Prezes Grupy Dom Development: Sytuacja wygląda dziś tak, jakby pandemii nie było

Rynek mieszkaniowy jest mocny, obawy przed wzrostem inflacji wspierają sprzedaż. Już pod koniec maja wróciliśmy do przedcovidowych cen – mówi Jarosław Szanajca, prezes Grupy Dom Development z którym rozmawiał Adam Roguski

U progu lockdownu podkreślaliście, że dużą wartością Dom Development jest kadra zarządzająca, która przeprowadziła spółkę przez poprzedni kryzys. Długoletni wiceprezes ds. finansowych Janusz Zalewski zapowiedział przejście na emeryturę z końcem marca 2021 r. Kto będzie jego następcą? A życząc panu jeszcze wielu lat za sterami – jak w ogóle wygląda kwestia sukcesji w spółce?

Janusz Zalewski, który związany jest ze spółką od 22 lat i zbudował organizację od strony finansowej, uznał, że czas na emeryturę. Takie spra-wy są zawsze przedmiotem dyskusji i przygotowań we współpracy z głównymi akcjonariuszami. To dlatego zmiana zaanonsowana została ryn-kowi z – mam nadzieję – wystarczającym wyprzedzeniem. Następca jest już znany – jest nim Leszek Stankiewicz, który dołączył do naszej grupy ponad rok temu. Obecnie pełni funkcję zastępcy dyrektora finansowego grupy i dyrektora finansowego naszej spółki wykonawczej Dom Con-struction.

Jeśli chodzi o mnie, na razie nie wybieram się na emeryturę, ale jeśli przyjdzie ten czas, będzie to wyglądać podobnie, jak w przypadku Janusza Zalewskiego, czyli zostanie przeanalizowane, ogłoszone z odpowiednio dużym wyprzedzeniem i wskazaniem następcy.

Dane GUS świadczą o tym, że po zapaści w kwietniu i maju, w czerwcu i lipcu rynek mieszkaniowy wrócił do aktywności, jeśli chodzi o wydawane deweloperom pozwolenia na budowę czy uruchamiane inwestycje. Same spółki raportują, że od maja z miesiąca na miesiąc sprzedaż lokali też się poprawia. Ceny nie chcą spadać. Tąpnięcie było naturalną konsekwencją lockdownu – czy w ogóle można mówić, że mamy kryzys?

To jest najdziwniejsza sytuacja, z jaką miałem do czynienia w karierze. Dziś wciąż nie można powiedzieć z przekonaniem, czy może właśnie wyszliśmy z kryzysu, czy w ogóle go nie było, czy też równie dobrze jesteśmy tuż przed kryzysem.

Mogę mówić o naszych danych i obserwacjach, czyli o tym, czego jesteśmy pewni. W kwietniu faktycznie nastąpiło istotne załamanie sprzeda-ży mieszkań, także u nas. Jednak ani na moment nie zwolniliśmy, nasze biura sprzedaży były cały czas otwarte z zachowaniem reżimu sanitarne-go. Oczywiście lockdown spowodował techniczne trudności w zamykaniu transakcji. Wraz z odmrażaniem gospodarki sytuacja zaczęła wracać do normy i w naszym przekonaniu rynek pierwotny zachowuje się dobrze, jest mocny.

Jest wiele czynników, które wspierają ten stan. Przede wszystkim niskie jak nigdy wcześniej stopy procentowe i budzące niepokój oczekiwania inflacyjne. Zakup mieszkania jest traktowany jak sposób na ochronę kapitału, zabezpieczenie przed utratą wartości gotówki.

Kiedy tylko aktywność kupujących się poprawiła, dość szybko zaczęliśmy uzupełniać ofertę, w samym II kwartale wprowadziliśmy do sprzeda-ży 576 mieszkań, skupiając się na projektach, które wiedzieliśmy, że będą się dobrze sprzedawać. To wszystko złożyło się na satysfakcjonujący wynik. W II kwartale sprzedaliśmy 816 mieszkań, tyle samo, ile w I kwartale i tylko o 2,4 proc. mniej rok do roku.

