Ile zarobisz, kupując lokal w systemie condo

Inwestując w condohotel, raczej nie ma co liczyć na kokosy. Jest jednak gwarancja zysku większego niż na lokacie.

Część inwestorów, którzy nie mają czasu doglądać mieszkania i lokatora, wybiera oferty w systemie condo – inwestuje w pokój lub mieszkanie z gwarancją określonego zysku. To wygodne, ale trzeba wiedzieć, co się tak naprawdę kupuje. Oferty w systemach condo są bardzo zróżnicowane – nie tylko pod względem lokalizacji: jedne powstają w kurortach, inne w dużych miastach. Czasem deweloperzy podają zyski netto – po odjęciu wszystkich dodatkowych opłat na rzecz operatora obiektu, a czasem – brutto. W efekcie okazuje się, że obiecywana rentowność realnie jest na niższym poziomie, bo np. właściciel musi regulować czynsz lub wnosić inne opłaty. Poza tym sam poziom zysków u jednego dewelopera liczony jest od kwoty zakupu netto, a u innego od całości wyłożonej kwoty brutto.

Wśród górskich szczytów

W górach, w miejscowości Sienna (woj. dolnośląskie), blisko wyciągu, inwestor gwarantuje 7-proc. stopę zwrotu netto rocznie. Budowa condohotelu Czarna Góra ruszyła trzy miesiące temu. Budynek zacznie działać za kilkanaście miesięcy. Deweloper jest jednocześnie właścicielem całego ośrodka Czarna Góra Resort. W skład kompleksu wchodzi ośrodek całorocznej rekreacji, koleje linowe, trasy narciarskie i rowerowe, szlaki turystyczne, hotel, apartamenty.

W budowanym condohotelu sprzedano już 74 apartamenty spośród 142, które zaplanowano w obiekcie. – To bardzo dobry wynik, biorąc pod uwagę fakt, że budowa jest na etapie fundamentów – uważa Stanisław Haczkiewicz, prezes zarządu spółki Czarna Góra Apartamenty.

5 proc. netto – to gwarantowana stopa zwrotu w Apartamentach Wola Invest.

Zapewnia, że gwarantowany poziom zysków z inwestycji wynosi 7 proc. netto rocznie plus VAT (liczone od zainwestowanego kapitału, czyli od wartości apartamentu wraz z umeblowaniem oraz miejscem postojowym).

– Poziomu rentowności nie obniżają dodatkowe opłaty, np. comiesięczny czynsz, jak w przypadku innych condohoteli na rynku. Grupa kapitałowa Czarna Góra bierze na siebie wszystkie koszty związane z utrzymaniem i zarządzaniem obiektem, w tym nawet koszty ubezpieczenia. Wielu klientów apartamentów w condohotelu to właściciele posiadający już lokale na wynajem w budynkach apartamentowych – mówi inwestor.

Ceny lokali zaczynają się od 9,4 tys. zł za mkw. pod klucz. Mały lokal o powierzchni 28 mkw. wraz z wyposażeniem i miejscem parkingowym można kupić w cenie 312 tys. zł netto (z możliwością odliczenia VAT). W obiekcie zaplanowano rozbudowaną strefę rekreacyjno-usługową.

Także w górach, pod marką Sun & Snow Resorts, powstają dwa ośrodki wypoczynkowe – jeden w Szklarskiej Porębie, drugi – w Zakopanem. Wszystkie lokale oferowane są na sprzedaż. Inwestor mówi, że można skorzystać z opcji gwarantowanego wynajmu lub zawrzeć umowę typu proporcjonalnego. W pierwszym wariancie operator gwarantuje ustalony poziom zysków, biorąc na siebie zadanie zapewnienia odpowiednio wysokiego obłożenia, oraz ewentualne straty, jeśli goście nie dopiszą. W drugim wariancie operator i właściciel równo dzielą się ryzykiem, jednak tutaj właściciel ma szanse na większe zyski.

7 proc. netto – to gwarantowany zysk z inwestycji w condohotel Czarna Góra.

W Szklarskiej Porębie docelowo powstaną trzy budynki apartamentowe oraz condohotel. Dwa są już gotowe, teraz czas na budowę hotelu. Deweloperem ośrodka jest spółka Univitae.

Z kolei w inwestycji Lipki Park Zakopane trwa budowa dwóch kameralnych aparthoteli, które łącznie zaoferują 35 lokali o powierzchni od 21 do 49 mkw. Ceny zaczynają się od 11 tys. zł netto za mkw. lokalu wykończonego pod klucz. W ramach ośrodka wypoczynkowego powstały już trzy budynki apartamentowe. Zakończenie budowy planowane jest w połowie 2016 r.

