Gorączka na rynku mieszkań zaczęła opadać

Pierwsze półrocze na rynku wtórnym upłynęło pod znakiem ustępowania wysokiej gorączki wywołanej „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”. Czy program „Na start” rozgrzeje rynek?

Jakie mieszkania kupowaliśmy na rynku wtórnym w II kwartale tego roku, sprawdza sieciowa agencja Metrohouse. Z analiz wynika, że średni metraż lokali kupowanych w Warszawie to 51 mkw., a średnia cena transakcyjna mkw. wynosi ponad 16,1 tys. zł. Średnia cena całkowita lokali kupowanych na stołecznym rynku to 818,8 tys. zł. W II kwartale przeciętne ceny mkw. mieszkań w Warszawie były wyższe o 4,3 proc. niż kwartał wcześniej, a wzrost rok do roku sięgnął 28,3 proc.

W Krakowie kupujący mieszkania na rynku wtórnym w II kwartale wybierali lokale o średniej wielkości 49 mkw. Przeciętne ceny transakcyjne to ponad 13,9 tys. zł za mkw. Średnia cena całkowita to 682,2 tys. zł. W porównaniu z I kwartałem przeciętne ceny mkw. mieszkań z drugiej ręki w Krakowie są wyższe o 1,8 proc., ale już licząc rok do roku – aż o 30,9 proc.

Mało metrów za pensję

W II kwartale największe mieszkania kupowano w Gdańsku. Średni metraż to 58 mkw. Za lokale na gdańskim rynku wtórnym płacono średnio 12,1 tys. zł za mkw. – o 2,5 proc. więcej niż kwartał wcześniej i o 25,2 proc. więcej niż przed rokiem. Przeciętna cena całkowita kupowanych lokali to 670,5 tys. zł.

Średnia powierzchnia mieszkań kupowanych we Wrocławiu to 57 mkw., średnia cena transakcyjna mkw. – ponad 11,3 tys. zł za mkw., a średnia cena całkowita – 579,2 tys. zł. W ciągu kwartału przeciętna cena mkw. poszła w górę o 4,9 proc., a w ciągu roku – o 10,7 proc.

W Łodzi klienci wybierali lokale o powierzchni 50 mkw. Mieszkania na łódzkim rynku wtórnym sprzedawały się po przeciętnej cenie niespełna 8,1 tys. zł za mkw. – o 5,7 proc. drożej niż w pierwszym kwartale i o 23,6 proc. drożej niż przed rokiem. Przeciętna cena całkowita lokali kupowanych na łódzkim rynku wtórnym to 398 tys. zł.

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohose, zauważa, że w czasie, gdy na rynku nie ma rządowych dopłat do kredytów (program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wygaszono w styczniu), mieszkania kupują osoby, które nie czekają na wsparcie.

– Często mają gotówkę, szukają czegoś więcej niż dwupokojowego mieszkania na peryferiach miasta, a w koszyku transakcji rośnie udział mieszkań premium – zauważa. – To sprawia, że w porównaniu z I kwartałem, kiedy nadal zamykaliśmy transakcje będące pokłosiem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, dzisiejsze przeciętne zakupy nieco się różnią.

Z kolei portal Tabelaofert.pl sprawdził, ile metrów nowego mieszkania można kupić za średnią miesięczną pensję. W Warszawie to 0,59 mkw., w Poznaniu – 0,65 mkw., we Wrocławiu, Szczecinie, Łodzi i Toruniu – 0,66 mkw., w Krakowie, Lublinie i Kielcach – 0,67 mkw., w Gdańsku – 0,68 mkw., w Katowicach – 0,69 mkw., w Białymstoku – 0,75 mkw., w Bydgoszczy – 0,77 mkw., a w Rzeszowie – 0,78 mkw. – Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku osób mieszkających poza głównymi ośrodkami miejskimi, ale pracującymi zdalnie, hybrydowo lub dojeżdżającymi do pracy w dużym mieście – mówią analitycy serwisu Tabelaofert.pl. – Dla przykładu w stolicy za średnią miesięczną pensję brutto można kupić 0,59 mkw. mieszkania, ale już kupując lokal pod stolicą, przy założeniu, że mamy warszawskie wynagrodzenie, stać nas na 0,91 mkw. nowego lokalu. Jeszcze lepiej jest w pozostałych aglomeracjach, gdzie pracując w mieście centralnym, a kupując mieszkanie na przedmieściach, w każdym przypadku stać nas na zakup ponad 1 mkw. nowego lokalu. Najlepiej jest pracować w Krakowie i kupić mieszkanie w jednej z podkrakowskich miejscowości. Wtedy stać nas będzie na zakup aż 1,22 mkw. nowego mieszkania – wskazują.

