Na apartamenty typu condo zwraca uwagę Julia Lewandowska. – Inwestor ma gwarantowaną stopę zwrotu. Nad polskim morzem są też apartamenty z przygotowaną recepcją dla konsjerża, który jest oddelegowany przez operatora najmu krótkoterminowego. W tym przypadku nie ma gwarancji zysku, lecz przy dobrym zarządzaniu atrakcyjnym obiektem rentowność jest wysoka – przekonuje. Mechanizm inwestowania w condohotele jest prosty. – Inwestor kupuje na własność pokój w obiekcie hotelowym i wynajmuje turystom. W większości przypadków właściciel nie musi robić praktycznie nic oprócz liczenia zysków, o ile takowe są generowane. Lokal oddaje bowiem w zarządzanie operatorowi hotelowemu – tłumaczy Maciej Górka. – Na zakup pokoju wystarczy już 250 tys zł. W zależności od lokalizacji obiektu można uzyskać rentowność brutto na poziomie 7–9 proc w skali roku.
Analityk radzi, by decydując się na inwestycje w condohotele, podpisywać umowy z wiarygodnym, doświadczonym w zarządzaniu partnerem, który zadba o obłożenie obiektu. Daleko idącą ostrożność przy inwestycjach z „gwarantowaną stopą zwrotu" zaleca Artur Kaźmierczak. – Niestety, często jest tak, że tzw. gwarancję, która nie ma zwykle charakteru gwarancji bankowej, finansuje sam inwestor, przepłacając za nieruchomość – przestrzega prezes Mzuri Investments. Jego zdaniem lepszą rentowność niż nowe mieszkania dają z reguły lokale z rynku wtórnego. – Technologia budowy nie ma większego znaczenia. W Polsce miliony ludzi mieszkają w blokach z wielkiej płyty i nie ma powodu, by takie nieruchomości przekreślać, tym bardziej że są oferowane w atrakcyjnych cenach, co się przekłada na wysoką rentowność inwestycji – tłumaczy. Jednocześnie zauważa, że inwestujący na rynku mieszkań często kierują się emocjami. – Tymczasem to, że inwestorowi nie podobają się mieszkania na parterze czy wielka płyta, naprawdę nie ma nic do rzeczy. W każdym mieście są tysiące osób, które skusi niższa cena mieszkania w bloku z wielkiej płyty czy brak konieczności wchodzenia po schodach – zapewnia Kaźmierczak. A Maciej Górka dopowiada, że inwestując w mieszkanie, trzeba ustalić, kto będzie naszym najemcą, do jakiej grupy chcemy dotrzeć z naszą ofertą. – Na tej podstawie wybierzemy lokal o określonym standardzie i opracujemy cennik – tłumaczy. – Inwestor musi się liczyć z rosnącymi oczekiwaniami lokatorów. Chcąc utrzymać pełne obłożenie, trzeba brać pod uwagę konieczność częstych modernizacji nieruchomości.
Widelce i ręczniki
W miejscowościach turystycznych, jak mówi Maciej Górka, największą popularnością cieszy się dziś formuła najmu krótkoterminowego. – To świetna alternatywa dla hotelowej oferty. Przy 70-proc. obłożeniu w skali miesiąca może przynosić nawet o 20 proc. większy zysk niż najem tradycyjny – szacuje analityk. – Nad morzem, gdzie sezon trwa głównie w lecie, stawki za mieszkania w popularnym standardzie wynoszą 90–140 zł za dobę. W zależności od ceny możemy mieć do dyspozycji w pełni wyposażony lokal z ogrodem lub dużym tarasem, blisko plaży.
Najem krótkoterminowy jest jednak, jak zauważa prezes Kaźmierczak, bardzo pracochłonny. – Inwestor musi się liczyć z tym, że co kilka dni będzie musiał wymieniać pościel i ręczniki, sprzątać, uzupełniać pojemniki z mydłem – wyjaśnia. – Także wstępny nakład musi być większy, gdyż mieszkania na doby muszą być lepiej wyposażone niż te wynajmowane na lata. Trzeba kupić m.in. sztućce, szklanki, kieliszki, czajnik i telewizor. Poza tym goście będą przyjeżdżać i wymeldowywać się o różnych porach dnia i nocy, mogą też dzwonić z pytaniami lub prośbą o pomoc – przestrzega. Ograniczona jest również kontrola najemców. – Podczas krótkiej rozmowy nie sposób sprawdzić, kim jest osoba, która zarezerwowała mieszkanie przez portal internetowy i przyjedzie o pierwszej nad ranem, by spędzić weekend w naszym lokalu – mówi Kaźmierczak. – Z takim najemcą nie spisuje się też szczegółowej umowy ani protokołu zdawczo-odbiorczego. To wszystko może się przekładać na zwiększone ryzyko zniszczeń, kradzieży czy choćby uciążliwości dla sąsiadów.
Monika Kuczyńska-Gąsior zwraca uwagę na mieszany model wynajmu: w sezonie letnim na doby, a w roku akademickim długoterminowy. – Bardzo często dochód w sezonie, czyli w ciągu trzech miesięcy, równa się całemu dochodowi w pozostałej części roku – mówi przedstawicielka Freedom Nieruchomości. Z analiz tej agencji wynika, że inwestując w lokal na wynajem nad morzem, można mieć od 18 do 50 tys. zł dochodu rocznie, w zależności od wybranego modelu, lokalizacji, sposobu zarządzania. – Możemy uzyskać stopę zwrotu pomiędzy 5 a 10 proc. oraz całkowicie zamortyzować inwestycję po 10–15 latach – przekonuje Kuczyńska-Gąsior.
Mieszkania w Trójmieście, które kupują klienci Mzuri, przynoszą zwrot rzędu 8–10 proc. brutto. – Po uwzględnieniu kosztów zarządzania najmem oraz założeniu jednego miesiąca pustostanu daje to zwrot netto na poziomie 6,5–7,5 proc. – podaje Kaźmierczak. – Dla przykładu, nasz klient za 110 tys. zł kupił kawalerkę w Gdyni. Lokal nie wymagał remontu, a koszty transakcyjne, w tym wynagrodzenie Mzuri Investments, wyniosły 8 tys. zł. Cała inwestycja zamknęła się więc w 118 tys zł – opowiada. Miesięczny czynsz, jaki trafia do właściciela, to 950 zł, a więc 11,4 tys. zł rocznie. – Zwrot brutto to niemal 10 proc. Po uwzględnieniu miesiąca pustostanu oraz prowizji Mzuri za zarządzanie daje to oczekiwany roczny przychód na poziomie 9,3 tys. zł, co przekłada się na zwrot netto na poziomie 7,8 proc., przy założeniu zakupu za gotówkę – wylicza prezes. – Inwestycja ta zwróci się już za mniej więcej 12,5 roku, nie licząc wzrostu wartości mieszkania.
