Im mniejsze miasto, tym wyższy zwrot

W Łodzi i Katowicach właściciele lokali na wynajem mogą liczyć na lepszą rentowność niż w Warszawie.

W tym segmencie nieruchomości zasada jest prosta i obowiązuje praktycznie wszędzie: im mniejsze miasto, tym wyższe zwroty z zakupu mieszkania na wynajem. Według wyliczeń Mzuri Investments np. inwestycja w lokum w Londynie przyniesie maksymalnie 2-proc. stopę zwrotu rocznie (nie uwzględniając wzrostu wartości samej nieruchomości). Z kolei w Birmingham czy Manchesterze inwestor na wynajmie mieszkań zarobi już 3–4 proc. rocznie, natomiast w Scarborough bądź w Taunton – 5–6 proc. Podobnie jest w Polsce. Podczas gdy w Warszawie będziemy zarabiać na wynajmie mieszkań średnio 5–6 proc. rocznie, w Katowicach i Łodzi uzyskamy 7–7,5 proc., a 8 proc. czy więcej w Radomiu lub Bydgoszczy. Jednocześnie średnia cena mieszkań spada ze wzrostem rentowności. I np. w Łodzi czy Bydgoszczy kupimy dwu-, trzypokojowe M w cenie jednej warszawskiej kawalerki.

– Dziś praktycznie we wszystkich miastach regionalnych opłaca się inwestować w ten sektor. W Warszawie bowiem ceny mieszkań są najwyższe, czynsze zaś – choć też najwyższe – nie są proporcjonalnie tak wysokie jak ceny kupna lokali. Stąd relacja czynszu do wyceny samej nieruchomości jest najgorsza. Generalnie im mniejsze miasto, tym bardziej opłacalne inwestowanie w mieszkania na wynajem – zapewnia Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments.

Tymczasowe zyski

Poza Warszawą najchętniej dziś inwestujemy w mieszkania w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. – Są to lokalizacje, w których działają duże ośrodki akademickie, biznes turystyczny rozwija się bardzo szybko, jest stosunkowo niskie bezrobocie, a dochody mieszkańców są wyższe niż w innych miastach, oczywiście oprócz Warszawy – tłumaczy Jarosław Skoczeń, pełnomocnik zarządu w Grupie Emmerson.

Zdaniem Bartosza Turka, analityka z Lion's Banku, dwa miasta szczególnie się wyróżniają pod względem wysokości potencjalnej rentowności: Katowice i Łódź. W tych aglomeracjach, przynajmniej teoretycznie, każda złotówka zainwestowana w mieszkanie na wynajem da stopę zwrotu o 20–40 proc. wyższą niż w Warszawie. – Jest to konsekwencja o połowę niższych niż w stolicy cen zakupu nieruchomości, przy co prawda niższych czynszach, a nie aż o połowę w stosunku do warszawskich stawek najmu – zapewniają pośrednicy.

Na przykład klient Mzuri Investments w ostatnich tygodniach kupił niewielkie, liczące 35 metrów dwa pokoje w Łodzi za 95 tys. zł. Koszty transakcyjne pochłonęły dodatkowe 10 tys. zł, a wydatki związane z doposażeniem lokum kolejne 5 tys. zł. Mieszkanie zostało wynajęte za 900 zł miesięcznie (netto). W efekcie inwestor zyska 7,7 proc. rocznie – wylicza Artur Kaźmierczak.

Z czego wynika wyższa opłacalność najmu w Łodzi i Katowicach?

– Można spekulować, że np. z wysokich zarobków ich mieszkańców – w Katowicach statystyczna średnia jest na poziomie stołecznym, a z Łodzi sporo osób dojeżdża do pracy w Warszawie. Niemniej można też postawić inną hipotezę: według prognoz GUS oba te miasta w perspektywie 20 lat czeka spory spadek liczby mieszkańców – o 15–20 proc. Wiąże się to zarówno z ruchem naturalnym, ale też migracjami, które zarówno dla Katowic, jak i Łodzi oznaczają spory odpływ ludności. Gdyby więc przyjąć, że spora część mieszkańców zastanawia się nad przeprowadzką do domu pod miastem, innego miasta lub za granicę, to mniej ludzi przymierzy się do zakupu mieszkania, co ogranicza poziom cen lokali. Natomiast planując za jakiś czas wyprowadzkę, wiele osób decyduje się na najem, co podbija ceny tego sposobu zabezpieczania potrzeb mieszkaniowych. Jeśli więc prognozy GUS się sprawdzą, to w 2035 r. i w Łodzi, i w Katowicach będzie znacznie mniej mieszkańców i wówczas wynajmowanie mieszkań może się okazać znacznie trudniejsze. Niełatwo będzie też sprzedać mieszkanie. Dzisiejsza wyższa rentowność powinna więc rekompensować ewentualne przyszłe niedogodności – opowiada Bartosz Turek.