Sprzedający spuścili z tonu

Z całą pewnością o mieszkanie w Polsce jest bardzo trudno. Z danych GUS wynika, że w Polsce jest 1,7 mln gniazdowników. Są to młodzi ludzie w wieku 25–34 lata, którzy nie założyli własnej rodziny i mieszkają z jednym lub z dwojgiem rodziców. To częściej mężczyźni niż kobiety.

– Najdroższy kredyt hipoteczny w Europie, stawki najmu, które po wybuchu wojny poszybowały o 50 proc., małe mieszkania wynajmowane na cele hotelowe sprawiają, że Polska jest krajem, w którym młodzi ludzie mają ogromny problem z rozpoczęciem samodzielnego życia we własnym lub wynajmowanym mieszkaniu – mówią eksperci portalu Tabelaofert.pl. – Dlatego też ich bardzo duża część mieszka z rodzicami

Czy jest szansa na spadki cen nieruchomości? Średnie transakcyjne ceny poszły w górę (bo klienci wybierali droższe mieszkania), ale ceny ofertowe już nie rosną. W części miast widać nawet spadki. Sprzedający spuścili z tonu. Ekspert rynku nieruchomości Marcin Drogomirecki ocenia, że I półrocze 2024 r. na rynku wtórnym upłynęło pod znakiem powolnego ustępowania niespotykanie wysokiej gorączki popytowej i wzrostu cen, które wywołał wprowadzony przed rokiem program dopłat do kredytów „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

– W kolejnych miesiącach tego roku zmniejszało się grono klientów zainteresowanych zakupem mieszkań, a jednocześnie i na rynku pierwotnym, i na wtórnym systematycznie przybywało – i nadal przybywa – nowych ofert – mówi Marcin Drogomirecki. – Rosnąca przewaga podaży nad popytem i dająca się już zauważyć korekta cen ofertowych to naturalne zjawiska towarzyszące powrotowi rynku mieszkaniowego do normalności – dodaje.

Przeprowadzka do nowego lokum

Na mniejsze zainteresowanie mieszkaniami w II kwartale tego roku wskazują także analizy portalu Nieruchomosci-online.pl. W porównaniu z I kwartałem zainteresowanie ogłoszeniami zamieszczonymi w tym serwisie było o jedną czwartą mniejsze.

Jak mówi Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl, liczba kontaktów, jakie poszukujący mieszkań nawiązują z ogłoszeniodawcami, spada z miesiąca na miesiąc. Popyt na większe mieszkania spadł bardziej niż zainteresowanie kawalerkami. – Na własnej skórze odczuło to prawie 50 proc. agentów, którzy wzięli udział w badaniu nastrojów – mówią przedstawiciele serwisu. – W przypadku mieszkań jednopokojowych mniejszy ruch w swoich biurach zauważyło 32 proc. pośredników – dodają.

Eksperci portalu Nieruchomosci-online.pl zwracają uwagę na naturalną odbudowę oferty po jej załamaniu w 2023 r. na skutek działania „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. – Po drugie, liczba ogłoszeń na rynku wtórnym rośnie też dlatego, że więcej lokali oferują deweloperzy. Widząc to, wielu właścicieli decyduje się na sprzedaż mieszkania i przeprowadzkę do nowego, już z rynku pierwotnego – tłumaczą. – Po trzecie, niektórzy sprzedający przestali wierzyć w program „Na start” i szansę na większy zysk, dlatego nie odwlekali już decyzji o wystawieniu mieszkania na sprzedaż.

Następca wygaszonego w styczniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, czyli program „Na start”, miał działać już od drugiej połowy roku. Teraz resort rozwoju i technologii zapowiada, że tanie kredyty do oferty banków trafią w styczniu 2025 r. We wtorek 16 lipca przedstawiono znowelizowane założenia programu. Resort rozwoju zapewnia, że nowy program nie podbije cen mieszkań, bo będzie bardziej prospołeczny niż propopytowy.