Jak zarobić na mieszkaniu na wynajem

Hanna Milewska-Wilk, z ekspertem Stowarzyszenia Mieszkanicznik rozmawia Grażyna Błaszczak

Ile osób zajmuje się dziś profesjonalnie wynajmem mieszkań w Polsce, żyje z tego? Dla ilu jest to dodatkowa działalność, dodatek do pensji?

Jedyne statystyki, na których można się oprzeć, oceniając liczbę wynajmujących, to te z podatków. Można szacować, że dla około 50 tysięcy osób przychody z najmu i dzierżaw są najważniejszym źródłem utrzymania. Natomiast około 611 tysięcy podatników wykazuje takie przychody w swoich zeznaniach podatkowych.

Mieszkanicznik podaje, że corocznie zwiększa się o ponad 40 tysięcy liczba podatników wykazujących dochody z najmu. Z czego to wynika – maleje szara strefa?

Dane Ministerstwa Finansów wskazują na coroczny przyrost – od pięciu już lat – podatników rozliczających przychody z najmu ryczałtem. Ale nie jest to jedyne źródło, w którym dane pokazują dynamiczny wzrost rynku najmu. Firma Reas zebrała szacunki deweloperów odnośnie do wielkości sprzedaży dla osób prywatnych, ale w celach inwestycyjnych. Jest to około 20 proc. produkcji za zeszły rok. To poziom porównywalny ze sprzedażą lokali w programie „MdM" z rynku pierwotnego. A rynek wtórny jest dla inwestorów nawet bardziej atrakcyjny ze względu na mniejsze nakłady na wykończenie i natychmiastową dostępność lokali.

Inne źródła – np. kwartalne i coroczne analizy NBP dotyczące nieruchomości – wskazują na opłacalność inwestycji mieszkaniowych w porównaniu z lokatami bankowymi. Z kolei raporty Związku Banków Polskich pokazują zmniejszenie akcji kredytowej. W zestawieniu z danymi Ministerstwa Finansów z zakresu PIT, szczególnie danych dotyczących ryczałtu od przychodów z najmu i dzierżawy, pokazujących nie tylko stałą tendencję wzrostu liczby podatników rozliczających najem w ten sposób, ale i stabilny wzrost przychodów przeciętnego podatnika z tego tytułu, można mówić nie tylko o coraz większej liczbie osób mających mieszkania na wynajem, ale też o zwiększeniu się liczby takich mieszkań przypadających na podatnika. Ceny najmu nieznacznie drgnęły po trzech latach dopiero w ostatnim półroczu, a przychód na podatnika powoli rośnie.

Szara strefa nie tyle maleje, ile ilościowo pozostaje na tym samym poziomie, co statystycznie, przy wzroście liczby mieszkań na wynajem i podatników, stanowi coraz mniejszy procent. Niektórzy mają mieszkania od lat, z tymi samymi najemcami, z umową ustną, i nawet nie dotarła do nich informacja o jakichś specjalnych stawkach i w ogóle opodatkowaniu. Jest sporo mieszkań, których właściciele wyjechali za granicę, wynajmowaniem zajmuje się ktoś z rodziny, kto nie bardzo wie, jak ma to opodatkować. Natomiast ludzie traktujący mieszkania jak inwestycję zgłaszają najem i wybierają odpowiednią dla siebie formę opodatkowania, bo świadomi są ryzyka nie tyle finansowego, ile utraty wiarygodności i niekaralności.

Dlaczego przybywa osób, które chcą zarabiać na wynajmie mieszkania?

Nieruchomości wydają się bardzo stabilną inwestycją. Ich wartość podlega raczej niewielkim wahaniom i dodatkowo wielu nabywców liczy na przychody z najmu. Już od kilku lat firmy budujące dostosowują i rozszerzają ofertę pod wynajem, ale i w sektorze doradztwa finansowego i bankowości pojawiają się oferty dotyczące zarządzania całym majątkiem – również nieruchomościami na wynajem – w ramach dywersyfikacji portfela.

Niewątpliwie inwestycja w mieszkanie na wynajem jest ciekawą ofertą dla osób posiadających gotówkę na lokatach. Oprocentowanie depozytów spadło i osoby, które kiedyś miały kilkaset złotych miesięcznie odsetek, w tej chwili mogą liczyć jedynie na kilkadziesiąt.

Zysk z najmu wydaje się pewny, podatki są proste i w umiarkowanej wysokości, ze względu na stosunkowo krótkoterminowe umowy najmu łatwo jest w razie potrzeby albo wykorzystać nieruchomość na własne potrzeby, albo ją sprzedać.

Ile trzeba mieć pieniędzy na początek, aby zostać wynajmującym mieszkanie?

Mamy w stowarzyszeniu członków, którzy zaczynali od 1000 zł, ale nie byli od razu właścicielami nieruchomości, bo można zostać wynajmującym, nie będąc nawet właścicielem mieszkania. Aby zostać właścicielem, to albo trzeba mieć gotówkę, albo skorzystać z kredytów bankowych. Minimalną kwotę bardzo trudno jest określić, bo bardzo różne są ceny nieruchomości. W Łodzi czy Sosnowcu już za 50 tys. zł można kupić kawalerkę lub nawet dwupokojowe mieszkanie w dobrym stanie. W Warszawie lub Gdańsku jest to kwota, przy której można byłoby ubiegać się o kredyt na podobną kawalerkę.