– Ceny w obiekcie w Szklarskiej Porębie, a także kwoty gwarancji w obu lokalizacjach są jeszcze w trakcie ustalania. Wstępnie mogę powiedzieć, że w Szklarskiej planujemy stopy zwrotu rzędu 5 proc. netto przy umowach zawieranych nawet na dziesięć lat – mówi Marcin Dumania, prezes spółki Sun & Snow.

W dużym mieście

Na warszawskiej Woli w aparthotel zainwestowała spółka J.W. Construction Holding. W Apartamentach Wola Invest za lokum o powierzchni 21 mkw. trzeba zapłacić 157,5 tys. zł netto. Do tego należy doliczyć wykończenie i wyposażenie – czyli 33,6 tys. zł. Gwarantowana przez dewelopera stopa zwrotu w skali roku to 5 proc. netto – czyli ponad 9,5 tys. zł, co daje miesięcznie kwotę około 800 zł.

J.W. Construction oferuje też podział zysku 50 na 50 proc., co oznacza, że przy 70-proc. obłożeniu aparthotelu rentowność wzrośnie do ponad 10 proc. w skali roku, czyli wyniesie dwa razy więcej od kwoty gwarantowanej.

– Jako operator aparthotelu sami będziemy ponosić koszty takie jak czynsz, podatki od nieruchomości i użytkowania wieczystego czy ubezpieczenie. Umowę zawieramy na dziesięć lat – zapewnia Józef Wojciechowski, przewodniczący rady nadzorczej J.W. Construction Holding. Apartamenty Wola Invest mają być objęte serwisem 5-gwiazdkowego hotelu. Do dyspozycji gości będzie całodobowa recepcja, konsjerż, room-service czy punkty biurowe i handlowe oraz parking podziemny, restauracja, samoobsługowa pralnia oraz klub fitness.

W Gdańsku rośnie Aparthotel Nowa Motława – na Wyspie Spichrzów. Znajdą się w nim 174 apartamenty. Ich budowa ruszyła w lipcu tego roku. Będą gotowe zimą 2017 r. Ile trzeba wydać, aby móc zarabiać?

– W ofercie mamy apartamenty condo od 22 do 42 mkw. , w cenie od 261 tys. zł netto. Przykładowo apartament condo o powierzchni 22,8 mkw. kosztuje 293 tys. zł netto, a o powierzchni 41,7 mkw. 492 tys. zł netto – wylicza Mariusz Tuchlin, prezes spółki Dekpol, która jest inwestorem obiektu.

Dodaje, że osobom, które zdecydują się na zakup apartamentu, Dekpol oferuje umowę na 15 lat z czynszem proporcjonalnym wynoszącym 50 proc. przychodu z usług noclegowych całego hotelu. Jednocześnie inwestor otrzymuje gwarancję zwrotu nie mniej niż 25 proc. ceny netto inwestycji w okresie pierwszych pięciu lat funkcjonowania obiektu. – Przy tzw. bezpiecznych założeniach, czyli obłożeniu aparthotelu w 65 proc., średniej cenie noclegu na poziomie 265 zł, inwestor może liczyć na 8,7 proc. rocznej stopy zwrotu z ceny netto inwestycji – zapewnia prezes Dekpolu.

Do dyspozycji gości będzie strefa wellness. W obiekcie nie zabraknie całodobowej recepcji i zaplecza gastronomicznego.

Na duże miasta, a nie kurorty, postawiła firma Dolcan. Mieszkania w ramach systemu condo można kupić w dwóch jej inwestycjach w Warszawie – na osiedlu Ogrody Ochota oraz Skierniewicka City na Woli, a także w Szczecinie – na osiedlu Arkadia. Inwestycje są gotowe. – System funkcjonuje już trzy lata i większość mieszkań została sprzedana, pozostało tylko kilka większych. W Warszawie przy al. Krakowskiej przykładowy wykończony lokal o powierzchni 85,9 mkw. kosztuje 699 tys. zł brutto. Całość kwoty pracuje na zysk inwestora, który jest określony na 6 proc. brutto w skali roku i przy płatności rocznej wynosi 41,9 tys. zł – mówi Tomasz Bujnowski, analityk inwestycyjny w firmie Dolcan.

Dodaje, że w Szczecinie za wykończony 60-metrowy lokal trzeba zapłacić 320 tys. zł, co pozwala na 19,2 tys. zł zysku rocznie – przy wypłacie rocznej. – Kupując mieszkanie w systemie condo, klient podpisuje dwie umowy: jedną na nabycie nieruchomości, drugą na zarządzanie najmem – mówi Tomasz Bujnowski. – Inwestor nabywa wyodrębnioną nieruchomość z prawem własności, a nie udział w nieruchomości. Otrzymuje stały zysk, niezależnie od przychodu czy też powodzenia biznesu. Właściciel mieszkania może w każdej chwili rozwiązać umowę z operatorem, nie ponosząc żadnych kosztów.

[email protected]