MATERIAŁ WE WSPÓŁPRACY Z FIRMĄ LEMONTREE

LemonTree to deweloper działający na rynku magazynów od 2022 r., można powiedzieć, że jest dzieckiem magazynowego boomu, kiedy powstawało dużo podobnych firm, zakładanych często przez menedżerów z doświadczeniem w innych organizacjach. Polski rynek rósł bardzo dynamicznie, szczególnie w ostatniej dekadzie, obecnie zasoby to ok. 37 mln mkw. Co dalej?

W ostatnich latach Polska rozwijała się bardzo dynamicznie notując stały wzrost PKB, naturalnym elementem wspierającym ten rozwój była rozbudowa bazy magazynowej dla różnego rodzaju najemców. Proces ten był również silnie skorelowany ze wzrostem udziału e-commerce w rynku. Centralne położenie Polski sprawiło, że kraj stał się ważnym hubem logistycznym – wiele operacji realizowanych na jej terenie obsługuje rynki zagraniczne. Obecnie mówimy o kilku milionach metrów kwadratowych powierzchni magazynowej wykorzystywanej właśnie w tym celu. Ten skokowy wzrost był w naszej ocenie zdrowy i odpowiadał realnemu zapotrzebowaniu. Rynek przeszedł istotną transformację – z rozwijającego się stał się rynkiem dojrzałym. Jeśli chodzi o potencjał, należy zakładać, że tempo wzrostu nie będzie już tak agresywne jak w poprzednich latach. Udział e-commerce w Polsce, mimo dynamicznego rozwoju, nadal pozostaje poniżej średniej europejskiej (nie wspominając o rynku amerykańskim). Oznacza to, że wciąż istnieje istotny potencjał dalszego przenoszenia handlu z kanału tradycyjnego do internetowego, co bezpośrednio przekłada się na rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe.

Jeśli chodzi o zjawisko nearshoringu, czyli skracania łańcuchów dostaw i przenoszenia części produkcji oraz zapasów bliżej rynków docelowych, Polska – ze względu na swoje położenie i rozwiniętą infrastrukturę – wydaje się naturalnym beneficjentem tego trendu. W praktyce jednak jego skala okazała się nieco mniejsza niż pierwotnie zakładano po pandemii. Jest to czynnik wspierający rynek, ale raczej o umiarkowanym znaczeniu, a nie dominujący motor wzrostu.

Czy deweloperzy dalej mogą płynąć na fali koniunktury, czy muszą się czymś wyróżniać?

Podejście najemców wyraźnie się zmieniło. Jeszcze kilka lat temu kluczowym kryterium wyboru była przede wszystkim cena. Dziś decyzje są znacznie bardziej złożone – firmy analizują całkowite koszty użytkowania, jakość lokalizacji, dostępność pracowników oraz możliwości dojazdu. Na rynku obserwujemy również duże zapytania – sięgające kilkuset tysięcy metrów kwadratowych – m.in. ze strony azjatyckich operatorów e-commerce, którzy planują ekspansję w Europie. W dłuższej perspektywie jest to pozytywny sygnał dla gospodarki: oznacza wzrost zatrudnienia, wpływów podatkowych oraz rozwój lokalnych rynków.

W LemonTree uznaliśmy, że kluczowa staje się segmentacja rynku. Skupiamy się nie tylko na bieżącej dynamice wzrostu, ale przede wszystkim na długoterminowej wartości nieruchomości. Naszą strategią jest wybór lokalizacji na głównych rynkach, takich jak Warszawa, Śląsk, Trójmiasto, Kraków, Szczecin, Poznań i Łódź, przy jednoczesnym nacisku na bardzo precyzyjne mikrolokalizacje. Poszukujemy gruntów położonych wewnątrz obwodnic i ringów autostradowych dużych miast, z dobrym dostępem do transportu publicznego dla przyszłych pracowników naszych najemców. Strategia ta przynosi bardzo dobre rezultaty.