Jeśli mieszkaniec Krakowa, Warszawy czy Wrocławia decyduje się na to, żeby kupić mieszkanie w innym mieście, np. w Łodzi, ze względu na potencjalnie wyższą rentowność wynajmu, powinien jeszcze raz chwycić za kalkulator, aby uwzględnić koszty dojazdów koniecznych do zawarcia samej transakcji czy przygotowania lokum do wynajmu, wyboru najemcy czy kontroli stanu lokalu itp.

– Zarządzanie najmem mieszkania na odległość wiąże się z wymiernymi kosztami i stratą potężnej ilości czasu. Oczywiście można kompleksowe zarządzanie wynajmem zlecić wyspecjalizowanej firmie, ale to kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznego przychodu, a ofert firm zajmujących się takim zarządzaniem jest jak na lekarstwo i są ograniczone do największych miast – opowiada Bartosz Turek.

Niskie stopy procentowe

Zdaniem Artura Kaźmierczaka popyt na inwestycyjne w mieszkania na wynajem dopiero narasta. – Tak niskie stopy procentowe są zjawiskiem, z którym żyjemy od niedawna. Wiele osób będzie otrzymywać dywidendy czy uwalniać środki wcześniej deponowane na lokatach terminowych po raz pierwszy od czasu obniżek stóp. Te osoby zapewne chętniej niż wcześniej rozważą inwestycję w mieszkanie na wynajem czy też grupowe inwestowanie w nieruchomości, które daje możliwość uzyskiwania kilkakrotnie wyższych zwrotów niż lokata czy obligacje, w sytuacji gdy dysponuje się stosunkowo ograniczonymi środkami rzędu kilkunastu–kilkudziesięciu tysięcy złotych. To się przełoży na dalszy wzrost popytu na mieszkania na wynajem. Tym bardziej że alternatyw, które dadzą porównywalny poziom zwrotu (6–8 proc.) przy niskim poziomie ryzyka, nie widać – opowiada Artur Kaźmierczak.

Innego zdania jest Bartosz Turek, który uważa, że wchodzimy właśnie w ostatnią fazę trwającego boomu na zakupy mieszkań na wynajem, i to bez znaczenia, czy w Warszawie, czy innych miastach.

– Już w maju br. powiązane ze stopami stawki WIBOR (składnik oprocentowania kredytów) zaczęły powoli rosnąć. Co więcej, już w 2016 r. można się spodziewać faktycznych podwyżek stóp. Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że kredyty zaczną drożeć, a lokaty zaczną dawać coraz wyższe oprocentowanie. Coraz mniej osób będzie zatem skłonnych kupować mieszkania na wynajem dające przy większym nakładzie pracy i ryzyku roczną stopę zwrotu w wysokości 4–5 proc. na rękę zamiast lokat, które są bezobsługowe, a dają teraz 2–3 proc., ale za rok czy dwa lata pojawią się pewnie znowu lokaty z oprocentowaniem na poziomie 3–4 proc. – prognozuje Bartosz Turek.

W nowych murach

Dziś osoby zainteresowane zarabianiem na wynajmie mieszkań najchętniej celują w oferty od deweloperów.

– Teraz króluje rynek pierwotny. Inwestorzy wolą kupować mieszkania w nowych budynkach w dobrych lokalizacjach miast, chętnie w tzw. plombach. Nowe lokale mają również ciekawszą architekturę, łatwiej je wykończyć i będą o wiele dłużej służyły niż mieszkania z drugiej ręki. Oczywiście są perełki na rynku wtórnym, w starych pięknych kamienicach, ale to są drogie i pracochłonne inwestycje – opowiada Jarosław Skoczeń.

Z kolei zdaniem Bartosza Turka w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku inwestorzy częściej kupują na wynajem mieszkania nowe w przeciwieństwie do transakcji realizowanych w Łodzi, Katowicach czy Lublinie, które dotyczą przeważnie mieszkań z rynku wtórnego. – W mniejszych miejscowościach nabywcy zwykle mają niższy budżet na zakup nieruchomości na wynajem, co powoduje, że inwestor raczej wybiera lokal używany, który przeważnie jest tańszy. Ponadto w tych lokalizacjach konkurencja między właścicielami mieszkań na wynajem jest słabsza, a więc są i mniejsze wymagania co do standardu. Jest jeszcze jeden powód przewagi rynku wtórnego w mniejszych miejscowościach – deweloperzy na tych rynkach działają na mniejszą skalę, więc nowa oferta jest dość ograniczona – tłumaczy Bartosz Turek.

Najchętniej inwestorzy kupują kawalerki i niewielkie dwa pokoje. Ten trend widoczny jest w każdym dużym mieście. Ponadto w dużych ośrodkach akademickich, np. w Krakowie czy w Lublinie, niezłym popytem cieszą się oferty spore, liczące 60–100 mkw., o większej liczbie pokoi. – Inwestorzy kupują takie lokale z zamiarem przerobienia ich na miniakademiki i wynajmowania na pokoje – tłumaczy Artur Kaźmierczak.

Z kolei w regionach trudno inwestować w apartamenty, bo oferta luksusowa to domena przede wszystkim Warszawy. Poza stolicą wybór apartamentów z prawdziwego zdarzenia ciągle jest bardzo ograniczony.

[email protected]