Interesuje nas budowa lokali ze spółkami Skarbu Państwa

WYWIAD | Maciej Jankiewicz z prezesem Polskiego Holdingu Nieruchomości rozmawia Adam Roguski

Dla deweloperów mieszkaniowych 2016 r. był rekordowy – PHN też rozwija projekty mieszkaniowe – na jakim są etapie? Będziemy działali w trzech segmentach rynku – luksusowym, popularnym i tzw. ekonomicznym. Yacht Park w Gdyni, tuż przy linii brzegowej, z planowanym dostępem do mariny jachtowej, to segment luksusowy. W I etapie do zagospodarowania mamy 12 tys. mkw. powierzchni w sześciu pięciokondygnacyjnych budynkach. Pierwotnie zakładaliśmy utworzenie tam około 130 apartamentów, ale rozważamy zmniejszenie tej liczby, dzięki czemu wzrośnie powierzchnia poszczególnych lokali, a tym samym prestiż całej inwestycji. Niebawem wybierzemy generalnego wykonawcę. Przewidujemy, że w II kwartale pierwsze apartamenty trafią do oferty.

Jaka jest przewidywana cena za metr kwadratowy?

Na tym etapie mogę powiedzieć jedynie, że będzie to kilkanaście tysięcy złotych.

Co z projektami w stolicy?

Zaoferujemy mieszkania w tzw. standardzie popularnym. Jeszcze w tym kwartale wprowadzimy do oferty I etap osiedla Vis á Vis Wola przy al. Prymasa Tysiąclecia 83. W I etapie będzie to 213 mieszkań, a II etap zakłada budowę 253 lokali – wprowadzimy je do sprzedaży w zależności od tempa sprzedaży I etapu. Kończymy procedurę wyboru generalnego wykonawcy i w najbliższym czasie spodziewamy się uzyskać ostateczne pozwolenie na budowę.

W III kwartale zaczniemy sprzedaż kameralnego projektu przy ul. Instalatorów – to 78 lokali.

Ponadto będziemy budować mieszkania w segmencie ekonomicznym, z atrakcyjnymi cenami. Jest szansa, że pod koniec roku ruszy sprzedaż lokali z osiedla Lewandów na Białołęce. W I etapie chcemy zbudować 174 lokale, a chłonność całego projektu to 1 tys. jednostek.

Mamy też w planach inwestycje w innych głównych miastach regionalnych, ale to projekty na przyszły rok – we Wrocławiu mamy grunt pozwalający na budowę do 3,5 tys. lokali, a w Łodzi do 6 tys. Myślę, że w I etapach w ofertach znajdzie się po 100 lokali. Jesteśmy również otwarci na nawiązanie współpracy z innymi spółkami Skarbu Państwa przy projektach mieszkaniowych.

Jakieś szczegóły?

Na razie chcielibyśmy jedynie zasygnalizować temat – jesteśmy na wstępnym opracowaniu pięciu projektów około 4 tys. lokali w Warszawie i innych miastach. Spodziewamy się, że dwa z nich mogłyby ruszyć pod koniec tego roku, a trzy w przyszłym.

Generalnie widzimy możliwość udziału naszej grupy w programach rządowych wspierających politykę mieszkaniową, które w kompleksowy sposób mają przyczynić się do polepszenia sytuacji mieszkaniowej, zwłaszcza osób, które nie mają zdolności kredytowej, ale ich zarobki pozwalają na bieżącą płatność czynszów i kosztów eksploatacyjnych. Takie osiedla moglibyśmy budować w systemie modułowym, wykorzystując prefabrykaty, bez garaży podziemnych. Oczywiście wszystko zależy od marży, jaką moglibyśmy zrealizować w ramach takiej działalności.

Wejście w segment mieszkaniowy miało zdywersyfikować działalność PHN, bo podstawowym segmentem są biura. Kieruje pan firmą od marca 2016 r. – jak przez ten czas zmienił się wskaźnik pustostanów?

