Na rynku działek pojawia się coraz więcej ciekawych okazji

Największe zainteresowanie wzbudzają grunty pod budowę biurowców i osiedli wielorodzinnych w dużych miastach lub w ich pobliżu.

Ten rok jest sprzyjający dla osób, które chcą ulokować swój kapitał w ziemi. Z wyjątkiem gruntów rolnych ceny działek, od czasu tąpnięcia na rynku nieruchomości (2008 r.) nieustannie spadają. – Wprawdzie miejscami widać atrakcyjne obniżki, a z kolei w innych lokalizacjach oferty trzymają swoją cenę, jednak osoby, które mają w planach takie inwestycje, powinny w tym roku udać się na zakupy. Szczególnie atrakcyjne będą transakcje nieuzależnione od finansowania zewnętrznego – zapewnia Renata Osiecka, partner zarządzająca w spółce AXI IMMO.

Bez podwyżek

Najbliższe prognozy są dla inwestorów pomyślne. Grunty budowlane czy inwestycyjne raczej w ciągu najbliższego roku nie podrożeją. W górę pójdą jedynie stawki za ziemię rolną, o co najmniej o 10 – 15 proc. W tym przypadku najbardziej drożeją grunty o dużym areale, powyżej 300 ha, kupowane głównie z myślą o prowadzeniu na nich działalności gospodarczej oraz małe działki o powierzchni ok. 1 ha, na których jest możliwa zmiana planu zagospodarowania np. na grunt budowlany.

– Ważne dla rynku ziemi rolnej jest również to, że od 2016 r. znikną na nim ostatnie bariery stawiane obcokrajowcom z terenu Unii Europejskiej przy zakupie. Fakt ten również powinien znacząco wpłynąć na cenę gruntów rolnych w najbliższych latach, szczególnie że wciąż ziemia rolna w Polsce jest znacznie tańsza niż w zachodnich krajach Wspólnoty, a wzrost cen ziemi rolnej jest ogólnoświatową tendencją – opowiada Piotr Suchodolski z Wealth Solutions – Inwestycje Ziemskie.

Obecny rynek inwestorów w nieruchomości gruntowe w Polsce jest bardzo zróżnicowany– od osób indywidualnych, kupujących pojedyncze nieruchomości po duże firmy deweloperskie.

Jedni (inwestorzy oportunistyczni) są gotowi zaakceptować ryzyko planistyczne, w zamian za atrakcyjną cenę, wybierając np. ziemię rolną, zaś inni (inwestorzy konserwatywni) preferują działki bardziej przygotowane pod realizację wybranych projektów.

– W każdym przypadku uwaga nabywców koncentruje się na lokalizacjach sprawdzonych, dających dość czytelne wyjście z inwestycji, albo poprzez dalszą odsprzedaż, albo budowę i komercjalizację. Zainteresowaniem cieszą się zarówno działki, projekty biurowe, jak też mieszkaniowe lub handlowe – zapewnia Mikołaj Martynuska, szef działu doradztwa deweloperskiego w CBRE.

W przypadku projektów biurowych uwaga inwestorów skupia się na czterech największych lokalizacjach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu. Najlepszą lokalizacją dla inwestycji mieszkaniowych jest Warszawa, natomiast działki pod obiekty handlowe są poszukiwane w całej Polsce, nawet miastach mniejszych, liczących jednak co najmniej 30 tys. mieszkańców.

– Najmniejszym popytem cieszą się nieruchomości pod projekty mieszkaniowe jednorodzinne oraz projekty rekreacyjne. Z drugiej jednak strony ten rynek najbardziej dostępny jest dla mniejszych inwestorów czy nawet końcowych kupujących, którzy będą budować dom dla siebie – opowiada Mikołaj Martynuska.

Zdaniem Kuby Karlińskiego z Wealth Solutions – Inwestycje Ziemskie, warto inwestować w ziemię tam, gdzie migrują ludzie i powstaje, lub wkrótce powstanie infrastruktura, przede wszystkim drogowa. Np. najlepszym produktem dla małych, indywidualnych inwestorów będą działki o pow. 500 – 1500 mkw. pod projekty mieszkaniowe. – W tym przypadku atrakcyjną lokatą kapitału będą np. dalsze okolice Warszawy, do 65 km od centrum. Warto także przyjrzeć się okolicom innych większych miast wojewódzkich, w których funkcjonują przedsiębiorstwa i w których są miejsca pracy. Na tych obszarach będą chcieli mieszkać ludzie, a w ślad za nimi pojawi się oferta usług oraz nowi pracownicy i mieszkańcy – opowiada Kuba Karliński. Jednocześnie odradza samodzielne próby inwestowania osobom nieposiadającym doświadczenia i wiedzy na temat panujących na rynku ziemi realiów. – Bardzo łatwo mogą związać się z nieruchomością, która nie dość, że nie spełni ich oczekiwań inwestycyjnych, to jej odsprzedaż może okazać się bardzo trudna – zaznacza Karliński.

