Robert Dobrzycki, szef Panattoni: Fala hossy jeszcze nie opada

Pandemia tylko podgrzewa rynek. Z Robertem Dobrzyckim, szefem Panattoni Europe rozmawia Adam Roguski

Magazyny to część rynku nieruchomości dobrze znosząca pandemię. Cieszą się wzięciem najemców, a inwestorzy kupują całe portfele. Głównym motorem wzrostu jest e-commerce. Jak oceniacie, jako największy deweloper w Polsce i w Europie, na jak długo starczy tego paliwa?

Spodziewam się, że to paliwo będzie napędzać branżę cały czas i nie zabraknie go – nie ma od niego odwrotu. Można powiedzieć, że przechodzimy w online, a to dopiero początek. Na świecie kierunek ten można było zauważyć już wcześniej, w Polsce w nieco mniejszym stopniu, a pandemia tylko to przyspieszyła.

Oczywiście, czas lockdownu jest specyficzny, a ruch w sieci pod kątem zakupów był zintensyfikowany, niemniej ten trend będzie cały czas rósł. Możemy się spodziewać, że tylko w Polsce do końca roku wartość rynku e-commerce wzrośnie o 16–18 proc., osiągając ponad 44 mld zł, a w 2023 r. 58 mld zł. Dlatego z optymizmem spoglądamy w przyszłość, zwłaszcza że nasze działania od dawna są skierowane na klientów sprzedających online.

Branża magazynowa to także hale służące produkcji przemysłowej. Jakie tu są perspektywy?

Zauważamy zwiększony udział przedsiębiorstw produkcyjnych w popycie. O ile pierwsza fala pandemii spowodowała nagły wzrost konieczności obsługi zamówień internetowych i zabezpieczenia ciągłości łańcucha dostaw, o tyle druga dotyczyła firm produkcyjnych, ale też dystrybucyjnych, które były uzależnione od importu i doznały zachwiania w dostawach produktów lub półproduktów. Przedsiębiorstwa dywersyfikują dostawy i przenoszą się bliżej konsumenta, czyli bliżej Europy, i próbują otwierać nowe linie produkcyjne – już nie w Azji, ale właśnie bliżej rynku zbytu, skracając łańcuch dostaw. Już nie koszt jest najważniejszy, w cenie jest także bezpieczeństwo.

Niemniej są też takie sektory, które są podatne na kryzys i radzą sobie gorzej w czasie pandemii, np. tradycyjna branża motoryzacyjna. Wpływ na to miał nie tylko spadek popytu na samochody, ale i ograniczenia produkcji części oraz pojazdów, które wynikały z zamknięcia czy przestojów zakładów produkcyjnych. Jednak temu trendowi opiera się branża motoryzacyjna z alternatywnym napędem. Tu obserwujemy wzrost produkcji baterii bądź komponentów do tych aut.

Nearshoring, czyli przeprowadzka z Azji, to więcej niż myślenie życzeniowe? Widać już związaną z tym aktywność w regionie, w Polsce?

Widać. Spływają do nas zapytania, prowadzimy wiele rozmów i – co najbardziej odzwierciedla ten trend – podpisujemy umowy. Tylko w ostatnim czasie wystartowaliśmy z realizacją nowoczesnej i ekologicznej fabryki dla Danfoss Poland w Grodzisku Mazowieckim (12 tys. mkw.) czy rzeszowskiej fabryki Phoenix Contact E-Mobility, w której będą powstawać kable do ładowania na potrzeby wiodących producentów samochodów elektrycznych.

Boom w ostatnich latach zachęcał deweloperów do tzw. spekulacyjnego budowania magazynów, czyli bez zgromadzenia wstępnych umów najmu. Czy dziś podejście zmienia się na ostrożniejsze, trzeba najpierw znaleźć klientów?

Wręcz przeciwnie. Mimo krótkoterminowych zawirowań inwestycyjnych i wstrzymywanych decyzji na początku pandemii rynek rozwija się bardzo szybko. Cały czas jest potrzebna nowa powierzchnia, a główną zaletą tej spekulacyjnej jest już sam fakt jej istnienia. Zajęcie jej jest możliwe natychmiast, zaś w przypadku jej budowy – w ciągu kilku miesięcy. Ze względu na bardzo pozytywny trend w naszym sektorze Panattoni cały czas realizuje powierzchnię spekulacyjną w równej proporcji z tą zabezpieczoną umowami.

Jaką powierzchnię oddaliście w Polsce w ciągu trzech kwartałów? Jakie są zapatrywania na IV kwartał oraz plany na przyszły rok?

W samym III kwartale oddaliśmy 950 tys. mkw., jednak liczba ta jest odzwierciedleniem umów podpisywanych jeszcze przed pandemią. Kondycję rynku obiektów przemysłowych lepiej obrazuje ponad 100-proc. wzrost wolumenów transakcji w porównaniu kwartalnym 2019 r. i 2020 r. To pozwala prognozować, że kolejne miesiące i przyszły rok mogą być równie udane.

Jako deweloper specjalizujący się w nowoczesnych powierzchniach zarówno dla e-commerce, jak i produkcji, w kolejnych latach jeszcze mocniej będziemy się koncentrować na klientach związanych z branżą e-handlu – to będzie nasza główna strategia.

Czy w czasie pandemii łatwiej czy trudniej o ziemię pod inwestycje?

Z pewnością pandemia nie przyspiesza procesów związanych z nabywaniem gruntów – już same procedury są utrudnione. Dodatkowo zmniejszają się możliwości ich pozyskania, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach. Te zaś ze względu na rozwój e-commerce i popyt na usługi ostatniej mili pożądane są w granicach miast. Dlatego Panattoni od dawna inwestuje w tereny poprzemysłowe, realizując inwestycje typu brownfield. One są trudniejsze z technicznego punktu widzenia, ale mają wiele atutów: są bardzo atrakcyjnie położone – dobrze skomunikowane z siecią dróg szybkiego ruchu i przede wszystkim blisko klienta końcowego. Wpisują się też w koncepcję gospodarki o obiegu zamkniętym.

CV

Robert Dobrzycki z Panattoni związany jest od 2005 r., zakładał w Polsce centralę odpowiedzialną za rozwój w naszym regionie Europy. Od 2014 r. jest prezesem na Europę: poza Polską, Czechami i Słowacją także na Wielką Brytanię, Niemcy, Holandię i Hiszpanię. Wcześniej pracował w firmie deweloperskiej Menard Doswell & Co. Jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego.