 tys. zł).

Bardzo szybko można też liczyć na zyski z najmu zakupionych do portfela dwóch mieszkań 2-pokojowych. Jedno z nich położone jest na warszawskiej Woli i zostało kupione za cenę 330 tys. zł. Po odświeżeniu lokalu można liczyć, że znajdzie on najemcę co najwyżej po 2 miesiącach. Podobnie jest w przypadku niewielkiego 2-pokojowego lokum na Mokotowie. Tu zarówno za lokal, jak i odświeżenie zapłacić trzeba było więcej, ale też odrobinę wyższy może być przychód z wynajmu. Zakładamy zachowawczo, że w obu przypadkach rentowność najmu powinna być na poziomie 6 proc. w skali roku (stosunek rocznego przychodu do wartości nieruchomości), a inwestor w połowie sfinansował zakup 25-letnim kredytem hipotecznym z marżą 1,2 proc. Koszty transakcyjne związane z zakupem obydwu mieszkań wynoszą 40,8 tys. zł, a koszty przeprowadzonych remontów – 28 tys. zł.

Kolejnym zakupem, analogicznie, jak w portfelu agresywnym, jest grunt rolny położony niedaleko Jaktorowa pod Warszawą. 4,5-hektarowa działka kosztowała 720 tys. zł. Wybraliśmy tę nieruchomość ze względu na lokalizację (szybki dojazd do stacji PKP, 15 min do wjazdu na A2), przychylność gminy do wydawania zbiorczych warunków zabudowy (co umożliwia podział gruntu rolnego na działki o powierzchni mniejszej niż 3000 mkw.) oraz atrakcyjną cenę. Naszym celem jest ochrona kapitału i wzrost wartości w dłuższym terminie. Horyzont tej inwestycji jest przynajmniej kilkuletni. Koszty transakcyjne w tym wypadku należy szacować na poziomie około 40 tys. zł. Nieruchomość ta stanowi zabezpieczenie na przyszłość. W dłuższym terminie planujemy wystąpić o zbiorcze Warunki Zabudowy na kilkadziesiąt domów i podzielić nieruchomość na mniejsze działki. Urządzenie drogi wewnętrznej oraz doprowadzenie mediów dodatkowo wpłynie na atrakcyjność działek. Wszystkie te elementy powinny pozwolić na realizację godziwego zysku.

Całości dopełniają dwa pokoje w dwóch różnych hotelach w górach i na Mazurach. Na wszystkie trzeba będzie wyłożyć 589 tys. zł, ale dziś wystarczy zainwestować 20 proc. tej kwoty. Kolejne raty będzie trzeba wnosić zgodnie z harmonogramem wpłat. Data oddania do użytkowania w przypadku tych obiektów wypada, w zależności od inwestycji, za 9 do 12 miesięcy. Kwoty, jakie trzeba będzie zapłacić deweloperom, będą możliwe do uzyskania z osiągniętych przychodów z najmu innych lokali oraz z pozostałej w portfelu gotówki. Gdyby jednak ten scenariusz nie powiódł się całkowicie, możliwe będzie pozyskanie brakujących środków albo poprzez spieniężenie mieszkań kupionych z myślą o wynajmie, albo posiłkowanie się kredytem. Koszty transakcyjne związane z zakupem pokoi hotelowych są znikome i nieznacznie przekraczają 1 tys. zł.

Pozostałą w portfelu gotówkę, w kwocie prawie 365 tys. zł, ulokowaliśmy na lokacie bankowej.

Uwaga!

W ramach portfela bezpiecznego kupiliśmy nieruchomości warte prawie 4 mln zł, mając do dyspozycji kwotę 3 mln zł. Koszty transakcyjne związane z budową portfela oraz koszty wykończenia mieszkań ograniczyły kwotę, którą mogliśmy zainwestować – łącznie pochłonęły one prawie 190 tys. zł. Przyjęta strategia inwestycyjna zakłada przede wszystkim osiąganie stabilnych przychodów z najmu. Czynniki ryzyka w tym portfelu związane są z uzyskaniem najemców na dwa mieszkania (ryzyko to jest minimalne) oraz uzyskaniem finansowania 80 proc. ceny pokoi hotelowych w perspektywie kilkunastu miesięcy.

Portfel bezpieczny, w odróżnieniu od agresywnego, od razu będzie generował koszty i przychody. Dotyczą one lokalu użytkowego oraz mieszkań. Założyliśmy, że inwestor ma działalność gospodarczą, dzięki czemu może zmniejszyć osiągany przychód przez ponoszone koszty, takie jak odsetki od kredytu, koszty utrzymania nieruchomości oraz amortyzacja. Obecnie portfel generuje miesięczne wpływy po opodatkowaniu na poziomie ponad 10 tys. zł.

Współpraca: Rafał Gójski, Marek Przybyszewski, Michał Rudnicki (Lion's House)