W jakie pułapki wpadają najczęściej początkujący inwestorzy?

Przeinwestowanie i liczenie na to, że „mieszkanie samo pracuje". Czynsz najmu nie jest związany z wartością nieruchomości, mimo że jest z nią porównywany. Może się wydawać, że najemcy zapłacą więcej za mieszkanie na nowym osiedlu, a często ważniejsza jest lokalizacja i cena, a nie tzw. świeżość i technologia budynku.

Bardziej liczy się staranne wykończenie mieszkania, z zabezpieczeniem go przed szybkim zużyciem, zawilgoceniem i zabrudzeniem, niż wysoka jakość materiałów i bardzo drogie meble.

Mieszkanie jako inwestycja wymaga też obsługi, i to na dobrym poziomie. Trzeba po pierwsze wiedzieć, co kupić, żeby było interesujące dla klientów. Nie wystarczy też raz na rok przypomnieć sobie o podpisaniu umowy, trzeba jeszcze wiedzieć, jaką umowę najlepiej podpisać, co można ustalić w zakresie płatności za media w danym mieszkaniu, co się zmienia w przepisach podatkowych i innych związanych z najmem, lokalnych regulacjach gminnych i planach zagospodarowania, we wspólnotach i spółdzielniach.

Można zlecić zarządzanie najmem, dzięki czemu o najemców i samo mieszkanie w porozumieniu z zarządcą nieruchomości zadba specjalista. Podobnie można przekazać obsługę finansowo-podatkową, ale i tak trzeba samodzielnie robić bilans opłacalności w kontekście naszych oczekiwań i planów związanych z taką formą inwestycji.

Kto jest najlepszym najemcą – jaki jest profil idealnego klienta? Cudzoziemiec, student, młoda rodzina czy para?

Tak naprawdę nie ma jednego dobrego wzoru najemcy, bo różne są nieruchomości i wynajmujący. Ogólnie: najemca płacący i wywiązujący się z umowy jest bardzo dobry. Jedni przygotowują swoje mieszkania pod kątem młodych pracujących. Inni wolą wynajmowanie lokalu na pokoje dla studentów, a z podziwem i przerażeniem patrzą na tych właścicieli, którzy najchętniej wynajmują mieszkania rodzinom – bez umeblowania pokoi, na lata, z przepisywaniem liczników i ewentualnymi zmianami w wakacje czy po skończeniu przedszkola.

Są też tacy, którzy dobrze znają języki i mentalność studentów z Erasmusa. Inni celują w menedżerów na kontrakcie w Polsce, jeszcze inni wolą klientów zza wschodniej granicy i znają wszelkie wymagane procedury.

Rynek jest coraz bardziej zróżnicowany: nieruchomości są w różnym standardzie, pośrednicy i zarządcy najmu znajdują swoje nisze, klienci coraz lepiej określają potrzeby.

Jak ocenić, czy najemca jest uczciwy, czy będzie płacił na czas, nie zniszczy lokalu?

Może to niestandardowa miara, ale dobrym wskaźnikiem jest kultura osobista. Jeżeli obie strony traktują się z szacunkiem, dużo łatwiej jest ustalić szczegóły umowy: negocjować stawkę czynszu, operując argumentami, ustalić zasady płatności za media, łącznie z tzw. przepisaniem liczników, umówić się co do wyposażenia, którego jest za dużo, za mało lub nie odpowiada potrzebom najemcy.

Czasem wynajmujący pytają również o możliwość podpisania umowy najmu okazjonalnego i już sama rozmowa na ten temat pokazuje podejście najemców do płatności.

Należy też pamiętać, że zdarzają się oczywiście przypadki losowe: brak terminowej płatności może wynikać po prostu z przeoczenia lub wyjazdu na wakacje, a pozostawienie uchylonego okna może skutkować zalaniem podłogi. Ale wtedy też można się porozumieć. Zniszczenia w mieszkaniach na wynajem, o których wielu właścicieli wspomina, nie zdarzają się bardzo często. Rzadkością jest celowe zniszczenie wyposażenia, częściej są to po prostu drobne, ale codzienne zaniedbania najemców, skutkujące większymi szkodami, jeśli mieszkanie nie było przygotowane do najmu.

Dobrze jest jednak sprawdzić wiarygodność najemcy, choćby prosząc o podanie miejsca pracy lub zaświadczenia o wysokości zarobków.

Pełna wersja rozmowy: nieruchomosci.rp.pl

CV

Hanna Milewska-Wilk – ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Zajmuje się swoimi mieszkaniami na wynajem od 9 lat. Z wykształcenia socjolog i filolog, odpowiada za kontakty stowarzyszenia z instytucjami naukowymi, samorządowymi, organizacjami pozarządowymi i komercyjnymi.