Nieruchomości

Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest & Hotels: Uwaga na gwarancje wysokich zwrotów

#PROSTOzPARKIETU. Patrzymy , gdzie powstaje hotel i kto nim będzie zarządzać – radzi Jan Wróblewski

Gościem Adama Roguskiego był Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowa Invest & Hotels

Foto: parkiet.com

Szukając możliwości inwestowania w szeroko rozumiany rynek nieruchomości, docieramy do condo. Czy zapędziliśmy się w kozi róg – bo może potrzebne są tu zupełnie inne kompetencje, np. znajomość rynku turystycznego?

Jesteśmy na pograniczu rynku nieruchomości, turystyki i finansów. Nieruchomości – bo klient kupuje apartament z niezależną księgą wieczystą, wchodzący w skład zarządzanego przez operatora hotelu. Finansowego – bo operuje się różnymi wskaźnikami, stopą zwrotu, horyzontem inwestycyjnym mierzonym terminem umowy o zarządzanie. Turystycznego – bo przychody są generowane przez gości zatrzymujących się w hotelu.

Na papierze model wygląda bardzo dobrze, inwestorom obiecywane jest życie rentiera, apartamentem zarządza operator, na konto wpływają udziały w zyskach z najmu, często jako z góry określona stopa zwrotu w skali roku. Tak jest przynajmniej w folderach reklamowych – a jak wygląda rzeczywistość?

Wszyscy uczestnicy rynku – zarówno deweloperzy, jak i potencjalni nabywcy apartamentów – powinni w końcu zdjąć różowe okulary. W życiu pewne są tylko śmierć i podatki. Nie jest tak, że są inwestycje bez ryzyka. Na pewno nie można gwarantować stopy zwrotu. To bezprawne działania. Na jednej z konferencji poświęconych condo słyszałem, że deweloperzy tłumaczą się, że są zmuszani przez rynek, by podawać gwarantowane zwroty. To wprowadzanie klientów w błąd – oni powinni być informowani o czynnikach ryzyka. Uważam, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów powinien mocniej zająć się tym tematem.

Tym biznesem powinni się zajmować hotelarze, a nie deweloperzy, którzy ewentualnie znają się na mieszkaniach na wynajem – ale to zupełnie inny produkt.

Na co inwestorzy powinni zwracać szczególną uwagę, jeśli chcieliby kupić apartament w formule condo?

Bardzo ważna jest lokalizacja, jak w przypadku każdej nieruchomości, ale kluczowa jest kwestia operatora, jakie są warunki współpracy z nim. Najlepiej, gdyby to był operator renomowany, z doświadczeniem w prowadzeniu innych hoteli. Jeśli to międzynarodowa marka, to wiemy, że obiekt przechodził dodatkowy audyt.

Na pewno trzeba się wystrzegać obiecywanych zbyt wysokich stóp zwrotu.

Przy jakim poziomie powinna się zapalić czerwona lampka?

Myślę, że stopa rzędu 7 proc. i więcej w skali roku to już obietnice, które mogą się nie zrealizować. Dlaczego? Statystycznie w Polsce zyskowność kapitału zainwestowanego w hotelarstwo zaczyna się od 5–6 proc. To tak, jakby deweloper na samym początku zakładał, że może na inwestycji tracić.

Warto w ogóle przeanalizować, dlaczego dana inwestycja hotelowa powstaje w formule condo. Zdarza się tak, że deweloper został odprawiony z kwitkiem przez bank. Wtedy korzysta się z kapitału od mniej doświadczonych inwestorów indywidualnych.

Jakie wy stopy oferujecie inwestorom?

Rozmawiamy o 5–6 proc., ale nie są to żadne obietnice, informujemy zawsze o czynnikach ryzyka, ale z drugiej strony mamy wieloletnie doświadczenie i współpracujemy z wieloma międzynarodowymi markami. Podpisujemy umowy o zarządzanie na 5–30 lat.

Jakie jeszcze czynniki ryzyka widzi pan dla branży?

