Nieruchomościowy produkt rentierski

WYWIAD | MARCIN PABIJANEK z prezesem Petram House i Social.Estate rozmawia Adam Roguski

Crowdfundingowa oferta akcji Wisły Kraków okazała się hitem, w dobę spółka zebrała 4 mln zł. Na rynku nieruchomości mamy pierwsze tego rodzaju przedsięwzięcia – np. Mzuri umożliwia inwestorom indywidualnym lokowanie w portfele mieszkań i projekty deweloperskie. Wy chcecie otworzyć dotychczas niedostępny dla osób fizycznych rynek nieruchomości komercyjnych. Jak ma działać Social.Estate?

Social.Estate to operator platformy, na której będziemy umożliwiać inwestorom indywidualnym wejście na rynek nieruchomości komercyjnych, szczególnie handlowych – bo w tym segmencie jako Petram House się specjalizujemy i uważamy, że jest on najatrakcyjniejszy.

Platforma będzie wybierać z rynku ciekawe propozycje dla społeczności inwestorów ze względu na lokalizację, rodzaj najemcy, czas trwania umowy najmu i inne czynniki, które zapewnią powtarzalne i przewidywalne przepływy pieniężne.

Uznany za atrakcyjny projekt trafi na platformę, a inwestorzy otrzymają informację o uruchomieniu kampanii i możliwości nabycia udziałów w spółce posiadającej wynajmowaną nieruchomość.

Na jakiego rodzaju nieruchomości handlowe stawiacie?

Głównie te wynajmowane sieciom spożywczym, przede wszystkim Jeronimo Martins – czyli sklepy Biedronka – z uwagi na stosunkowo długi okres najmu w umowach zawieranych przez ten właśnie podmiot, co pozwala spokojnie zapewnić lata wypłaty dywidend udziałowcom spółek celowych.

Jak duże portfele powstaną w ramach Social.Estate?

To każdy z inwestorów zadecyduje, jak będzie wyglądał jego portfel – przez zakup udziałów w spółkach, z których każda będzie posiadać konkretną nieruchomość. Stawiamy bardziej na jakość projektów, a nie liczbę. To muszą być lokalizacje na kilkanaście, a nawet więcej, lat do przodu. Tak, by po zakończeniu umowy najemca chętnie zasiadł do zawarcia kolejnej, na nie gorszych warunkach. Docelowo będziemy dywersyfikować projekty – jak drogerie czy inne lokale w parkach handlowych, które często powstają przy wolno stojących sieciowych sklepach spożywczych.

Kiedy ruszy pierwsza kampania na platformie?

Zakładamy, że jesienią ruszy pierwszy projekt, do tego czasu stawiamy na edukację – z czym wiąże się inwestowanie grupowe w nieruchomości komercyjne.

Jesteście pośrednikiem kojarzącym inwestorów i deweloperów – to kto zapłaci za wasze usługi?

Stawiamy na to, by inwestorzy płacili bez prowizji za wejście do spółki. Założyliśmy, że będziemy zarabiać dwojako: po pierwsze, na success fee od dewelopera czy właściciela nieruchomości sprzedanej inwestorom za pośrednictwem platformy. Po drugie, będziemy zarządzać tymi nieruchomościami.

Skąd pewność, że deweloperzy czy inwestorzy będą chcieli sprzedawać projekty za pośrednictwem Social.Estate?

Pracujemy na tym rynku już kilka lat, zbadaliśmy go i mamy wypracowane relacje z deweloperami. Pośredniczymy w sprzedaży takich obiektów do funduszy czy inwestorów instytucjonalnych, także zagranicznych. Zakładamy, że jako Social.Estate będziemy w stanie dać deweloperom lepsze warunki, niż gdyby kupującym miał być pojedynczy inwestor instytucjonalny – taki kupiec ma dużą siłę negocjacyjną. My możemy z nim konkurować.

Jaki będzie próg wejścia w ramach Social.Estate i jaka przewidywana roczna stopa zwrotu?

Wszystko będzie zależało od ceny, po której będziemy nabywać nieruchomość. Przy pierwszym projekcie zakładamy, że będzie to co najmniej 50 tys. zł, ale w miarę rozwoju Social.Estate chcemy obniżyć ten próg do 5 tys. zł.

Jeśli chodzi o zwrot na kapitale, zakładamy, że będzie to 6–7 proc. przed opodatkowaniem podatkiem od zysków kapitałowych.

Polacy generalnie chcą zarabiać dużo i szybko, za długi horyzont inwestycyjny uznają dwa–trzy lata. My oferujemy produkt rentierski, czyli taki, który pozwala zachować wartość kapitału w czasie i czerpać z bieżących przepływów pieniężnych.

Tego rodzaju inwestycje są pomyślane jako długoterminowe, ale ktoś może znaleźć się w konieczności sprzedaży udziałów. Jakie mechanizmy przewidujecie?

Każdemu udziałowcowi mniejszościowemu przysługuje prawo wystąpienia do spółki o odkupienie udziałów w celu umorzenia. Będziemy też pomagać w znalezieniu potencjalnego kupującego z grona udziałowców spółki lub członków platformy. Zakładamy jednak, że atrakcyjność naszych projektów będzie na tyle wysoka, że znajdą się zewnętrzni nabywcy – docelowo chcielibyśmy stworzyć rynek wtórny.

Wasz pomysł to uzupełnienie luki na rynku – nie ma REIT-ów ani nawet FINN-ów. Jak przekonałby pan decydentów, że REIT-y oparte na nieruchomościach komercyjnych są potrzebne?

Niewątpliwie brakuje w Polsce instrumentu, który zapewniłby przede wszystkim zachowanie wartości kapitału w czasie, z ograniczonym lub niskim ryzykiem, a także uwzględniającego stopę zwrotu. Nieruchomości są takim instrumentem. Inwestorzy powinni mieć możliwość bezpiecznego pomnażania kapitału w sposób przejrzysty i zrozumiały. Były już produkty finansowe, ubezpieczeniowe, które się nie sprawdziły. Na depozytach bankowych Polaków drzemie ogromny niezagospodarowany kapitał, a oprocentowanie jest niskie. REIT-y mogłyby być szansą zainwestowania w duże nieruchomości komercyjne – a crowdfunding, crowdinvesting taką szansą będzie. Rynek nieruchomości komercyjnych jest zdominowany przez duże zagraniczne fundusze, w Polsce mało kto może sobie pozwolić w pojedynkę na zakup obiektu handlowego.