Andrzej Mikołajczyk, CA Immo Poland: Widzimy tendencję powrotu pracowników do biur

W Warszawie jest wysoki popyt i luka podaży – mówi Andrzej Mikołajczyk, dyrektor zarządzający CA Immo Poland.

Jak ocenia pan perspektywy rynku biurowego w czwartym roku po wybuchu pandemii i rok po rosyjskiej agresji na Ukrainę?

Perspektywy, przynajmniej z punktu widzenia CA Immo, wyglądają dobrze. Nasze biurowce w Polsce cieszą się wysokim poziomem komercjalizacji – rzędu 93 proc., mamy niezachwiane przychody z najmu, wyniki są zgodne z budżetem. Oczywiście wartość aktywów zmniejszyła się nieco – tak jak na całym rynku.

Zauważamy widoczną tendencję powracania najemców do biur. Co prawda prawie połowa pracowników wskazuje model hybrydowy jako optymalny, ale tylko 28 proc. rzeczywiście pracuje w taki sposób. Jeszcze w marcu ubiegłego roku było to 34 proc., więc odsetek ten stopniowo się zmniejsza. Firmy, które wynajmują u nas powierzchnie biurowe, odnotowują frekwencję wynoszącą średnio 65 proc. i to bardziej odzwierciedla to, co faktycznie dzieje się na warszawskim rynku. Popyt w zasadzie powrócił do poziomu sprzed pandemii, mamy pierwszą od lat lukę podaży, co więcej, na lata 2023–2024 przypada wygasanie umów najmu podpisywanych w okresie 2018–2019, kiedy sektor rejestrował rekordowe poziomy wynajmu.

Co do kwestii geopolitycznych na tę chwilę nie wpływają one istotnie na naszą strategię. Kwestia dotyka całego rynku europejskiego i wszystkie firmy dostosowują swoje działania do sytuacji. Polska to kluczowy rynek pod względem rozwoju CA Immo, postrzegany jako bardzo perspektywiczny i stabilny.

Obłożenie sięga ponad 90 proc., frekwencja prawie 70 proc. – czy zmieniło się podejście najemców do umów? Czy jest oczekiwanie większej elastyczności co do wielkości wynajmowanej powierzchni, długości obowiązywania kontraktu albo wysokości stawek czynszów?

Nie obserwujemy tu znaczącej zmiany, owszem, najemcom zależy na jak największej elastyczności, ale pamiętajmy, że wysokość czynszów i ustalony okres obowiązywania umów stanowią podstawę wyceny nieruchomości, dlatego wynajmujący niechętnie godzą się na ustępstwa w tym zakresie. Jeśli już, to ta większa elastyczność dotyczy raczej opcji powiększania lub pomniejszania wynajmowanej powierzchni.

Czy stosujecie zielone zapisy w umowach?

Tak, w ślad za międzynarodową inicjatywą grupy w zakresie dążenia do zerowej emisji firma wprowadziła standard „zielonego najmu” regulujący wzajemne zobowiązanie wynajmującego i najemcy do optymalizacji w obszarze zrównoważonego funkcjonowania budynku. Od maja ubiegłego roku podpisaliśmy już 23 tego typu umowy (około 18 tys. mkw.). Na tym etapie zawierane w umowach zapisy są głównie deklaratywne i nieobarczone twardymi rygorami (np. rozwiązania umowy). Nie mam jednak wątpliwości, że z biegiem czasu te zapisy będą ewoluowały.

Wspomniał pan o tym, że wyceny nieruchomości podlegają korekcie. Czy stwarza to okazje do przejęć?

Owszem, agresywni inwestorzy starają się szukać okazji, sami dostajemy od takich podmiotów różne propozycje zakupu naszych nieruchomości, ale nie jest to oczywiście oferta dla nas.

Dziś największym problemem inwestorów jest finansowanie – pieniądz jest droższy, więc jak większość rynku przyjmujemy postawę wyczekującą. Nie zanosi się, żebyśmy w najbliższych miesiącach dokonali zmian w polskim portfelu – zarówno jeśli chodzi o zakup, jak i sprzedaż nieruchomości.

W kontekście finansowania warto wspomnieć o tzw. zielonym finansowaniu. Na poziomie grupy bardzo zaawansowane działania i raportowanie ESG pozwalają nam korzystać z różnych opcji. Od lat CA Immo wypuszcza zielone obligacje, a ostatnio pozyskało dużą zieloną linię kredytową. Strategią grupy jest stopniowe rozwijanie różnych inicjatyw w zakresie ochrony klimatu i zrównoważonego rozwoju, bo to dodatkowo pozwala uzyskiwać obniżone koszty finansowania.