Trudne przedsięwzięcia

Zdaniem Mikołaja Martynuski, ryzykownym dziś projektem jest zakup większych areałów, które mają być podzielone i sprzedawane pod budownictwo jednorodzinne. – Być może w takich inwestycjach można uzyskać stopy zwrotu, ale są one mocno rozłożone w czasie. Z tego względu stopa zwrotu na własnym kapitale może być niska. Z drugiej strony, z uwagi na niższą płynność, taki projekt może stać się długoterminowy – tłumaczy Martynuska.

Renata Osiecka odradza działki w słabych lokalizacjach, tzn. oddalonych od dużych miast, ze słabym dojazdem, nierozwiniętą siecią dróg i małym potencjałem rozwoju okolicy. – Zawsze bardzo ostrożnie należy podchodzić do gruntów z zaniżoną ceną sprzedaży. Działki takie mogą być obarczone wadami różnej natury – prawnej, technicznej, środowiskowej bądź planistycznej. – Inwestorom mniejszym, którzy nie mają dużego doświadczenia lub profesjonalnej obsługi, nie polecam też kupowania działek bez miejscowego planu zagospodarowania. Jest to zawsze inwestycja ryzykowna, nie wiadomo, czy za kilka lat dany teren nie będzie przeznaczony np. pod zieleń publiczną. Ryzykowne mogą też się okazać działki w atrakcyjnych krajobrazowo miejscach, np. w pobliżu lasu czy zbiorników wodnych, gdzie najczęściej ustalone są konkretne ograniczenia zabudowy – opowiada Renata Osiecka.

Tymczasem według doradców z Wealth Solutions, mało opłacalne są również inwestycje w grunty budowlane lub rekreacyjne, np. na Mazurach czy w Bieszczadach, które były popularne jeszcze parę lat temu. – Dziś ciężko jest znaleźć dobrze położoną działkę w atrakcyjnej cenie. Z kolei nieruchomości pozbawione walorów rekreacyjnych nie mają potencjału inwestycyjnego – opowiada Kuba Karliński.

dorota.kaczyń[email protected]

Grunty rolne nadal przynoszą największe zyski

Czas trwania projektu

* Rodzaj i długość inwestycji zależy od tego, jak grubym portfelem dysponuje inwestor. Jak podają analitycy Home Broker, osoby, które chcą np. wydać 300 tys. zł, powinny przyjąć standardowy horyzont czasowy, czyli 3–5 lat.

Stopa zwrotu

* Inwestor w 2008 r. kupił 1,2 ha ziemi w gminie Mszczonów za 305 tys. zł. Grunt znajdował się przy drodze polnej i nie był uzbrojony w prąd. Inwestor zelektryfikował działkę, a gmina w 2011 r. utwardziła i wyasfaltowała drogę dojazdową. Do sprzedaży gruntu doszło po 2,5 roku od zakupu. – Całkowity zysk po odjęciu wydatków związanych z zakupem, uzbrojeniem i sprzedażą wyniósł 180 tys. zł, a stopa zwrotu – 59 proc. – wylicza Bartosz Turek, analityk Home Broker.

Działki rolne

* Od ośmiu lat drożeje ziemia rolna. Jak wyliczają analitycy Home Broker, od 2004 r. ceny za działki rolne poszły w górę o ok. 286 proc., do poziomu – 634,4 zł za 1 ha. Drożeją więc co roku średnio o ponad 18,4 proc. – Nabywcy gruntów rolnych raczej wybierają parcele, których wartość może wzrosnąć również dzięki zmianie przeznaczenia z rolnego na budowlane lub budowie w okolicy np. drogi – zaznacza Bartosz Turek.

Opinia

Daniel Puchalski, Colliers International

Ziemia to przeważnie inwestycja średnio- lub długoterminowa. Jeśli ktoś decyduje się na zakup, a potem podniesienie wartości gruntu np. przez uzyskanie odpowiednich warunków zabudowy i odsprzedanie, na pewno proces nie potrwa krócej niż 2–3 lata. Natomiast teren pod inwestycję przyniesie zysk najczęściej dopiero po 3–5 latach, a w niektórych przypadkach trzeba zaczekać dłużej.

Z drugiej strony dobrze wybrana lokalizacja i zaplanowana inwestycja daje możliwości uzyskania wysokiej stopy zwrotu z projektu i może sięgnąć 100 proc., a często nawet i więcej w stosunku do zainwestowanych środków w ciągu 3–5 lat od zakupu gruntu.

W 2013 r. możemy się spodziewać wielu ciekawych transakcji zarówno na rynku gruntów biurowych, mieszkaniowych, jak i obiektów handlowych. A do wydania w tym roku jest nie mniej niż 2,5 mld zł w budżetach inwestorów. Oczywiście pozostaje pytanie, jaki procent tej kwoty zostanie zrealizowany.