REIT-y to drzwi do nieruchomości komercyjnych

To instrument dla instytucji odpowiadających za emerytury, z długoterminowym horyzontem – mówi Jakub Pacholec, członek zarządu Mount TFI.

Czym są REIT-y, że branża tak na nie czeka? Na czym ma polegać ich atrakcyjność jako spółek giełdowych – wobec tych, które już są notowane?

REIT-y są dla wszystkich. Zacznijmy od inwestorów indywidualnych. Pierwszą najważniejszą zaletą tego instrumentu jest to, że likwiduje on najistotniejszą „wadę” rynku nieruchomości komercyjnych, jaką jest ich niepodzielność. Budynki to świetne aktywa inwestycyjne, ale niestety bariera wejścia jest duża. O ile wiele osób stać na zakup mieszkania na wynajem, to galerii handlowej, biurowca, parku logistycznego – nie. Czemu mają służyć REIT-y? Przede wszystkim długoterminowemu oszczędzaniu. Ważne jest to, że wypłacane inwestorom zyski są opodatkowane raz.

Bardzo ciekawą cechą i trochę nieintuicyjną jest to, że REIT-y oferują stopy zwrotu generalnie podobne do szerokich rynków akcji, ale z wyższą zmiennością, co jest ciekawe, bo same nieruchomości kojarzą się raczej z czymś bardzo stabilnym. Zmienność cen akcji w przypadku REIT-ów jest nieco wyższa niż w przypadku rynków akcji, ale te wehikuły swoją siłę uwydatniają podczas długich okresów oszczędzania. Są więc bardzo dobrym instrumentem dla instytucji, które mają perspektywę długoterminową, w szczególności dla tych, które zajmują się inwestowaniem na cele emerytalne.

Najistotniejszą cechą REIT-ów jest to, że są one egalitarne – chodzi o to, żeby dosłownie każdy miał możliwości zainwestowania w nie – i to sprawia, że są one tak potężnym i bardzo popularnym narzędziem do oszczędzania w gospodarkach zachodnich.

Polskie nieruchomości kupowane są głównie przez kapitał zagraniczny, udział rodzimego kapitału w wartości transakcji to zaledwie kilka procent. Zyski z czynszów płyną do inwestorów czy emerytów – ale nie naszych. Nie chodzi o to, żeby „repolonizować” nasz rynek, ale przecież przydałby się większy balans, jeśli chodzi o te proporcje – tak jak choćby w Czechach. Należałoby dać większe możliwości PPK czy OFE?

Kapitał zagraniczny jest na naszym rynku absolutnie dominujący, ale proszę zważyć dylemat: z jednej strony chcielibyśmy, żeby polska giełda była bardzo ożywiona, a do tego absolutnie niezbędna jest zagranica, bo to ona odpowiada za obroty.

Dziś polski inwestor ma możliwość uzyskania ekspozycji na najlepsze polskie nieruchomości, ale musi się bardzo postarać – inwestycja w REIT notowany na GPW byłaby łatwiejsza. Dotknął pan bardzo ciekawego tematu polskiego systemu oszczędzania na emeryturę. Moja opinia jest taka, że REIT-y to instrument stworzony do tego, by OFE w niego inwestowały. Mówiłem już o opodatkowaniu wypłacanych zysków raz, kolejna zaleta to kwestia transferu środków. Zastanówmy się, o co tak naprawdę chodzi w systemie emerytalnym. O to, aby środki z realnej gospodarki transferować do posiadaczy kapitału, czyli do emerytów. Prawdopodobnie nie ma do tego prostszego narzędzia niż REIT-y – są przychody z czynszów, są bardzo niskie koszty operacyjne i raz opodatkowany zysk.

Ostatnie lata to turbulencje na rynku nieruchomości komercyjnych, m.in. wzrost stóp i kosztów finansowania oraz obsługi długu, kłopoty z wycenami nieruchomości, zamrożenie rynku transakcji czy praca hybrydowa. W co REIT-y mogłyby inwestować w Polsce?

We wszystko. Jeśli chodzi o sytuację na rynku, 2022 r. był bardzo trudny, także dla REIT-ów. Z kolei 2023 r. upłynął pod znakiem strategii „czekaj i patrz”. Jesteśmy w środku sezonu wyników za IV kwartał i już mamy bardzo dużo wiedzy, jak 2023 r. wyglądał – okazuje się, że zyski spółek są rekordowo wysokie, z drugiej strony w 2022 r. średnia stopa zwrotu z REIT-ów to było 30 proc. na minusie. Zatem wyceny REIT-ów istotnie spadły, a zyski bardzo mocno wzrosły – logiczną konkluzją jest to, że przy takiej wycenie mnożnikowej te spółki są obecnie bardzo atrakcyjne. Ciekawą obserwacją może być to, że amerykański rynek biurowy w bardzo wielu przypadkach jest obecnie tańszy niż w globalnym kryzysie finansowym – w ujęciu mnożnikowym. W ujęciu dyskonta do wartości księgowej – to jest w ogóle bardzo ciekawa miara – jesteśmy obecnie na poziomach zbliżonych do 2008 r. Historia pokazuje, że REIT-y notowane są w długim horyzoncie blisko wartości księgowej, a dzisiaj mamy bardzo wiele segmentów, które notowane są z 30- czy 40-proc. dyskontem. To szczególnie istotne w kontekście obecnego momentu – jesteśmy po bardzo dużym wystrzale inflacji po podkręcaniu polityki monetarnej, a także, zdaniem wielu specjalistów, nieco spóźnionej reakcji banków centralnych, bardzo mocnej, bezprecedensowej w skali i w tempie. Jesteśmy w przededniu „odkręcenia” tej siły i myślę, że to interesujący moment, żeby zapoznać się z tą klasą aktywów.