Dane to dopiero pokażą, ale wygląda na to, że udało nam się zwiększyć udział na wszystkich rynkach, na których działamy. To właśnie powin-na robić firma w trudnych czasach, kiedy nie da się zwiększać sprzedaży.

Czy może pan powiedzieć, jak wyglądała sprzedaż w lipcu i sierpniu?

Raportujemy dane kwartalnie. Mogę tylko powiedzieć, że wyglądała dobrze, bez widocznego wpływu pandemii. Jesteśmy dość optymistycznie nastawieni, jeśli chodzi o II półrocze, o ile nie dojdzie do większych turbulencji.

Gdańsk kojarzy się z kupowaniem mieszkań pod najem krótkoterminowy, Wrocławiowi można przypiąć łatkę miasta uniwersyteckiego. Czy cokolwiek się zmieniło w podejściu klientów, zmieniła się struktura kupujących?

Niezmiennie około 40 proc. transakcji było gotówkowych. Najmniej turbulencji zaobserwowaliśmy w Warszawie, gdzie po prostu pieniądza jest najwięcej. W Gdańsku lockdown zastał nas z dużą ofertą mieszkań popularnych, przeznaczonych do życia, a nie inwestycyjnych. Z kolei we Wrocławiu nasza oferta była bardzo niska – teraz ją odbudowujemy.

Z naszych obserwacji wynika, że nabywcy zwracają teraz dużą uwagę na to, by kupować od takich firm, które będą odporne na ewentualne perturbacje rynkowe. Liczy się marka dewelopera, jego stabilność finansowa, brak opóźnień na budowach, oddawanie mieszkań w terminie.

Widać też, że klienci, jeśli są przekonani do zakupu, mają większą determinację w dążeniu do uzyskania kredytu. Lockdown przełożył się na pewne zawirowania i zaostrzenie polityki przez banki, dziś to wygląda dużo lepiej.

Skoro mieszkanie ma być formą ochrony kapitału, trzeba mieć wiarę, że nie będą tracić wartości. U progu pandemii były oczekiwania, że kryzys przełoży się na spadek cen. Analitycy Emmerson Evaluation przyjęli, że lokale przez 2–2,5 roku będą prawdopodobnie tanieć po około 5–7 proc. rocznie i ceny zatrzymają się na poziomie 15–20 proc. niższym od szczytu hossy z przełomu 2019 i 2020 r....

Nie dam się namówić na prognozowanie. Mogę powiedzieć o tym, co było i jest. W warunkach lockdownu postanowiliśmy stosować trochę więcej promocji i upustów, przede wszystkim po to, by zachęcić do zamykania transakcji, bo podejmowanie decyzji przez klientów się przedłuża-ło. Ale już pod koniec maja wróciliśmy do przedcovidowej polityki, jeśli chodzi o ceny. Dziś sytuacja wygląda tak, jakby wiosną nic się nie stało.

W II kwartale uzyskaliście bardzo wysoką na tle branży średnią marżę brutto ze sprzedaży 32 proc., a w samym Trójmieście 36 proc. Czy tak wyśrubowany wynik jest do utrzymania na dłużej?

W całym roku rentowność będzie nieco niższa, co będzie wynikało ze struktury przekazań. Akurat w II kwartale wydawaliśmy klucze do sporej liczby lokali z wysokomarżowych projektów.

Przyjmuje się, że od wbicia łopaty do przekazania lokali mijają dwa lata, upraszczając, obecne wyniki to efekt inwestycji z 2018 r., kiedy mieliśmy kryzys na rynku wykonawczym i mocny wzrost kosztów. Były obawy o rentowność deweloperów – dziś okazuje się, że katastrofy nie ma...

