Częściej kupujemy za oszczędności niż na kredyt

Niskie stopy procentowe zachęcają do zaciągania kredytów hipotecznych, ale także do inwestowania w nieruchomości z nadzieją na wyższe zyski niż z lokat bankowych. Ponad 70 proc. wydatków na zakup mieszkań jest opłacanych gotówką.

Publikacja: 06.09.2019 17:40

Częściej kupujemy za oszczędności niż na kredyt

Foto: Fotorzepa, Sławomir Mielnik

Na zakup mieszkania o powierzchni 50 mkw. w największych polskich miastach potrzebujemy mniej więcej 99 średnich pensji netto (zarobki z ośmiu lat i trzech miesięcy) – wynika z wyliczeń Expandera zrobionych na podstawie danych z pierwszego kwartału 2019 r. Przed 2012 r. wskaźnik ten nie spadał poniżej 120, a w szczycie poprzedniego boomu na rynku nieruchomości było to aż 180 przeciętnych wynagrodzeń.

Najgorzej, z punktu widzenia kupujących, jest w Warszawie. Tu potrzebujemy dochodów netto z 10 lat. Najlepiej pod tym względem wypada Łódź (wynagrodzenie z sześciu lat). Pensje są tam niższe niż w Warszawie, lecz mieszkania na rynku wtórnym można kupić stosunkowo tanio.

Jak podaje Expander, w nieco mniejszych miastach (takich jak Bydgoszcz, Katowice, Rzeszów, Szczecin) 50 mkw. można kupić za 68 przeciętnych pensji. Co prawda w czwartym kwartale 2017 r. wystarczały zarobki z 64 miesięcy, ale w pierwszym kwartale 2013 r. było to aż 71 pensji (choć ceny mieszkań były zdecydowanie niższe niż dziś).

O tym, jak długo musielibyśmy odkładać wszystkie zarobione pieniądze, żeby móc kupić lokal, decydują rzecz jasna dwie zmienne: cena nieruchomości i wysokość miesięcznego dochodu. W mniejszych miastach nieruchomości są tańsze, ale trudniej zarobić średnią krajową. Dlatego szanse na własne mieszkanie nie są tam dużo lepsze niż w największych aglomeracjach.

Sytuacja się nie pogarsza

Ogólnie z dostępnością mieszkań w naszym kraju jest nie najgorzej, bo choć nieruchomości drożeją, rosną również płace. Według danych NBP w pierwszym kwartale 2019 r. średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach wynosiła 6,9 tys. zł za mkw. Było to o 7 proc. więcej niż przed rokiem, ale także o 7 proc. wzrosło w tym czasie przeciętne wynagrodzenie.

W ostatnich latach okres hipotetycznego odkładania na własne lokum nie wydłuża się. Na początku 2013 r., kiedy ceny mieszkań były najniższe, wskaźnik ten dla Warszawy wynosił, podobnie jak teraz, ok. 10 lat. Dla porównania w 2007 r. (szczyt boomu) na zakup mieszkania w stolicy trzeba było przeznaczyć aż 18 rocznych dochodów.

Jak wypadamy pod tym względem na tle innych krajów? Raport firmy UBS, w którym zestawiono ceny mieszkań z dochodami ludzi w 20 wybranych miastach, pokazuje, że w połowie 2018 r. najłatwiej dostępne były mieszkania w Chicago (trzy lata odkładania pensji), Bostonie i Los Angeles (po cztery lata). Najgorzej było natomiast w Hongkongu (22 lata), Londynie (15 lat) i Paryżu (14 lat). Mediana wyliczona dla wszystkich badanych miast wyniosła 7,5 roku (poziom Poznania).

Podobne wyliczenia zrobione przez Expandera, a dotyczące stolic z naszej części Europy, wskazują, że Warszawa mieści się w średniej. Na przykład w Bukareszcie na mieszkanie o porównywalnej powierzchni trzeba odkładać 8 lat, w Wilnie – 10, Budapeszcie – 11, Pradze – 13. Mediana to 10 lat. Tyle wskaźnik ten wynosi w Warszawie.

Gromadzenie przez długie lata pieniędzy na zakup mieszkania jest zadaniem raczej abstrakcyjnym (chyba że jest to lokata kapitału). Mieszkania na własne potrzeby kupujemy najczęściej na kredyt. Z raportu AMRON-SARFIN wynika, że na koniec 2018 r. liczba czynnych umów dotyczących kredytów mieszkaniowych wyniosła 2,2 mln. W porównaniu z końcem 2017 r. przybyło ich prawie 5 proc. Całkowity stan zadłużenia oszacowano na 415,2 mld zł (wzrost o 6,8 proc.).

Ubiegły rok na rynku kredytowym był bardzo udany. Udzielono 212,6 tys. nowych kredytów o łącznej wartości 53,9 mld zł (w porównaniu z poprzednim rokiem wzrost liczby umów o 11,5 proc., wzrost wartości o 20,8 proc.). Wyniki akcji kredytowej w ujęciu ilościowym były najlepsze od 2011 r., a w ujęciu wartościowym był to trzeci wynik w historii po rekordowym 2007 i 2008 r. Niemal wszystkie (98,4 proc.) nowo udzielone kredyty są złotowe.

To że wartość kredytów zwiększa się szybciej niż ich liczba, świadczy o wzroście pożyczanych kwot. W 2018 r. przeciętna wartość nowo udzielonych kredytów wyniosła 253,5 tys. zł (wzrost o 8,7 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim). Taka tendencja utrzymuje się już od kilku lat.

Dość niskie stawki

Podejmowanie decyzji o zadłużeniu się na zakup mieszkania jest teraz o tyle łatwiejsze, że od kilku lat banki proponują dość niskie oprocentowanie (od marca 2015 r. stopa referencyjna NBP wynosi 1,5 proc.). Stawki w bankach komercyjnych zmieniają się, ale w niewielkim zakresie. W drugim kwartale 2019 r., według danych Expandera i Rentier.io, oprocentowanie kredytów hipotecznych z najniższym 10-proc. wkładem własnym wynosiło od 3,9 do 5 proc. w skali roku (kredyt 300 tys. zł na 25 lat), natomiast przy 20-proc. wkładzie – od 3,3 do 4,7 proc. Ale uwaga: oceniając swoje możliwości finansowe, trzeba brać pod uwagę nieunikniony wzrost oprocentowania w dalszej przyszłości.

Niskie stopy procentowe zachęcają do zakupu mieszkania na kredyt, ale z drugiej strony motywują do tego, żeby zainwestować odłożone pieniądze w nieruchomość, zamiast lokować je w banku. Stąd obserwowany od wielu lat bardzo wysoki udział zakupów gotówkowych. Według NBP w pierwszym kwartale 2019 r. aż 71 proc. wydatków zostało pokrytych z własnych zasobów kupujących mieszkania. W poprzednich latach wskaźnik ten sięgał nawet 75 proc. ¶

Inwestycje
Kamil Stolarski, Santander BM: Polskie akcje wciąż są nisko wyceniane
Inwestycje
Emil Łobodziński, BM PKO BP: Na giełdach nie dzieje się nic złego
Inwestycje
Uspokojenie nastrojów sprzyja korekcie spadkowej na rynku ropy naftowej
Inwestycje
Niemiecki DAX wraca do walki o 18 000 pkt
Inwestycje
Michał Stajniak, XTB: Kakao na ścieżce złota, szuka rekordów
Inwestycje
Łańcuch wartości i jego rola w badaniu istotności