Rośnie apetyt inwestorów na szukanie okazji

Duzi gracze mają coraz większą ochotę na odważne zakupy, na radarach są magazyny i living, nieruchomości z opcją zwiększenia wartości – wynika z badań Savills. Świat inwestujący w czynsze czeka na spadek stóp.

Ostanie kwartały to dominacja strategii „czekaj i obserwuj”, a co za tym idzie – spadek wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne na świecie. Jak jednak wynika z ankiety przeprowadzonej przez firmę doradczą Savills, globalni gracze z dużymi portfelami mają coraz większą ochotę na porzucenie ostrożności. Badanie zostało przeprowadzone we wrześniu, objęto nim 27 inwestorów zarządzających aktywami w Europie i na Bliskim Wschodzie o wartości ponad 0,5 bln euro.

Excel i ESG

Z ankiety wynika, że jedna trzecia respondentów planuje przyjąć bardziej agresywną strategię inwestycyjną w najbliższych 12 miesiącach, poszukując okazji do lokowania kapitału w segmencie value-add (inwestycje obarczone wyższym ryzykiem inwestycyjnym niż segment core, obliczone nie tyle na czerpanie wpływów z czynszów, ile na skorzystanie z potencjalnego wzrostu wartości). Rok wcześniej takie podejście deklarowało 14 proc. badanych. Jednocześnie odsetek inwestorów deklarujących ostrożniejsze podejście w horyzoncie rocznym skurczył się z 55 proc. do 28 proc.

Respondenci wskazali, że najbardziej interesuje ich: miejska logistyka, wielkopowierzchniowe obiekty logistyczne, mieszkania na wynajem, prywatne akademiki oraz domy senioralne.

Eksperci Savills przewidują, że w najbliższych 12 miesiącach wielu inwestorów nadal będzie poszukiwać aktywów o wartości do 100 mln euro, ponieważ wysokie koszty finansowania dłużnego wciąż ograniczają możliwości zawierania większych transakcji.

W przypadku magazynów wyzwaniem pozostaje znalezienie odpowiedniego produktu inwestycyjnego we właściwej lokalizacji i w przystępnej cenie. Obserwowane jest jednak zmniejszanie się różnic między oczekiwaniami kupujących i sprzedających, co pozwala prognozować wzrost wartości transakcji w ciągu najbliższego roku.

Choć inwestorzy uznają za najatrakcyjniejsze magazyny i living, biura nie odeszły do lamusa.

– Inwestorzy w Europie dwukrotnie chętniej będą inwestować kapitał w nieruchomości biurowe położone w centralnych obszarach biznesowych niż inwestorzy w USA czy Kanadzie. Bez wątpienia ma to związek z faktem, że wskaźniki niewynajętej powierzchni biurowej w Europie są znacznie niższe niż w Ameryce Północnej, a także z dużym zainteresowaniem inwestorów nieruchomościami o wysokim standardzie i rywalizacją o nie w obliczu ograniczonej podaży obiektów w budowie – wskazał Tristam Larder, dyrektor działu europejskich rynków kapitałowych w Savills.

Poza czynnikami natury ekonomicznej inwestorzy kierują się ESG. Jak wynika z ankiety, strategie ESG posiadają wszyscy respondenci, co więcej, w porównaniu z ubiegłorocznym badaniem wzrósł odsetek inwestorów zainteresowanych nabywaniem wyłącznie aktywów spełniających wymagania ESG lub posiadających strategię dojścia do tego standardu. Poza wygórowanymi zdaniem funduszy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i wysokimi kosztami finansowania dłużnego to właśnie brak odpowiedniej podaży nieruchomości zgodnych z ESG odpowiada za spadek liczby transakcji.

– W Polsce, mimo sygnałów świadczących o negatywnych nastrojach na rynku nieruchomości, zainteresowanie inwestorów sektorem przemysłowym i logistycznym utrzymuje się na stabilnym poziomie i dotyczy głównie aktywów o wartości nieprzekraczającej 100 mln euro – podkreśla Mark Richardson, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce, który objął funkcję w ubiegłym miesiącu.

Jeśli chodzi o cały rynek nieruchomości komercyjnych nad Wisłą, to według wstępnych szacunków Savills wartość transakcji w Polsce w ciągu dziewięciu miesięcy 2023 r. skurczyła się o około 65 proc. rok do roku. Średnia wartość transakcji zmniejszyła się o 40 proc.

– Spodziewamy się, że w perspektywie kolejnych trzech kwartałów nastroje inwestorów pozostaną relatywnie niezmienne, z lekkim trendem w kierunku ożywienia – mówi Richardson.

Polska na forum

Na początku października inwestorski świat spotkał się w Monachium na dorocznych targach Expo Real. Jakie nastroje dominowały i jak postrzegana jest Polska?