Dodatkowym elementem naszej segmentacji jest silny nacisk na budownictwo zrównoważone. Każdą inwestycję projektujemy z uwzględnieniem specyfiki przyszłego najemcy, dbając zarówno o funkcjonalność, jak i efektywność kosztową. Kluczowym wskaźnikiem jest dla nas tzw. całkowity koszt użytkowania (total occupancy cost), obejmujący czynsz, opłaty eksploatacyjne oraz media.

Stawiamy również na estetykę i jakość przestrzeni. Nowoczesne magazyny przestają być anonimowymi obiektami oddalonymi od centrów miast – tworzymy miejsca przyjazne użytkownikom, z dobrze doświetlonymi, funkcjonalnymi biurami, które stanowią integralną część inwestycji. Daje to najemcom dodatkową korzyść – możliwość łączenia funkcji magazynowych i biurowych w jednej lokalizacji.

Wprowadzamy także elementy marketingowe, takie jak indywidualne nazewnictwo projektów (np. Booster Zabrze, Fresh Warsaw), inspirowane segmentem biurowym i handlowym. Pozwala to zbudować tożsamość budynku i wyróżnić nasze inwestycje na rynku.

Uważamy, że moment wdrożenia tej strategii był właściwy – kilka lat wcześniej różnice jakościowe nie byłyby aż tak widoczne. Dziś, przy rosnącej konkurencji, rzeczywiście wyróżnienie się staje się kluczowe – zarówno dla najemców, jak i inwestorów instytucjonalnych, którzy poszukują stabilnych, wynajętych aktywów do swoich portfeli.

Za wami dwie transakcje sprzedaży magazynów inwestorom. Jesienią magazyn typu BTS (na potrzeby konkretnego najemcy), zbudowany dla Martes Sport w Mysłowicach, został kupiony przez Invesco Real Estate, a niedawno magazyn kompleksu Booster na Śląsku został kupiony przez fundusz Vestas Investment Management działający w imieniu koreańskiego kapitału. Czy będą kolejne transakcje?

Ciekawym kierunkiem, który zaczyna się wyraźniej zaznaczać, jest napływ kapitału powiązanego ze strategicznymi inwestycjami – często z udziałem środków publicznych – ukierunkowanych na budowę hubów logistycznych w Polsce. Przykładem może być nasz projekt w Zabrzu. Inwestorzy zlecili zakup kilkunastu strategicznych hubów na świecie, wśród nich znalazł się nasz obiekt. Cieszymy się, że doceniono w ten sposób naszą pracę, bo Booster to absolutnie flagowy projekt LemonTree, zrealizowany w dobrym dialogu z miastem, z długoterminowym najemcą. To potwierdzenie, że warto mocniej popracować nad detalami - to jeden z pierwszych projektów na rynku, gdzie zatrudnione zostało zewnętrzne, renomowane biuro architektoniczne.

Rynek inwestycyjny nieruchomości jest silnie powiązany z sytuacją makroekonomiczną, w szczególności z kosztem pieniądza oraz poziomem stóp kapitalizacji, na które istotny wpływ mają stopy procentowe – zwłaszcza decyzje EBC. Trudno jednoznacznie ocenić, czy jesteśmy już na etapie szerokiego napływu kapitału, szczególnie w kontekście globalnej niepewności. Wydarzenia związane z wojną w Ukrainie zostały w dużej mierze uwzględnione przez rynki, jednak obecna sytuacja na Bliskim Wschodzie ponownie wprowadza element niepewności i skłania część inwestorów do ostrożności.

Czynniki geopolityczne mogą mieć bezpośredni wpływ na inflację – zwłaszcza poprzez ceny surowców, takich jak ropa naftowa, które oddziałują na cały koszyk inflacyjny. To z kolei przekłada się na politykę monetarną i koszt finansowania, a więc również na rynek nieruchomości. W tym kontekście nasza strategia inwestycyjna jest klarowna: przy wyborze projektu kluczowe pytanie brzmi, czy chcemy utrzymywać dane aktywo w długim terminie. Jeśli odpowiedź jest twierdząca – projekt trafia do realizacji. Jeśli natomiast decydujemy się na sprzedaż, jak miało to miejsce w przypadku ostatniej transakcji, traktujemy to jako element budowania relacji z partnerami oraz elastycznego reagowania na warunki rynkowe.