Na koniec 2015 r. wskaźnik dla nieruchomości pozostających w portfelu PHN wynosił 27 proc. przy średniej rynkowej 12,4 proc. Na koniec 2016 r. mamy 19–20 proc. niewynajętej powierzchni, podczas gdy średnia rynkowa – prognozujemy – wyniesie około 15 proc. Wykonaliśmy więc ciężką pracę, by poprawić wskaźnik. Nasza pozycja jest tym trudniejsza, że mamy biurowce w atrakcyjnych miejscach, ale starsze, a nowej powierzchni klasy A na rynku nieustannie przybywa. Efektywne stawki czynszów spadły na tyle, że najem nowoczesnej powierzchni nie jest już aż tak drogi w stosunku do klasy B. Mimo wszystko zainteresowanie jest duże, zarówno ze strony podmiotów komercyjnych, jak również ze strony spółek z udziałem Skarbu Państwa i instytucji państwowych.

Jeszcze niedawno prowadzone były dywagacje, czy wyburzać stary wieżowiec Intraco, bo aż połowa była niewynajęta – dziś pustostany to już tylko około 20 proc. Tak więc optymistycznie patrzymy w przyszłość.

Oczywiście musimy zwiększyć ofertę biur klasy A. Strategia zakłada, że do 2023 r. będzie ona stanowiła większość portfela. Teraz to 70 tys. mkw. na 340 tys. mkw. w portfelu, czyli tylko 20 proc.

Czy zamierzacie kupować kolejne biurowce?

Będziemy się koncentrować przede wszystkim na projektach własnych. Mamy duży portfel skupiający około 140 nieruchomości oraz blisko 700 ha gruntów na terenie całego kraju (m.in. w Warszawie, Łodzi, Trójmieście i we Wrocławiu) i chcemy go optymalnie wykorzystać, realizując marżę deweloperską.

Zakupy jednak również bierzemy pod uwagę, dostajemy bardzo dużo ofert. Jeśli będziemy decydować się na zakup, to tylko wyjątkowych i nowoczesnych, obiektów, jak kupiona przez nas Alchemia – ciesząca się zainteresowaniem najemców i inwestorów. Widzimy duży ruch na rynku nieruchomości komercyjnych, mieliśmy nawet zapytania o możliwość odkupienia Alchemii. Na rynku jest dużo taniego pieniądza, wydaje mi się także, że inwestorzy przygotowują się na wejście w życie ustawy o polskich REIT.

Czy jesteście zainteresowani utworzeniem własnego REIT?

Tak, to bezpieczny sposób lokowania w segment nieruchomości dla inwestorów indywidualnych i dobra alternatywa dla nisko oprocentowanych lokat bankowych. Spodziewamy się, że stosowne przepisy wejdą w życie w połowie roku. W portfelu mamy odpowiednie, dobrze zarabiające nieruchomości, by utworzyć REIT – wspomniana Alchemię czy Andersia Business Centre w Poznaniu. Ponadto niewykluczona jest współpraca z innymi spółkami Skarbu Państwa, które mają ciekawe obiekty w portfelach – nie tylko biurowe.

Przejdźmy do kalendarza inwestycji komercyjnych. Kiedy powstanie wieżowiec przy rondzie ONZ?

Budowa I etapu PHN Tower przy ul. Świętokrzyskiej 36, czyli niższego budynku o powierzchni około 10 tys. mkw., powinna zacząć się w tym roku. W tym roku wyburzymy obecny obiekt, mamy prawomocne pozwolenie na budowę łącznika biurowca ze stacją metra. Lada chwila spodziewamy się pozwolenia na budowę samego PHN Tower. Jesteśmy na finiszu wyboru firmy, która zajmie się pozyskiwaniem najemców. Pracujemy jeszcze nad ostateczną koncepcją wieży, być może uda się zwiększyć powierzchnię najmu w całym obiekcie z obecnie planowanych 40 tys. mkw. do nawet około 50 tys. mkw.

