Dwa biurowce z Manhattanu popsuły rynek komercyjnych hipotek

Wskaźnik przeterminowanych spłat komercyjnych papierów wartościowych zabezpieczonych hipotekami (CMBS) na biura osiągnął w styczniu rekordowy poziom 12,3 proc. To o 1,6 pkt. proc, więcej niż w szczytowym momencie kryzysu finansowego po 2008 roku.

Foto: parkiet.com

Według danych firmy Trepp, która monitoruje i analizuje rynek CMBS, wskaźnik przeterminowanych kredytów hipotecznych na biura, które zostały sekurytyzowane w komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipotekami (CMBS), wzrósł w styczniu o ponad punkt procentowy do 12,3 proc., co ponownie jest najgorszym wynikiem w historii i o 1,6 pkt. proc. wyższym niż w najgorszych momentach kryzysu finansowego.

CMBS zostały sprzedane inwestorom instytucjonalnym na całym świecie, takim jak fundusze emerytalne, fundusze obligacji, ubezpieczyciele itp. Banki, które udzieliły pożyczek, są bezpieczne.

Wysoki wskaźnik pustostanów w nowych, eleganckich wieżowcach biurowych pozwala firmom przenosić się ze starej lokalizacji do nowej po wygaśnięciu umowy najmu, a tym samym jednocześnie modernizować i zmniejszać powierzchnię biurową. Ta „ucieczka do jakości” uderza w starsze budynki biurowe. Gwałtowny wzrost niewypłacalności został wywołany przez dwa ogromne biurowce na Manhattanie.

One Worldwide Plaza, dług w wysokości 1,2 mld USD

49-piętrowy wieżowiec o powierzchni 2,05 miliona stóp kwadratowych (ok. 180 tys. m²) przy 825 Eighth Avenue na Manhattanie, zbudowany w 1989 roku, obejmuje 1,8 miliona stóp kwadratowych (ok. 170 tys. m²) powierzchni biurowej, 30 000 stóp kwadratowych (ok. 2700 m²) powierzchni handlowej, pięcioscenowy teatr off-broadwayowski, centrum fitness o powierzchni 38 000 stóp kwadratowych (ok. 3500 m²) i parking o powierzchni 132 000 stóp kwadratowych (ok. 12 000 m²).

Dług składa się z pożyczki uprzywilejowanej CMBS w wysokości 940 mln USD oraz pożyczki mezzanine w wysokości 260 mln USD. W styczniu nieruchomość nie miała wystarczających przepływów pieniężnych, aby zapłacić podatek za styczeń 2026 roku i spłacić weksel, który był wymagalny w grudniu, i jest obecnie zaległa od 30 dni.

Wynajmujący – podmiot należący do RXR, SL Green i New York REIT (sam New York REIT jest w trakcie likwidacji) – stoi już w obliczu licytacji hipotecznej UCC, zainicjowanej przez Extell Development, który nabył dług mezzanine o wartości 260 mln USD, aby przygotować się do przejęcia nieruchomości.

Ta strategia i aukcja hipoteczna pierwotnie zaplanowana na połowę stycznia utknęły w martwym punkcie, gdy wynajmujący wniósł pozew o wstrzymanie licytacji, nazywając ją „fikcją”. W zeszłym tygodniu sędzia z Nowego Jorku wydał orzeczenie na korzyść Extell i odrzucił wniosek wynajmującego o wstrzymanie licytacji, dzięki czemu aukcja może się odbyć. Extell jest obecnie jedynym kwalifikującym się oferentem nieruchomości.

Wskaźnik pustostanów wzrósł do 37 proc. w 2025 r. z 10 proc. w 2024 r., po tym jak globalna siedziba kancelarii prawnej Cravath, Swaine & Moore, o powierzchni 617 135 stóp kwadratowych, opuściła nieruchomość, a amerykańska siedziba Nomura Holdings skorzystała z opcji zmniejszenia powierzchni o 75 000 stóp kwadratowych do 705 089 stóp kwadratowych.

Zabezpieczenie zostało wycenione na 1,7 mld USD w 2017 r. na potrzeby refinansowania budynku i sekurytyzacji kredytu w latach 2017 i 2018.

Jesienią ubiegłego roku Trepp poinformował, że zabezpieczenie zostało ponownie wycenione na 390 mln USD, co stanowi 77-proc. redukcję w stosunku do wyceny z 2017 r. i znacznie mniej niż 1,2 mld USD zadłużenia.

One New York Plaza, pożyczka w wysokości 835 mln USD

50-piętrowy wieżowiec o powierzchni 2,6 miliona stóp kwadratowych w dzielnicy finansowej Manhattanu, ukończony w 1970 roku i odnowiony w 1994 roku, w styczniu ogłosił niewypłacalność, kiedy to nie dokonano spłaty kredytu balonowego, należnego w grudniu. Do grudnia nieruchomość spłacała odsetki na bieżąco.

Przedłużanie niczego nie rozwiązało. Jednak Brookfield Properties, właściciel, który nie ma już żadnych opcji przedłużenia, nadal stara się o kolejne.

Wskaźnik pustostanów wzrósł ostatnio do 35 proc. Największym najemcą jest Morgan Stanley (44 proc. powierzchni), który stara się podnająć część o powierzchni 46 913 stóp kwadratowych. Umowa najmu obowiązuje do 2034 r. Drugim co do wielkości najemcą jest kancelaria prawnicza Fried Frank (16 proc.), z umową najmu obowiązującą do 2039 r.

Gdzie są kredyty hipoteczne na biura?

Znaczna część jest w posiadaniu inwestorów na całym świecie za pośrednictwem komercyjnych kredytów hipotecznych na biura, kredytów mezzanine, kredytów CLO oraz kredytów hipotecznych posiadanych przez fundusze obligacyjne, ubezpieczycieli, prywatne lub notowane na giełdzie fundusze REIT i fundusze REIT hipoteczne, a także przez firmy PE, prywatne firmy kredytowe i inne instrumenty inwestycyjne.

Banki posiadają jedynie część kredytów na nieruchomości komercycyjne biurowe i od trzech lat ujawniają odpisy i straty, a także sprzedają swoje kredyty na złe nieruchomości biurowe inwestorom z dużymi rabatami, aby pozbyć się ich z ksiąg rachunkowych. Wszystko to obniżyło ich zyski, a niektóre z tych banków to duże instytucje zagraniczne, które dążyły do osiągnięcia zysków z amerykańskich nieruchomości komercyjnych biurowych w największych miastach.