Budowniczowie mieszkań i biur korzystają z obligacyjnej odwilży

Deweloperzy › Obligatariuszom trzeba zapłacić więcej, czasem przystać na zabezpieczenie, ale to nie zniechęca firm do wychodzenia na rynek z nowymi emisjami papierów dłużnych.

W ostatnich tygodniach Polski Holding Nieruchomości uplasował obligacje o wartości 160 mln zł, LC Corp (wkrótce Develia) sprzedał papiery za 60 mln zł. Atal nie wyklucza pod koniec roku przeprowadzenia emisji podobnej do kwietniowej, a więc rzędu 100 mln zł, do sprzedania papierów za 60 mln zł przymierza się Marvipol. Czy rynek obligacji korporacyjnych, które są istotnym paliwem budowniczych mieszkań i nieruchomości komercyjnych, odżywa po aferach GetBacku i KNF?

Jest świeży kapitał, ale i czynniki ryzyka

– Pierwsza tegoroczna emisja w sektorze deweloperskim odbyła się w styczniu, kiedy to Ronson wypuścił papiery za 32,3 mln zł, ale dopiero od kwietnia obserwujemy wzmożoną aktywność podmiotów na rynku obligacji korporacyjnych – komentuje Mateusz Mucha, menedżer DM Navigator. – W przypadku Ronsona emisja była de facto rolowaniem zapadającego wkrótce zadłużenia, w przypadku Marvipolu, którego dług zapada w sierpniu, również spodziewam się rolowania. W przypadku Atalu i LC Corp mieliśmy do czynienia z rolowaniem z niewielkim zwiększeniem wartości wyemitowanych obligacji. Z kolei Vantage Development zrolował 20 mln zł i pozyskał 25,4 mln zł nowego finansowania. Dodając do tego pierwszą na rynku kapitałowym emisję PHN, a także kilka ostatnich ofert z innych sektorów (np. Cyfrowy Polsat, Kruk), uważam, że można mówić o początku ożywienia na rynku po okresie zdecydowanego wyhamowania między listopadem a lutym. Jest jeszcze bardzo daleko od poziomu koniunktury sprzed afery GetBacku, co również pokazują parametry emisji – dodaje.

Ekspert zaznacza, że Ronson zdołał co prawda utrzymać poziom marży z maja 2018 r. (3,5 pkt proc.), musiał jednak dodać zabezpieczenie i wprowadzić mechanizm amortyzacji obligacji (częściowy wykup kapitału w kolejnych latach). Z kolei w przypadku Vantage konieczne było podniesienie marży z 4 pkt proc., do 4,7 pkt proc. Atal wyemitował papiery z marżą wyższą niż w przypadku emisji z 2018 r. oraz z krótszym terminem zapadalności: dwa wobec trzech lat.

– Na ożywienie na rynku obligacji zdecydowanie wpływ mają wyraźne napływy do funduszy obligacji korporacyjnych, które w przypadku utrzymywania się tego trendu pozwalać będą na przeprowadzanie przez spółki kolejnych emisji, w pierwszej kolejności przez emitentów uznawanych przez inwestorów za mniej ryzykownych. O ile na rynku nie będzie negatywnych wstrząsów, inwestorzy będą stopniowo powracać do lokowania również w papiery firm ocenianych jako bardziej ryzykowne – ocenia Mucha. Dodaje, że w II połowie 2019 r. możemy obserwować sporo emisji, które będą głównie rolowaniem długu – przy zwiększeniu marży w porównaniu z wymienianymi papierami.

Zdaniem Wojciecha Bartosika, analityka DM Michael/Ström, sytuacja na rynku obligacji korporacyjnych w I połowie 2019 r. znacznie się poprawiła, co nie oznacza, że nie brakuje problemów i zagrożeń.

– Zaczynając od negatywnych aspektów, to duża niepewność panuje w związku z sytuacją Getin Noble i Idei, których obligacje są notowane na Catalyst z dużym dyskontem. Cały rynek przypatruje się poszukiwaniom inwestora i restrukturyzacji obu banków. Dodatkowo kilku emitentów boryka się z problemami finansowymi, a w ostatnich dniach głośno jest w szczególności o ZM Henryk Kania, których notowany dług obligacyjny sięga 150 mln zł. Ponadto nad rynkiem wciąż wisi ryzyko regulacyjne związane z kilkoma projektami ustaw np. o emisjach prywatnych albo ograniczeniu oferowania przez banki obligacji korporacyjnych klientom indywidualnym – dodaje. Ekspert zaznacza, że pewne obawy wiążą się też z przejęciem przez KDPW rejestracji emisji i z tym, jak wpłynie to na sprawność funkcjonowania rynku.