Nie jest tak, że wszystkie mieszkania sprzedawane są na pniu, deweloperzy mają możliwość dostosowywania cenników do sytuacji. Dziś prze-kazujemy więc lokale sprzedane na wczesnym etapie oraz te, które znalazły nabywców później, już po wyższych cenach. Jednak kluczowym czynnikiem, który pozwolił nam nie tyle utrzymać, ile poprawić rentowność, było powołanie własnej spółki zajmującej się generalnym wykonaw-stwem. Operacja ta udała nam się znakomicie. Dziś Dom Construction jest sprawną, świetnie zarządzaną firmą generalnego wykonawstwa, budującą w najwyższej jakości. Dziś sytuacja na rynku wykonawstwa jest stabilna, nie ma problemów z pracownikami, ceny się ustabilizowały. Ale na przełomie 2017 i 2018 r. mieliśmy kryzys. Cieszę się, że efekty tej fundamentalnej dla spółki transformacji widać już w wynikach finanso-wych.

W I połowie 2020 r. przekazaliście klientom 1,24 tys. mieszkań, o 25 proc. mniej rok do roku. Jaki jest potencjał na II półrocze?

Możemy przyjąć, że wydamy klucze do 3 tys. mieszkań. Budowy idą bez zakłóceń, nie ma też większych problemów z odbiorami i pozwole-niami na użytkowanie. Chciałbym zaznaczyć, że o ile liczba przekazanych mieszkań będzie niższa niż w 2019 r., to wartość i rentowność będzie wyższa – wynik netto nie będzie gorszy rok do roku.

Jakie są plany, jeśli chodzi o wprowadzenia w II półroczu?

To może być nawet 3 tys. mieszkań, jeśli rynek będzie sprzyjać.

W I półroczu wydaliście na grunty 120 mln zł. Jaki jest plan na II półrocze? Czy pandemia cokolwiek zmieniła na lepsze lub gorsze na rynku działek?

W I półroczu faktycznie nominalnie zainwestowaliśmy nieco mniej w ziemię niż zazwyczaj, ale więcej jest transakcji zabezpieczających grunty, z niższym zaangażowaniem gotówkowym. Rynek jest trudny, duża część nieruchomości jest w rękach prywatnych. Problemem jest dziś obawa przed inflacją, właściciele nie są skłonni zamieniać ziemi na gotówkę, która może tracić siłę nabywczą. Drugi problem to kolejny stopień paraliżu planistyczno-administracyjnego. Z powodu lockdownu procedury administracyjne bardzo spowolniły, szczególnie w Warszawie. W Trójmieście i Wrocławiu jest zdecydowanie lepiej. Generalnie cały czas rozbudowujemy bank ziemi na wszystkich trzech rynkach, na których działamy.

Czy planujecie emisję obligacji?

Niedawno spłaciliśmy 100 mln zł, wyjdziemy na rynek w najbliższym czasie, by pozyskać zbliżoną kwotę. Wielkość emisji będzie uzależniona od warunków cenowych.

Czy interesuje was współpraca z inwestorami z rynku najmu instytucjonalnego?

Nie jest to wykluczone jako kierunek rozwoju grupy. Rynek raczkuje, ale ma duży potencjał i przyszłość, do Polski chcą wchodzić inwestorzy z poważnymi pieniędzmi. To naturalne, z uwagi na naszą pozycję, że dostajemy co jakiś czas pytania w tej sprawie. Jeśli kiedykolwiek zdecydujemy się na wejście na ten rynek, to tylko z solidnym partnerem, na dużą skalę i na pewno w ramach rozszerzenia działalności, a nie przesunięcia sprzedaży z rynku detalicznego.

CV

Jarosław Szanajca zakładał Dom Development z brytyjskimi wspólnikami w 1996 r., od początku pełni funkcję prezesa. Karierę zawodową rozpoczął w 1985 r., związany był m.in. ze Społecznym Zjednoczeniem Przemysłowym Libella, a w latach 1992–1996 był prezesem przedsiębiorstwa budowlanego Gres-Investi. Z wykształcenia prawnik, absolwent Uniwersytetu Warszawskiego. Jego hobby to odnawianie starych samochodów.