Rola Polski w odbudowie Ukrainy będzie bardzo ważna

Warto skorzystać z naszych doświadczeń w kształtowaniu przestrzeni. Tych dobrych, ale i tych złych, by ich nie powtórzyć – mówi Krzysztof Misiak, szef Cushman & Wakefield w Polsce.

Rosyjska agresja na Ukrainę jeszcze się nie skończyła, a świat już bierze się za odbudowę napadniętego kraju. Jaką rolę do odegrania ma szeroko rozumiany polski rynek nieruchomości?

Ukraina ma na pewno duży własny potencjał wykonawczy, dobrze wiemy, że tamtejsi budowlańcy pełnili i na naszym rynku bardzo znaczącą rolę jako podwykonawcy. Największego zapotrzebowania spodziewam się w zakresie bardziej zaawansowanych kwestii: organizacyjnych, zarządczych, a także corporate governance, bo tego na pewno będą wymagać sponsorzy z różnych stron świata: kontroli, w jaki sposób wydawane są pieniądze.

Na pewno będzie duże pole do wykorzystania doświadczeń, które mamy w Polsce w zakresie urbanistyki – zarówno tych pozytywnych, jak i negatywnych, czyli czego nie robić. Widzimy, że rynek, jeśli chodzi o kształtowanie aglomeracji, zmierza mocno w stronę ekologii, mixed-use. Przykładem jest warszawski Służewiec Przemysłowy, który ewoluował z monokultury biurowej do znacznie lepiej funkcjonującej, przyjaźniejszej dzielnicy wielofunkcyjnej z poprawioną infrastrukturą komunikacyjną – zarówno jeśli chodzi o samochody, jak i transport publiczny. Takie doświadczenia nasi architekci, inżynierowie, doradcy, firmy budowlane mogą wnieść do Ukrainy.

Co do konkretów, oczywiście, żeby doszło do odbudowy, najpierw sytuacja w Ukrainie musi się ustabilizować, rynek musi mieć poczucie, że sytuacja jest opanowana, i wtedy można się zastanawiać, jakie są potrzeby. Spodziewam się, że priorytetem będą projekty infrastrukturalne, drogi, szkoły, szpitale, a pewnie w dalszym etapie mieszkaniówka i nieruchomości komercyjne. Wtedy też pewnie pojawią się pytania, jak odbudowywać: czy dokładnie tak, jak było, czy uwzględniając nowe podejście do mieszania funkcji. Jak popatrzymy na Kijów czy Lwów, są tam duże skupiska monokultury mieszkaniowej czy biurowej i to pewnie może ewoluować w bardziej komplementarne dzielnice

Trzeba też wspomnieć o tym, co się dzieje, jeżeli chodzi o biznes produkcyjny i logistyczny, który stanowił sporą część rynku nieruchomości komercyjnych. Wiele firm zostało zmuszonych do rezygnacji z aktywności w Ukrainie, część przeniosła się do fabryk za granicą, m.in. do Polski. To jest na pewno temat, który też będzie do zaadresowania.

W jakiej perspektywie czasowej możemy rozważać odbudowę, trudno dziś powiedzieć.

Cały czas mam w pamięci szefa ukraińskiego oddziału Colliers, który zamieścił w marcu ub.r. na LinkedIn poruszający wpis i swoje zdjęcie w mundurze, z karabinem. Zaledwie tydzień przed inwazją pojawił się raport o perspektywach nieruchomości handlowych w Kijowie. Czy pana zdaniem normalny rynek nieruchomości komercyjnych ma szansę wrócić do Ukrainy? Nie będzie on już na stałe skażony ryzykiem fizycznego zniszczenia?

Myślę, że ma szansę wrócić, cały czas są tam działające biurowce, centra logistyczne czy centra handlowe. Na początku mogą pojawić się fundusze bardziej oportunistyczne, skłonne do większego ryzyka.

Z punktu widzenia szerszego grona nabywców nieruchomości komercyjnych kluczowym będzie pytanie o perspektywy wyjścia z inwestycji i płynność tego rynku. Więc ten bardziej konserwatywny kapitał będzie czekał i obserwował rozwój sytuacji. W Europie nie mamy takich doświadczeń, konflikt na Bałkanach w latach 90. to była inna skala. Być może fundusze globalne, które mają więcej doświadczeń stricte biznesowych na powojennych rynkach – na Bliskim Wschodzie, w Azji, w Afryce – byłyby w stanie więcej powiedzieć, w jaki sposób działać i od czego uzależniać decyzje o ocenie ryzyka rynku ukraińskiego.