– Z pozytywnych aspektów cieszą na pewno napływy do funduszy. Zeszłoroczny marazm w liczbie i wartości przeprowadzanych emisji był spotęgowany przez odpływy z funduszy, które bardziej musiały się martwić obsługą umarzanych jednostek uczestnictwa, niż myśleć o obejmowaniu nowych emisji. W tym roku sytuacja się odwróciła, co pozwoliło rynkowi odżyć, aczkolwiek trzeba zauważyć, że w większości mamy do czynienia z emisjami prywatnymi, a nie publicznymi – mówi Bartosik. – Cieszy również dobra sytuacja w branży najliczniej reprezentowanej na Catalyst, czyli w szeroko rozumianej deweloperce. Pomimo obaw związanych z chwilowym wyhamowaniem sprzedaży mieszkań większość deweloperów zaraportowała solidne dane, a spółki powróciły na rynek długu z nowymi emisjami. Należy jednak podkreślić, że w większości przypadków firmy musiały oferować papiery z marżą wyższą o kilkadziesiąt bipsów, mimo że ich sytuacja finansowa nie uległa istotnemu pogorszeniu. Dodatkowo emisje często są zabezpieczone, co nie było wcześniej standardem – jest to premia za ryzyko rynkowe – wskazuje.

Zdaniem analityka wydaje się, że w środowisku niskich stóp procentowych i wysokim popycie na mieszkania emitentom wciąż opłaca się ponosić wyższe koszty finansowania, niż szukać innych źródeł kapitału lub zaniechać zwiększania działalności. – Problem może nastąpić, gdy w wyniku rosnącej inflacji RPP będzie zmuszona do podwyżek stóp, aczkolwiek zgodnie z zapowiedziami prezesa Adama Glapińskiego nie nastąpi to aż do końca bieżącej kadencji Rady – podsumowuje Bartosik.

Emisje tylko dla funduszy

Deweloperzy chętnie emitują obligacje, głównie, by mieć fundusze na zakup gruntów. Banki niechętnie pożyczają na ten cel, udzielają raczej kredytów budowlanych. Papiery są sprzedawane w emisjach prywatnych do inwestorów instytucjonalnych – jest to szybsze i tańsze niż organizowanie oferty dla Kowalskich, dla których pozostaje rynek wtórny.

– Odzew inwestorów na naszą propozycję był pozytywny, pozyskaliśmy planowane finansowanie, osiągając bardzo dobrą strukturę i wartość emisji oraz satysfakcjonującą marżę (kupon czterolatek to WIBOR 6M + 2,4 pkt proc. marży – red.). Postrzegamy rynek obligacji jako perspektywiczny – mówi Magdalena Kacprzak, rzeczniczka PHN. Dlatego w planach są kolejne transze. Łączna wartość przyjętego wiosną programu obligacji to 1 mld zł.

– Rynek obligacji korporacyjnych znajduje się dziś w większym stopniu pod presją związaną z odpływami środków z funduszy inwestycyjnych oraz niepewnością co do dalszych losów OFE. Powoduje to, że inwestorzy instytucjonalni podchodzą do obligacji korporacyjnych bardziej selektywnie, koncentrując się na stabilnych spółkach. Poziom marż wydaje się dość stabilny po wyraźnym wzroście, który nastąpił po aferze GetBacku – ocenia Dariusz Niedośpiał, prezes LC Corp. – Nasza ostatnia emisja była dużym sukcesem, przy oczekiwanym poziomie marż wystąpiła nadsubskrypcja, w związku z czym spółka podjęła decyzję o zwiększeniu emisji z 50 mln do 60 mln zł, co wskazywałoby na lekkie ożywienie rynku – podkreśla.

Także prezes Atalu Zbigniew Juroszek pozytywnie ocenia możliwości pozyskiwania finansowania od obligatariuszy. – Spotkaliśmy się z dużym zainteresowaniem inwestorów, uplasowanie obligacji przebiegło bardzo sprawnie. Warunki emisji z punktu widzenia spółki, jak i inwestorów można określić jako atrakcyjne. Osiągnęliśmy takie założenia emisji, na jakich nam zależało. Nie mieliśmy do tej pory problemów z uplasowaniem obligacji, nawet wówczas, gdy rynek kapitałowy był mniej przewidywalny – mówi Juroszek. – Nie rozważamy oferty dla inwestorów prywatnych. Emisje kierujemy do instytucjonalnych uczestników rynku kapitałowego, którzy są w stanie profesjonalnie ocenić standing spółki – wyjaśnia.