To rynek w dużej mierze wyznacza kierunek, a naszym zadaniem jest umiejętne dostosowanie się do jego dynamiki.

Jakim portfelem projektów teraz dysponujecie?

Zaczynając od północy – w Trójmieście realizujemy projekt Cool BTS dla firmy Nagel Polska, obiekt jest w trakcie przekazywania najemcy.

W Warszawie realizujemy dwa projekty. Pierwszy to Fresh Warsaw na Targówku - budynek jest w pełni wynajęty i przekazywany. Drugi to Lablogic przy Okęciu – I faza została ukończona w ubiegłym roku, teraz trwa budowa II fazy i rozmowy z pierwszymi najemcami. Zakończenie inwestycji i jej komercjalizacji planujemy do końca 2026 r.

W Szczecinie mamy dwa projekty. Westside Szczecin został już ukończony i oddany, jest w pełni wynajęty. Westside Szczecin Neo jest na finiszu procesu deweloperskiego i komercjalizacji. Dopowiem, że choć stolica Zachodniopomorskiego nie należy do głównych rynków magazynowych, postrzegamy ją jako bardzo perspektywiczną lokalizację. Wynika to m.in. z jej strategicznego położenia – bliskości krajów nordyckich oraz Berlina. Planujemy tam kolejne inwestycje, widząc potencjał do stworzenia większego portfela dla przyszłego inwestora.

Na Śląsku, w Zabrzu, realizujemy dalej projekt Booster – II fazę, która jest objęta umową przedwstępną z Vestas IM i zostanie ukończona i sprzedana w III kwartale tego roku.

Dodatkowo rozwijamy mniejsze obiekty (ok. 10 tys. mkw.) z segmentu ostatniej mili i small business units (SBU). Obejmują one m.in. inwestycje przy lotnisku we Wrocławiu oraz w Mysłowicach. Zakładamy budowę portfela kilkunastu tego typu obiektów, które następnie mogą zostać skonsolidowane w ramach jednej struktury holdingowej lub sprzedane jako całość inwestorowi.

Co dalej?

Pracujemy nad kilkoma projektami, 3-4 na pewno ogłosimy w tym roku, to też będą obiekty w core’owych lokalizacjach. Równocześnie pracujemy nad planami na lata 2027-2028.

Czy jest pomysł – i w ogóle potrzeba – skorzystania z dobrodziejstw polskiego rynku kapitałowego? Mamy deweloperów magazynowych na GPW, mamy na Catalyście…

Podchodzimy do tematu w sposób pragmatyczny. Zapotrzebowanie na kapitał jest ściśle uzależnione od harmonogramu uruchamiania projektów, który z kolei pozostaje skorelowany z planowanymi sprzedażami lub procesem stabilizacji aktywów.

Finansowanie dłużne postrzegamy jako interesującą opcję, którą warto analizować i weryfikować. Uważamy, że w przypadku decyzji o wejściu na rynek długu moglibyśmy być atrakcyjnym emitentem. Wynika to zarówno z przyjętej przez nas strategii segmentacji rynku, jak i z dotychczasowych doświadczeń – w tym zrealizowanych transakcji oraz jakości planowanych projektów.

Obligacje są zazwyczaj pierwszym i relatywnie najprostszym instrumentem do uplasowania, ponieważ opierają się na długu, a nie na wycenie spółki czy takich elementach jak free float i płynność akcji. Dlatego można uznać je za naturalny kierunek – szczególnie na początkowym etapie dywersyfikacji źródeł finansowania.

Naszym priorytetem jest wspieranie najemców, którzy chcą rozwijać się razem z nami. Dobrym przykładem jest firma Nagel Polska – po realizacji projektu w Zabrzu zdecydowała się na kolejną inwestycję z nami w Trójmieście w formule BTS. To pokazuje, jak istotna jest jakość realizacji i długoterminowe relacje. Z tego względu zależy nam na tym, aby być odpowiednio przygotowanym kapitałowo i móc odpowiadać na potrzeby partnerów, którzy planują dalszą ekspansję. Chcemy mieć dostęp do różnych ścieżek finansowania, tak aby elastycznie reagować na pojawiające się możliwości.