Głównym problemem jest to, że takich inwestycji powstaje ostatnio bardzo dużo, co więcej, w większości trudno nawet nazwać to condohotelami, bardziej budynkami z apartamentami na wynajem. Takie inwestycje mogą nie dowieźć wyniku, a nawet w ogóle nie powstać.

Już widać, że jest spowolnienie w największej gospodarce, z którą jesteśmy powiązani – z Niemcami. Jeżeli spowolnienie przyjdzie i do nas, to wyniki w turystyce mogą się pogorszyć. W pierwszej kolejności uderzy to w te nietrafione inwestycje w wątpliwych – mało atrakcyjnych – lokalizacjach.

A propos lokalizacji – czy można powiedzieć, że bezpieczniejsze są condohotele w dużych miastach, gdzie jest też klient biznesowy, niż te nastawione na turystów w kurortach – zwłaszcza że klimat mamy, jaki mamy?

Wbrew pozorom Polska jest postrzegana jako atrakcyjne miejsce wypoczynku. Ponad 50 proc. Polaków deklaruje, że na wakacje zostaje w kraju, z tego najchętniej podróżuje nad Bałtyk. Sezon można wydłużyć, o ile ma się dobrą infrastrukturę w hotelu.

Co do biznesu, kiedy nadchodzi spowolnienie, firmy w pierwszej kolejności tną takie koszty jak konferencje, podróże służbowe.

Z perspektywy inwestowania nie powiedziałbym, że jeden rynek jest lepszy od drugiego. Każdy ma swoje czynniki ryzyka.

Wszystko zależy od konkretnego obiektu – jeśli będzie on w atrakcyjnym turystycznie miejscu, pozwoli zarabiać. Paradoksalnie, wydawałoby się, atrakcyjne rynki mogą być ryzykowne – na przykład Warszawa. W stolicy od ostatnich kilku kwartałów spadają wyniki w hotelarstwie, w średnim terminie rynek będzie kształtowany przez fakt szybciej rosnącej podaży niż popytu.

To zresztą szerszy problem, dynamika udzielonych noclegów w Polsce skurczyła się z ponad 10 proc. do ok. 5 proc., a podaż wzrosła z 3 proc. do 6 proc. Te tendencje widać w Trójmieście, Kołobrzegu, Zakopanem, Karpaczu. W Wiśle w ciągu dwóch lat liczba udzielonych noclegów zmniejszyła się o 20 proc.

Analizy rynkowe pokazują, że z rynków miejskich, np. z Trójmiasta, płyną sygnały, że wielu deweloperów rezygnuje z zapowiadanych inwestycji. Chciałbym, żeby równie rozsądnie zachowywali się deweloperzy w miejscowościach wypoczynkowych – na razie jednak tego nie widać.

Goście to jedno, a co z obsługą hoteli? Są kłopoty z pozyskiwaniem pracowników? Jak kształtują się koszty wynagrodzeń?

Hotelarstwo to biznes oparty na ludziach, wynagrodzenia mają duży udział w kosztach. Cały tzw. rynek zakwaterowania zagrożony jest przez wzrost wynagrodzeń – a znamy zapowiedzi rządu dotyczące płacy minimalnej. Do tego rosną ceny produktów spożywczych i energii.

Ile macie hoteli w portfelu?

Mamy kilkanaście obiektów, wykańczamy trzy kolejne. To obiekty w formule condo pod marką Radisson w Kołobrzegu i Szklarskiej Porębie, a także Hilton w Świnoujściu, ale to konwencjonalny hotel. Budujemy tam, gdzie mamy już dobrą pozycję.

Część hoteli prowadzicie pod własną marką, ale macie też hotele pod brandami międzynarodowymi. Co o tym decyduje?

To zawsze efekt kalkulacji, bo nie zawsze marka międzynarodowa się opłaca. Na przykład w Świnoujściu hotel działa pod marką Radisson, która jest bardzo dobrze kojarzona w Skandynawii, miasto jest dobrze skomunikowane połączeniami promowymi z tym regionem, graniczy też z Niemcami.

Powiązane artykuły


REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.