Wynajem mieszkań. Byli studenci, będą turyści

Inwestycja w mieszkanie na wynajem krótkoterminowy może się zwrócić nawet po 11–12 latach. Rynek najmu na doby rozgrzewa już się od majówki. Gdzie inwestować?

Długoterminowy wynajem mieszkań staje się mniej opłacalny. Z danych Rentier.io wynika, że średnia rentowność netto 50-metrowych mieszkań to 4,16 proc. Najmniej – średnio 3,9 proc. – zarobimy w Krakowie i Białymstoku, najwięcej – 5,3 proc. – w Sosnowcu. W Warszawie jest to 4,3 proc., we Wrocławiu, w Gdańsku i w Poznaniu – po 4,5 proc., a w Łodzi – 5 proc.

Inwestorzy mogą rozważyć wynajem mieszkań na krótko. Jak mówi Tomasz Laskowski, prezes Inside Park, ekspert toruńskiego oddziału Mieszkanicznika, rynek najmu rozgrzewa już się od majówki. – Lokale wynajmowane w systemie turystycznym przeżywają hossę z pierwszym przebłyskiem wiosny – mówi Laskowski. – Mamy też hybrydowy system najmu: w okresie studenckim mieszkania są wynajmowane studentom, a od czerwca do września – turystom. System pozwala maksymalizować zyski z najmu, ale jest też, ze względu na odpowiednie dostosowanie lokalu, bardzo wymagający.

Jakie stawki za kwaterę

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, dopowiada, że w miastach, których położenie geograficzne sprawia, że ruch turystyczny odżywa w wakacje, właściciele mieszkań często podpisują umowy najmu na dziewięć, dziesięć miesięcy (np. ze studentami), aby w okresie wakacyjnym przeznaczyć lokale na znacznie bardziej rentowny najem krótkoterminowy. Z analiz Metrohouse wynika, że stawki najmu mieszkań dla dwóch osób w wakacyjny weekend w Gdańsku zaczynają się od 500–600 zł za dobę. – W Warszawie znajdziemy znacznie bogatszą ofertę, i to w niższych cenach – mówi Jańczuk. – Podobne mieszkania dla pary można wynająć już za ok. 300 zł za dobę. W Krakowie bywa zwykle nieco drożej niż w stolicy, ale nadal znajdziemy oferty za mniej więcej 300 zł. Laskowski zaznacza, że stawka najmu krótkoterminowego zależy oczywiście od lokalizacji. – Są miasta, gdzie za dobę trzeba zapłacić 1 tys. zł, są też i takie, gdzie wynajmiemy mieszkanie nawet za 180 zł – mówi ekspert Mieszkanicznika. – Warto przy tym zwrócić uwagę na koszty eksploatacyjne oraz utrzymania mieszkania, które rosną w szybszym tempie niż przychody z najmu.

Jak mówi Renata Adamus, specjalista ds. nieruchomości z krakowskiego oddziału Power Invest, stopy zwrotu z inwestycji zależą od czasu, w którym nieruchomość kupiono. – Dzisiejsze ceny sprawiają, że stopa zwrotu będzie niższa niż z inwestycji w mieszkania kupione np. cztery lata temu. Dziś możemy liczyć na zwrot od 7–10 proc. w przypadku nieruchomości premium. Te zaspokajające podstawowe potrzeby dają ok. 4–6 proc. Wiele czynników wskazuje, że trend wzrostu na rynku najmu krótkoterminowego będzie się utrzymywał – ocenia ekspertka Power Invest. Jej zdaniem na zwiększenie zainteresowania najmem na krótko wpływa coraz większy popyt generowany przez turystów. – W szczycie sezonu lat 2019–2023 zanotowano duży wzrost liczby gości – mówi. – Wyższe zyski gwarantują apartamenty oferujące komfort i udogodnienia znane z pięciogwiazdkowych hoteli. Z kolei Marcin Jańczuk wskazuje, że na wynajem dobowy są najczęściej oferowane niewielkie lokale dwupokojowe do 40 mkw. – To pokój dzienny z aneksem kuchennym plus sypialnia. Zwykle wystarcza to na wyjazd weekendowy dla rodziny dwa plus dwa – mówi.

Czego szuka klient

– Oprócz typowych dla turysty rejonów tego rodzaju mieszkania mieszczą się w nowych, wybudowanych w ostatniej dekadzie budynkach. Klienci cenią komfort zamieszkiwania, w tym własne miejsce parkingowe. Także Laskowski ocenia, że dziś najlepiej wynajmują się 40–50-metrowe mieszkania, w których może się zatrzymać czwórka ludzi: np. dwie pary albo rodzina z dwójką dzieci. – Inwestycja może się zwrócić nawet po 11–12 latach – szacuje. – Dużo zależy od tego, czy sami zarządzamy najmem, czy korzystamy z usług firmy zarządzającej wynajmem krótkoterminowym. Oba rozwiązania mają plusy i minusy, warto dokładnie rozważyć, co się nam bardziej opłaca.

Według Jańczuka taki wynajem nie jest biznesem dla każdego. – Podstawa to nawiązanie współpracy z dobrym operatorem – mówi. – Obsługę takich nieruchomości powierzamy zewnętrznym firmom coraz częściej, zwłaszcza kiedy mieszkamy dużo dalej. To dość pracochłonna operacja, wymagająca dużej dyspozycyjności.

Kto wynajmuje mieszkania na doby? Laskowski zaznacza, że są klienci, którzy wolą hotele, ale są też osoby, które cenią sobie niezależność i dyskrecję. – Mamy dwie grupy klientów: biznesowych i turystycznych. Jedni zasadniczo preferują hotele, a drudzy mieszkania, przypominające warunki domowe – mówi. Jańczuk dodaje, że wiele osób docenia wyjazdy do mieszkań wynajmowanych na doby. – Podróżują tak po całym świecie. Takie rozwiązanie niejednokrotnie bywa tańsze niż  hotel – zauważa. – Plusem jest możliwość rezerwowania lokali bez zaliczek, pobyt z psem, który w warunkach hotelowych jest coraz droższy. Daje też możliwość zapoznania się z opiniami na temat obiektu. Niektórzy chcą bardziej poczuć miasto, mieszkając blisko jego mieszkańców.

Apartament na wakacje

A ile trzeba wydać na mieszkanie wakacyjne – nad morzem, jeziorem lub w górach?

Według BIG DATA RynekPierwotny.pl najwyższa średnia cena mieszkań w ofercie firm deweloperskich obowiązuje w Świnoujściu – sięga już 1,3 mln zł, a w przeliczeniu na metr przekracza 28 tys. zł. – Nieco taniej jest w Mikołajkach – ok. 26,8 tys. zł za metr. Na ostatnim miejscu podium znalazły się Międzyzdroje, gdzie deweloperzy życzą sobie za metr lokalu średnio 25,5 tys. zł – wskazuje portal RynekPierwotny.pl. – W pierwszej dziesiątce najdroższych lokalizacji są także Zakopane, Krynica Morska, Hel, Dziwnów, Karpacz, Ustronie Morskie i Dźwirzyno. W tej ostatniej miejscowości mieszkania w ofercie deweloperów kosztują średnio ponad 18,1 tys. zł za metr. – Jak widać w naszym rankingu najdroższych lokalizacji turystycznych, zdecydowaną większość stanowią miejscowości nadmorskie – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Dla porównania – średnia cena nowego lokalu w Warszawie to ok. 17,6 tys. zł, w Krakowie – 16,3 tys., a w Gdańsku – 15,3 tys. zł.