Wizja tanich kredytów rozbudza apetyty rynku

Nawet w dwucyfrowym tempie drożały w ubiegłym roku i nowe, i używane lokale. A może być jeszcze drożej. Program kredytów na 2 proc. może doprowadzić do wzrostu cen mieszkań spełniających kryteria dopłat.

Ubiegły rok na rynku mieszkań był bardzo trudny, na co wpływ miały m.in. wysoka inflacja i wybuch wojny w Ukrainie. – Niesprzyjająca sytuacja gospodarcza przełożyła się na popyt. Po latach dobrej passy rynek mieszkań odnotował spadki sprzedaży – zaznaczają eksperci firmy Emmerson Evaluation w najnowszym raporcie „Evaluer Index 2023”. Stopy procentowe wzrosły z 2,25 proc. w styczniu do 6,75 proc. we wrześniu ub.r. Dodatkowo KNF zaostrzyła kryteria oceny kredytobiorców. Wielu klientów straciło zdolność kredytową.

Siła w gotówce

Jak mówią autorzy raportu, deweloperzy mierzyli się także z wysokimi cenami materiałów budowlanych, odpływem siły roboczej, zerwanymi łańcuchami dostaw, wzrostem kosztów energii. Część firm zrezygnowała z budów lub też je wstrzymała. W 2022 r. wprowadzono do sprzedaży ponad 37,7 tys. mieszkań, o 33 proc. mniej niż w 2021 r. – Deweloperzy mogli liczyć głównie na klientów gotówkowych. Dostosowując do nich ofertę, zaczęli budować mieszkania o wysokim standardzie, w atrakcyjnych lokalizacjach, co wpłynęło na wzrost cen – tłumaczą eksperci Emmerson Evaluation. A te od dziewięciu lat rosły nieustannie, bijąc rekordy w 2021 r. W ub.r. mimo trudniejszej sytuacji gospodarczej mieszkania wciąż drożały – i na rynku pierwotnym, i na rynku wtórnym – i to nawet w dwucyfrowym tempie.

Na rynku pierwotnym najbardziej, o 19 proc., do 8,2 tys. zł za mkw. poszła w górę mediana cen nowych lokali w Białymstoku. W Szczecinie – o 18 proc., do niemal 9,1 tys. zł za mkw., w Opolu – o 16 proc., do 7,1 tys. zł. W Warszawie mediana cen nowych lokali wzrosła o 12 proc., do ponad 13,7 tys. zł za mkw. Także w Krakowie nowe lokale zdrożały o 12 proc., do niemal 12,7 tys. zł za mkw. We Wrocławiu, Poznaniu i Gorzowie Wielkopolskim lokale deweloperskie zdrożały w ciągu roku o 13 proc. – do 11,5 tys., niemal 10,6 i 6,5 tys. zł, odpowiednio. W Łodzi mediana cen nowych lokali na koniec 2022 r. to niespełna 9,1 tys. zł za mkw. (14-proc. wzrost, r./r.). Najwyższe ceny na rynku pierwotnym odnotowano w Sopocie: mediana cen mkw. lokali to niemal 21,7 tys. zł. Roczny wzrost to jednak tylko 1 proc. Także na rynku wtórnym odnotowano zwyżki cen – od 9 proc. w Poznaniu (mediana: ponad 8,1 tys. zł za mkw.) i Katowicach (niemal 6,4 tys. zł za mkw.) do 23 proc. w Zielonej Górze (niespełna 6,1 tys. zł). W Warszawie mediana mkw. cen mieszkań używanych przekroczyła 12,7 tys. zł (12-proc. wzrost, r./r.).

Popyt na mieszkania zaczyna rosnąć. – Porównując wyniki sprzedaży w pierwszych miesiącach tego roku z ubiegłorocznymi, widać minimalne ożywienie – zaznaczają autorzy raportu. Wpływ na to ma złagodzenie przez KNF rekomendacji dotyczącej liczenia zdolności kredytowej kredytobiorców oraz wstrzymanie cyklu podwyżek stóp procentowych przez NBP.

Zdaniem ekspertów w tym roku wzrośnie popyt na tańsze, mniejsze mieszkania oraz na lokale premium. – Deweloperzy są mądrzejsi o doświadczenia z kryzysu w latach 2008–2013. Dostosowują ofertę do popytu – tłumaczą.

Pretekst do podwyżek

Popyt zwiększy też rządowy program kredytów na 2 proc., który ma wejść w życie w lipcu. Analitycy zauważają, że kupujący, którzy chcą skorzystać z dopłat, wstrzymują się z transakcjami do wakacji. – A część deweloperów, dopasowując podaż do popytu, wstrzyma się z uruchamianiem inwestycji do drugiej połowy 2023 r. – oceniają.

Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation, uważa, że rządowy program może doprowadzić – szczególnie w początkowym etapie – do wzrostu cen lokali spełniających kryteria dopłat. – Dziś widać większe zainteresowanie mieszkaniami wśród nabywców, którzy mogliby skorzystać z takiego kredytu. Odkładają oni zakupy, oczekując na program – mówi. A deweloperzy projektują mieszkania, które mogą spełniać warunki programu. U niektórych można już rezerwować lokale. – Program na pewno przyczyni się do zwiększenia akcji kredytowej, ale nadal nie będzie to duża skala. Grupa odbiorców jest bowiem niewielka – zaznacza Robert Korczyński. – Aby znacząco ożywić popyt efektywny, przede wszystkim muszą spaść stopy procentowe. To zwiększy dostępność finansowania dla większej grupy nabywców.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, nie wyklucza, że program będzie pretekstem do podnoszenia cen i na rynku pierwotnym, i wtórnym. – Będą się pojawiać oferty lokali spełniających kryteria programu, ale o wyższych niż do tej pory cenach – mówi. – Przecież każdy pretekst jest dobry, by ceny podnieść, zwłaszcza gdy sprzedający będą wiedzieli, że kupujący mogliby uzyskać rządowe wsparcie.