Analizy

PKO BP: Trudno mówić o bańce, a także oczekiwać trendu spadkowego cen lokali

Trudno mówić o bańce, wzrost cen mieszkań ma źródła przede wszystkim w czynnikach fundamentalnych, a scenariusz dłuższego okresu spadku cen jest mało prawdopodobny – uważają analitycy rynku nieruchomości PKO BP w najnowszym raporcie.
Foto: Bloomberg

„Jedna z definicji bańki to sytuacja wzrostu cen, który jest skutkiem silnego wzrostu popytu spekulacyjnego, a więc nastawionego na zakup aktywów z zamiarem odsprzedaży z zyskiem w krótkim okresie. Za ilustrację bańki na rynku nieruchomości często przyjmuje się sytuację z lat 2007–2008, gdy ceny rosły w tempie kilkudziesięcioprocentowym, a następnie przez kilka lat notowały spadki, osiągając minimum w 2012 r." – czytamy w raporcie. Eksperci zaznaczają, że sam nominalny wzrost cen mieszkań nie jest miarodajny i należy go rozpatrywać w kontekście siły nabywczej. Z badań wynika, że mimo mocnych zwyżek cen w latach 2016–2021 lokale są dużo bardziej dostępne nie tylko w porównaniu ze szczytem poprzedniej hossy, ale i cenowym dołkiem (ceny były wówczas o jedną trzecią niższe niż teraz). Okazuje się, że przy dzisiejszej metodologii wyliczania zdolności kredytowej czteroosobowe gospodarstwo domowe osiągające dochód równy 120 proc. przeciętnego wynagrodzenia ani w 2007, ani w 2012 r. nie miałoby zdolności kredytowej. Dziś może liczyć na około 80 tys. zł. Jeśli wziąć pod uwagę średnią kwotę kredytu, to w 2021 r. jego zaciągnięcie wymagałoby osiągania przez gospodarstwo domowe 160 proc. przeciętnego wynagrodzenia. W latach 2007 i 2012 było to odpowiednio 215 i 200 proc. Faktem jest jednak, że od 2019 r. – jak szacują analitycy PKO BP – relacja przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia do ceny metra kwadratowego mieszkania zmniejsza się. Zaostrzono też od lipca warunki wyliczania zdolności kredytowej. To czynniki działające hamująco na popyt i tym PKO BP tłumaczy niższą sprzedaż mieszkań w III kwartale względem I i II kwartału. Zdaniem analityków podwyżka stopy z 0,1 do 0,5 proc. będzie działać ograniczająco na popyt. „Władze monetarne zaczynają reagować na powstawanie nierównowag prowadzących do wzrostu cen, również na rynku nieruchomości. Z sygnałem tym muszą liczyć się przede wszystkim inwestorzy kupujący z zamiarem szybkiej odsprzedaży, ponieważ wyższe stopy procentowe przyhamują tempo wzrostu cen oraz ograniczą liczbę chętnych do odkupu mieszkania. Poprzez ograniczenie aktywności popytu spekulacyjnego, zaostrzenie polityki monetarnej zapobiega narastaniu bańki" – czytamy w raporcie. Analitycy PKO BP oczekują, że w przyszłym roku stopniowo zacznie odbudowywać się podaż, co zwiastuje wzrost liczby mieszkań w pozwoleniach na budowę i „odpalanych" inwestycjach. Przy niższym popycie przełoży się to na mniejszą presję na wzrost cen lokali. Trudno oczekiwać długoterminowego trendu spadowego, jak w latach 2008–2012, lepsze jest bowiem otoczenie makro rynku nieruchomości, szczególnie jeśli chodzi o rynek pracy i sytuację finansową gospodarstw domowych. Kluczowym argumentem, dla którego nie należy liczyć na taką powtórkę, jest poziom stóp procentowych. W reakcji na kryzys finansowy banki zakręciły kurek z tanimi kredytami, a oprocentowanie nowych istotnie wzrosło. Podobnie niekorzystny wpływ na rynek mógłby mieć tylko bardzo agresywny cykl podwyżek stóp przez RPP, jest to jednak bardzo mało prawdopodobny scenariusz. ar

Artykuł dostępny tylko dla e-prenumeratorów "Parkietu"
Oferta promocyjna: dostęp do treści parkiet.com już od 9,90 zł za pierwszy miesiąc!

    Uzyskaj pełen dostęp do ekskluzywnych materiałów publikowanych wyłącznie na parkiet.com: opinii, komentarzy i analiz.

    Dostęp do treści parkiet.com - pakiet podstawowy nie zawiera wydania elektronicznego „Parkietu”, archiwum tekstów, aplikacji mobilnej, dodatków dla prenumeratorów.

Kup teraz

Powiązane artykuły

© Licencja na publikację

© ℗ Wszystkie prawa zastrzeżone
Źródło: PARKIET

×

Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętę digitalizację, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Media SA. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Media SA lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami "Regulaminu korzystania z artykułów prasowych" [Poprzednia wersja obowiązująca do 30.01.2017]. Formularz zamówienia można pobrać na stronie www.rp.pl/licencja.


REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.