W portfelu macie zarówno nieruchomości nowsze, jak i starsze. Mamy teraz trend modernizowania obiektów – od lekkiego liftingu po wyburzenia i zastępowanie nowymi konstrukcjami. Jak dostosowujecie portfel do obecnych oczekiwań najemców i kwestii środowiskowych?

Wszystkie budynki z naszego portfela spełniają podstawowy, najważniejszy w nieruchomościach warunek, czyli mają świetną lokalizację. Są też na bieżąco modernizowane i utrzymywane w dobrym stanie technicznym, ale w niektórych przypadkach ze względów strategicznych decydujemy o poddaniu budynku gruntowniejszej modyfikacji. Obecnie skupiamy się na repozycjonowaniu budynków Saski Crescent i Saski Point.

Analizowaliśmy różne scenariusze, łącznie z „redevelopmentem”, ale to nie zawsze jest optymalnym rozwiązaniem. W przypadku tak daleko idących kroków wszystko zależy od tego, gdzie budynek jest zlokalizowany, jakie możliwości zabudowy daje prawo, czy istnieje potencjał istotnego zwiększenia powierzchni najmu. Doszliśmy do wniosku, że efektywniej będzie skoncentrować się na modernizacji i dostarczeniu rynkowi nowoczesnego produktu relatywnie szybko.

Saski Crescent liczy 20 lat, Saski Point 23 lata. Żeby w pełni wykorzystać ich potencjał, wynikający z wyśmienitej lokalizacji, rewitalizujemy je pod kątem energooszczędności, ochrony środowiska, efektywności kosztów, komfortu pracy. Wszystko po to, by zaoferować najlepsze warunki najemcom i oczywiście móc uzyskiwać czynsz adekwatny do lokalizacji.

W przypadku Saski Crescent zrezygnowaliśmy z modernizacji elewacji, bo jest ona dobrze zaprojektowana, ponadczasowa i tym samym doskonale wpisuje się w otoczenie. Za rok rozpoczynamy prace modernizacyjne w Saski Point i tam mamy zamiar dodatkowo odnowić elewację – jest ona starsza i faktycznie odbiega od bieżących kanonów wizualnych.

Od transformacji budynków biurowych nikt nie ucieknie. Szacuje się, że nawet trzy czwarte zasobów biurowych w Europie jest zagrożonych utratą wartości z powodu wchodzących standardów równoważnego rozwoju. Polski rynek jest stosunkowo młody, większy problem jest na rynkach zachodnich, gdzie budynki liczą średnio ponad 30 lat.

Mimo to w Polsce już te kilkunastoletnie budynki uchodzą za stare.

To moim zdaniem kwestia narracji prowadzonej przez ostatnie lata przez branżę deweloperską w czasie szybkiej rozbudowy nowoczesnej bazy biurowej w Warszawie i głównych miastach regionalnych – powstało przez to wrażenie wyraźnego rozgraniczenia pomiędzy nowymi obiektami a tymi minimum dziesięcioletnimi. Nieruchomości z natury nie powinny się szybko starzeć – pod warunkiem, że odpowiednie środki są regularnie inwestowane w ich utrzymanie i prawidłowe funkcjonowanie. Oczywiście, dużo budynków stawianych gdzieś na początku lat 90. rzeczywiście jest słabej jakości i między nimi a współcześnie realizowanymi obiektami faktycznie jest przepaść.

CV

Andrzej Mikołajczyk z CA Immo związany jest od 20 lat, od 2011 r. jest członkiem zarządu i dyrektorem zarządzającym firmy w Polsce. Współtworzył lokalne struktury CA Immo i uczestniczył w budowaniu portfela aktywów, zwiększając jego wartość do 550 mln euro. Poza zarządzaniem warszawskim biurem ściśle współpracuje z europejskimi zespołami CA Immo. Ukończył zarządzanie w Sheridan College w Toronto, dyplom magistra uzyskał w Polish Open University.

CA Immo to spółka notowana na giełdzie w Wiedniu, jej kapitalizacja to 2,8 mld euro przy 5,9 mld euro wartości aktywów brutto (GAV) na koniec 2022 r. Firma obecna jest w Niemczech, Austrii, Polsce, Czechach i na Węgrzech.