Trudno, by lokale taniały
– Już od 2017 i 2018 r. widać było, że w nowych projektach możliwe do osiągnięcia marże są co raz niższe, co teraz pokazują sprawozdania. Wynikało to z przedłużających się procedur i szybkiego wzrostu kosztów, często większego niż wzrost cen sprzedaży – komentuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Obecnie rentowność projektu w okolicach 20 proc. jest uważana za bardzo przyzwoitą. W przypadku najtańszych mieszkań to około 15 proc., przy droższych projektach jest powyżej średniej. Wyniki osiągane przez spółki giełdowe, które są istotnie powyżej średniej, to co do zasady creme de la creme. Spółki te mają często po kilkadziesiąt lat doświadczenia, w trakcie których doskonaliły procesy projektowania, przygotowania i realizacji inwestycji. Mają też duże kapitały, dzięki czemu mogą podejmować się największych projektów, gdzie skala pozwala na oszczędności z tytułu dużych zamówień, a konkurencja jest mniejsza, bo niewiele firm może sobie pozwolić na projekty, gdzie na samą działkę trzeba wyłożyć kilkadziesiąt i więcej milionów złotych. To wszystko pozwala deweloperom z giełdy osiągać wyniki ponad średnią rynkową – podkreśla.
Płochocki ocenia, że w październiku i listopadzie popyt na mieszkania jest stabilny, być może w IV kwartale deweloperom uda się sprzedać więcej niż w III kwartale. – Jeśli chodzi o ceny mieszkań, nie spodziewamy się spadków ze względu właśnie na stałe koszty wytworzenia i ograniczenie podaży nowych inwestycji – podsumowuje.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments podkreśla, że obecnie księgowane wyniki biorą się z projektów z lat 2017–2018, kiedy to deweloperzy starali się rekompensować wzrost kosztów pracy, materiałów i ziemi podnoszeniem cen mieszkań. Jego zdaniem na rentowność obecnie realizowanych inwestycji może mieć wpływ koronawirus. – Na początku pandemii dochodziło do renegocjacji umów między deweloperami a wykonawcami i dostawcami. W kolejnych kwartałach spodziewam się dalszej presji na marże ze względu na rosnące koszty wytworzenia. Okazuje się, że epidemia nie doprowadziła do wyczekiwanych przez wielu spadków cen ziemi ani tym bardziej spadku cen materiałów czy robocizny – wskazuje Turek. – Jednocześnie przynajmniej w najbliższych kwartałach nie spodziewam się u deweloperów problemów ze sprzedażą mieszkań ze względu na rekordowo tanie kredyty, powolne odkręcanie przez banki kurków z pieniędzmi, spodziewane dynamiczne ożywienie gospodarcze oraz fakt, że lokale są postrzegane jako w miarę bezpieczna i zyskowna forma inwestowania. Nie tylko nie spodziewam się więc spadków cen mieszkań, ale nawet tego, że w nadchodzącym roku ceny będą dalej rosły – podkreśla.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że deweloperzy sprawnie przerzucili wzrost kosztów wykonawstwa na klientów, utrzymując dobre marże. – W przyszłym roku niewykluczona jest kolejna fala zwyżki kosztów m.in. za sprawą zmian warunków technicznych i próby obciążenia nimi nabywców. Może to być tym razem znacznie trudniejsze zadanie, stąd bardzo prawdopodobne wydaje się pojawienie większej presji na rentowność już w perspektywie kilku miesięcy – mówi Jędrzyński. – Poza tym utrzymanie widocznego obecnie ożywienia sprzedaży w nowym roku stoi pod sporym znakiem zapytania. W najbliższym czasie możemy wyraźniej odczuć pogorszenie sytuacji gospodarczej w związku z Covidem przede wszystkim przez wzrost bezrobocia rejestrowanego – dodaje. Zaznacza, że choć ceny ofertowe są stabilne, to transakcyjne często uwzględniają różnego rodzaju rabaty i promocje, co wpływa na rentowność.
– Należy się obawiać, że mocne spadki marży u niektórych deweloperów w III kwartale to nie incydentalne zdarzenia, ale jaskółki ogólnego spadku rentowności związanego z prawdopodobnym osłabieniem koniunktury w perspektywie nadchodzącego roku – podsumowuje.
Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL ocenia, że wyniki giełdowych firm świadczą o tym, że ta grupa trzyma się mocno. – Spadek rentowności o 1,6 pkt proc. w porównaniu z bardzo dobrym poprzednim rokiem nie jest duży. Wahania wyników też są relatywnie niewielkie, są raczej naturalną konsekwencją zmian w portfelach realizowanych inwestycji niż symptomem problemów branży – mówi Kirejczyk. Ekspert uważa, że spadek sprzedaży w IV kwartale br. i I kwartale 2020 r. wcale nie jest przesądzony, raczej spodziewa się stabilizacji wobec III kwartału br.