Szanse na powrót do normalności jak najbardziej są, to tylko kwestia czasu. Ukraińcy są bardzo zdeterminowani, żeby stawiać swój kraj na nogi. Sam jestem ciekaw, jak sytuacja się rozwinie.

Jak w tej chwili postrzegany jest przez zagraniczne fundusze polski rynek nieruchomości komercyjnych? Czy przez pryzmat trwającej wojny, czy raczej przez otoczenie makro, m.in. wysokie koszty finansowania? Co się mówiło o Polsce i regionie na ostatnim MIPIM-ie?

W ostatnim czasie inwestorzy nie wspominają już o obawach, że konflikt mógłby się rozlać na terytorium naszego kraju. Główną barierą faktycznie są kwestie związane z finansowaniem i nie tylko, jeżeli chodzi o koszty, ale w ogóle możliwość uzyskania kredytów na niektóre projekty. Mierząc LTV (wartość kredytu do wartości nieruchomości – red.), banki mocno zmniejszyły poziom wsparcia, jakiego są skłonne udzielać. Mamy więc trudne otoczenie. Jeżeli koszty finansowania są wyższe, jeśli stopy kapitalizacji poszły do góry, to aby wygenerować jakąkolwiek marżę, jedyną opcją jest podniesienie czynszów – w rozumieniu stawki bazowej. Aktualny poziom indeksacji w strefie euro na pewno pomaga w stabilizacji rynku. Widoczny wzrost czynszów ma miejsce głównie na rynku biurowym czy magazynowym, ale też nie dotyczy wszystkich lokalizacji jednocześnie. Dialog z najemcami w tym zakresie jest oczywiście trudny, ale w porównaniu z rynkami niemieckim czy czeskim, gdzie poziom czynszów rośnie szybciej niż u nas, Polska jest w tym roku relatywnie jeszcze tańsza niż w poprzednich latach.

W dłuższym horyzoncie czasowym inwestorzy zastanawiają się też, jak odbudowa Ukrainy wpłynie na inne rynki, w tym Polski. Mówimy przecież o ogromnym popycie na pracowników budowlanych czy materiały budowlane. Warto już teraz zastanowić się, jak to zbalansować, przygotować na to łańcuch dostaw, by uniknąć niedoborów i wzrostu cen.

Czy w tej sytuacji można powiedzieć, że któraś klasa nieruchomości cieszy się większym zainteresowaniem inwestorów, czy dominuje takie punktowe podejście?

Największą stabilnością cechuje się dzisiaj rynek logistyczny. Jeżeli chodzi o rynek biurowy, obserwujemy popyt na trochę mniejsze budynki na obrzeżach centrów dużych miast, do kilkudziesięciu milionów euro. To też wynika z rodzaju inwestorów, którzy są dziś najaktywniejsi – to podmioty z mniejszych rynków, jak Europa Środkowo-Wschodnia, kraje bałtyckie, Skandynawia czy Izrael. Ci gracze są w stanie kupować bardzo dobrej jakości produkty inwestycyjne za rozsądne stopy kapitalizacji, a jeszcze rozsądniejszy koszt w przeliczeniu na metr kwadratowy, więc w perspektywie długoterminowej pojawia się oczekiwanie, że zarówno czynsze, jak i ceny za metr kwadratowy wybranych nieruchomości stopniowo będą szły do góry i Polska będzie równać do Unii Europejskiej. Dużym potencjałem cechuje się też rynek mieszkań na wynajem i to tylko kwestia czasu, a będzie stanowił znaczną część rynku inwestycyjnego w Polsce.

Widzimy również renesans zainteresowania centrami handlowymi – to wynika m.in. z tego, że oczekiwane stopy kapitalizacji od dłuższego czasu były relatywnie wysokie, ponadto jest takie poczucie, że po pandemii sytuacja się stabilizuje i Polacy jednak chcą nadal chodzić do sklepów stacjonarnych, które działają w synergii z rynkiem e-commerce.

Reasumując, do transakcji cały czas dochodzi, ale generalnie otoczenie rynkowe jest trudne ze względu na wspomniane wyzwania na rynku finansowania projektów.

Krzysztof Misiak z firmą doradczą Cushman & Wakefield w Polsce związany jest od 2007 r., niemal od początku kariery zawodowej. Zaczynał od stanowiska młodszego negocjatora, by w 2020 r. zasiąść w fotelu szefa na Polskę. Jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego. ∑