– Generalnie można było odczuć, że rynek zmierza w kierunku stabilizacji, ponieważ oczekiwana jest zmiana trendu co do poziomu stóp procentowych ustalanych w II połowie 2024 r. przez banki centralne – relacjonuje Krzysztof Misiak, dyrektor zarządzający polskim oddziałem firmy doradczej Cushman & Wakefield. – Nie zmienia to faktu, że aktualnie działamy w sytuacji, w której pozyskiwanie funduszy na lokowanie w nieruchomościach jest wyzwaniem, ponieważ w krótkim okresie inne klasy aktywów oferują lepszy profil ryzyka i zwrotu. Aktywność inwestycyjna skupia się wokół transakcji typu value-add. Przewiduje się, że ten cykl potrwa jeszcze około sześciu–dziewięciu miesięcy. Przy czym warto zwrócić uwagę na to, że historycznie najlepszym czasem na zakup nieruchomości jest moment, gdy Europejski Bank Centralny oraz Bank of England zaczynają zmieniać swoje podejście do stóp procentowych – dodaje.

Misiak podkreśla, że Europa Środkowo-Wschodnia nadal pozostaje rynkiem oferującym marże przewyższające koszty finansowania, a także silny rynek wynajmu, co czyni region interesującym dla różnych grup inwestorów.

Marek Paczuski, starszy dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Colliers, mówi, że mimo istotnych spadków wartości transakcji – o 50–70 proc. – w ostatnich trzech kwartałach rok do roku, na większości europejskich rynków, w tym w regionie CEE i samej Polsce, w rozmowach z częścią inwestorów obecnych na Expo Real dało się wyczuć umiarkowany optymizm.

– Spowolnienie trwa i jest tego świadomość, a wielu inwestorów w dalszym ciągu pozostaje w trybie wyczekiwania („wait and see”), spodziewając się końca cyklu podwyżek stóp procentowych i rozpoczęcia obniżek potencjalnie w 2024 r. Jednocześnie toczą się transakcje przy zrewidowanych poziomach cenowych i słychać głosy, że w perspektywie sześciu–dwunastu miesięcy zaobserwujemy wzrost aktywności – mówi Paczuski. – Aktywa, które najchętniej widzieliby w swoich portfelach inwestorzy, to w dalszym ciągu nieruchomości z sektora mieszkaniowego (PRS) i magazynowego, coraz częściej z branży handlowej, a z bardziej niszowych segmentów to centra danych i life science. Natomiast w związku z potrzebami finansowania nowych projektów lub refinansowania zapadających kredytów lub obligacji rysują się ciekawe perspektywy dla przedsięwzięć joint venture, transakcji fuzji i przejęć, preferred equity i mezzanine finance – wylicza. Marcin Purgal, starszy dyrektor w dziale inwestycji w Avison Young, relacjonuje, że w rozmowach z inwestorami podczas targów Polska dalej jawi się jako jeden z najatrakcyjniejszych rynków.

– Dlatego też mimo znacznie niższej wartości transakcji aktywność pozostaje na wysokim poziomie w ujęciu ilościowym. Dominują mniejsze projekty, brakuje tych dużych, portfelowych, gdyż inwestorzy podchodzą zachowawczo do większych inwestycji, gdzie ceny jeszcze nie uległy oczekiwanym korektom – wyjaśnia Purgal. – Jest to czas aktywności inwestorów oportunistycznych i stawiających na aktywa typu value-add. Na rynku odnotowujemy zmniejszoną aktywność inwestorów core’owych z Francji, Niemiec, Azji, USA czy Wielkiej Brytanii, którzy aktualnie koncentrują się na transakcjach na swoich lokalnych rynkach, gdzie ceny za nieruchomości już uległy korekcie, a ich dostępność za chwilę się zwiększy. Z kolei aktywność tych inwestorów w Polsce poprawi się, kiedy i tu ceny zostaną skorygowane oraz poprawi się możliwość finansowania. Jak na razie trwamy jeszcze w procesie dostosowywania oczekiwań cenowych między sprzedającymi a kupującymi – dodaje.

Według ekspertów Avison Young dalej będzie cieszył się zainteresowaniem sektor magazynowy.

– Wiemy o toczących się transakcjach, które zmierzają do finału jeszcze w tym roku, są to transakcje na etapie już po rozmowach o cenie – mówi Purgal. – Jeśli chodzi o rynek biurowy, budynki w miastach regionalnych mogą mieć gorszy okres w nadchodzących miesiącach. Obecnie uwaga inwestorów skupia się na Warszawie, szczególnie w tańszych rejonach Mokotowa i Służewca. W sektorze handlowym główne zainteresowanie dotyczy mniejszych obiektów, w tym parków handlowych czy też wolnostojących obiektów spożywczych z długimi umowami najmu. Inwestorzy interesują się również większymi, starszymi formatami handlowymi, które mogą zostać zburzone i zastąpione budynkami o innej funkcji lub też gdzie ich potencjał nie został jeszcze odkryty – wylicza.

Jak podkreśla ekspert, banki podchodzą wciąż bardzo selektywnie do finansowania projektów i ogranicza się to raczej do refinansowania niż pożyczania na nowe inwestycje. Tym samym inwestorzy zasobni w gotówkę mają przewagę na rynku i możliwość zrealizowania bardzo dobrych transakcji.

Purgal dodaje, że w przyszłym roku przypada wykup znaczących kwot obligacji deweloperów czy inwestorów oraz zapadalności kredytów. Może być to więc czas intensywnych rozmów między właścicielami nieruchomości a bankami, a to może przełożyć się na pojawienie się nowych aktywów do kupienia na rynku.