Jeśli chodzi o pozostałe inwestycje, to aktualizujemy projekt Intraco przy ul. Stawki 2 . To siedmiokondygnacyjny budynek klasy A o powierzchni 10 tys. mkw., który stanie na obecnym parkingu przed starym Intraco.

Ponadto w przyszłym roku ruszymy z projektem hotelowym przy al. Wilanowskiej, we współpracy z Marriottem. Będzie to około 200 pokoi pod marką Moxy i około 100 pod marką Residence Inn.

W 2018 r. chcielibyśmy też ruszyć z budową biurowca w Gdyni o powierzchni ok. 25 tys. mkw. We współpracy z władzami Miasta Gdynia i przedstawicielami SARP przeprowadziliśmy konkurs architektoniczno-urbanistyczny i w najbliższym czasie zwycięska pracownia rozpocznie projektowanie.

Jak idzie współpraca ze spółkami Skarbu Państwa przy inwestycjach komercyjnych?

Mamy podpisany list intencyjny z KGHM TFI w sprawie kompleksu Cuprum Square we Wrocławiu, składającego się z dwóch biurowców o powierzchni 10 tys. i 20 tys. mkw. Projekt jest zaawansowany – czekamy jedynie na zgody korporacyjne KGHM.

Nasza oferta współpracy ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa jest szersza – obejmuje dodatkowo świadczenie usług doradczych przez PHN. Taką współpracę zrealizowaliśmy m.in. z Eneą.

Na inwestycje w tym i przyszłym roku konieczne są nakłady ok. 1 mld zł, z czego PHN Tower to około 400 mln zł. Jak zostaną sfinansowane projekty?

Podstawowym instrumentem będą kredyty bankowe, maksymalny poziom zadłużenia PHN oszacowaliśmy w strategii na 50 proc. wartości aktywów – obecnie to około 21 proc. Przy poszczególnych projektach deweloperskich chcemy korzystać z finansowania zewnętrznego na poziomie 70 proc.

Ponadto w stosownym momencie, zależnie od warunków rynkowych i ostatecznych terminów uruchamiania projektów, wyjdziemy z emisją obligacji.

Jeśli uda się utworzyć REIT pozyskamy też gotówkę ze sprzedaży części akcji w IPO.

Biorąc pod uwagę inwestycje – czy PHN będzie nadal spółką dywidendową?

Chcemy, żeby tak było – w 2016 r. poprawiliśmy wynik operacyjny, obniżyliśmy koszty i pracowaliśmy nad przygotowaniem projektów. Ten rok będzie inny – pojawią się wydatki związane z realizacją inwestycji. Prace nad zamknięciem finansowym 2016 r. jeszcze trwają, jest jeszcze kilka niewyjaśnionych kwestii – mamy m.in. grunty rolne o wartości księgowej 100 mln zł, tymczasem ustawa ograniczyła możliwość ich wykorzystania. Ostateczną decyzję w sprawie rekomendacji wypłaty dywidendy podejmiemy po zamknięciu 2016 r. i przy jednoczesnym uwzględnieniu bieżących planów inwestycyjnych.

Od dołka w sierpniu kurs PHN wzrósł o 32 proc., do prawie 17 zł, to jednak wciąż mniej niż na przełomie lat 2015 i 2016, kiedy dochodziło do zmian we władzach – wtedy za papiery płacono nieco ponad 18 zł. Czy obecna wycena jest fair?

Uważam, że spółka jest niedowartościowana, kapitalizacja nie oddaje wartości aktywów w portfelu. Nie sprzyja nam niska płynność, a wprowadzanie co roku transzy akcji pracowniczych powoduje dodatkowe przejściowe wahania. Analitycy DM PKO BP szacują cenę docelową akcji na 21 zł, a DM BZ WBK na 26,5 zł wraz z rekomendacjami „kupuj".

CV

Maciej Jankiewicz jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. W latach 2012–2016 prowadził działalność gospodarczą w dziedzinie zarządzania i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wcześniej był m.in. zarządcą POC Dipservice (obecnie PHN) i prezesem TON Agro (obecnie w strukturach PHN).