Rok 2022 na rynku nieruchomości upłynął pod znakiem załamania sprzedaży kredytów hipotecznych. Z raportu AMRON–SAFRiN za III kw. wynika, że od lipca do września udzielono ich 21,2 tys. To prawie dwa razy mniej niż kwartał wcześniej i ponad trzy razy mniej niż w III kw. 2021 r. Biuro Informacji Kredytowej podaje zaś, że w listopadzie o kredyt na mieszkanie wnioskowało 13,6 tys. osób – o 63 proc. mniej niż rok wcześniej. Zapaść w „hipotekach” to efekt cyklu podwyżek stóp procentowych i wprowadzenia rekomendacji KNF, według której banki, licząc zdolność kredytową klientów, do bieżącej stopy procentowej doliczają 5 pkt proc.

Ukryte przeceny

Konsekwencje są łatwe do przewidzenia. Rynek mieszkań został sparaliżowany. Z danych Otodom Analytics (stan na koniec listopada 2022 r.) wynika, że na rynku pierwotnym siedmiu największych miast sprzedano 37,3 tys. mieszkań, podczas gdy w całym 2021 r. – 65,7 tys. Żeby utrzymać ceny, firmy zaczęły ograniczać podaż.

W cennikach deweloperów wielkich obniżek rzeczywiście nie widać. RynekPierwotny.pl podaje, że w listopadzie 2021 r. średnia cena mkw. nowych mieszkań w Warszawie to 12 tys. zł. We wrześniu 2022 r. było to już ponad 13,4 tys. zł. W październiku średnie ceny mkw. lokali spadły w stolicy do ok. 13,3 tys. zł, utrzymując ten poziom w listopadzie.

W Krakowie mkw. mieszkania w listopadzie ub.r. deweloperzy wyceniali średnio na ponad 11 tys. zł. We wrześniu tego roku – na ok. 12 tys. zł, a w listopadzie 2022 r. przeciętne ceny przekroczyły 12,1 tys. zł. We Wrocławiu średnie ceny mkw. mieszkań deweloperskich od listopada 2021 r. (prawie 10,5 tys. zł za mkw.) zmieniały się tak: 11,7 tys. zł (wrzesień 2022 r.), niemal 11,9 tys. (październik) i 11,8 tys. (listopad 2022 r.). W Poznaniu było to odpowiednio: ponad 8,7 tys. zł za mkw. (listopad ub.r.), ponad 9,9 tys. zł we wrześniu i październiku i ponad 10,1 tys. zł w listopadzie tego roku. W Gdańsku: niemal 10,8 tys. (listopad 2021 r.), ponad 11,5 we wrześniu i październiku i niemal 12 tys. zł w listopadzie br. W Łodzi odpowiednio: ponad 8,1, 9,1, niemal 9,2 i prawie 8,6 tys. zł. Część deweloperów daje rabaty – rekordowe zniżki to 100 tys., a nawet 200 tys. zł. Z tonu zaczęli spuszczać także sprzedający używane lokale.

Czy rok 2023 będzie lepszy? Sprzedaż mieszkań ruszy? Przed świętami rząd ogłosił prace nad nowym programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Kupujący swoje pierwsze mieszkanie (limit wieku kredytobiorcy: 45 lat) mają korzystać z nisko oprocentowanych kredytów, do których przez dziesięć lat dopłacałoby państwo. Program miałby wejść w życie w III kw. 2023 r. Tyle deklaracje. Problemem pozostaje zdolność kredytowa kredytobiorców. Banki liczyłyby ją, uwzględniając wysokość rat kredytu bez rządowej dopłaty. W opinii ekspertów program rynku nie zrewolucjonizuje.

Mniejsze grono

– Przyszły rok, a na pewno jego pierwsza połowa, będzie kontynuacją tego, co obecnie obserwujemy na rynku – przewiduje Marcin Drogomirecki, ekspert portali Morizon.pl i Gratka.pl. – Grono klientów, którzy będą mogli sobie pozwolić na zakup mieszkania, pozostanie mocno ograniczone, a ofert sprzedaży będzie powoli, ale konsekwentnie, przybywać. Sprzedający będą się dostosowywać do nowych, diametralnie innych niż jeszcze rok czy dwa lata temu realiów, co będzie się przejawiać stabilizacją średnich cen wywoławczych – ocenia.

Mieszkania, które długo czekają na chętnego, mogą być przeceniane. – Już się to zresztą dzieje – zaznacza Marcin Drogomirecki. – Obniżane są ceny ofertowe lokali ze średniej i wyższej półki oraz dużych, często mocno przeszacowanych mieszkań w blokach, które lata świetności mają już za sobą – dodaje. Ekspert Morizona zauważa, że ceny metra małych lokali – jedno- i dwupokojowych – „utrzymują wysoki poziom”, bo ich całkowite wyceny są wciąż względnie przystępne. – Takie mieszkania kupują inwestorzy na wynajem – mówi Drogomirecki. – Często też są jedynym rozwiązaniem dla planujących zakup pierwszego lokalu przy wsparciu kredytu. Stabilne pozostają ceny mieszkań i apartamentów premium. Twierdzenie, że rynek dóbr luksusowych jest odporny na kryzysy, zdaje się pozostawać aktualne.

Zdaniem Marcina Drogomireckiego w 2023 r. rynek mieszkań stanie się na dobre rynkiem kupującego. – To klienci, szczególnie gotówkowi, będą dyktować warunki i to o nich będą zabiegać oferujący mieszkania na sprzedaż – mówi ekspert Morizona.

W ocenie Barbary Bugaj, analityczki rynku nieruchomości, popyt na mieszkania prawdopodobnie ustabilizuje się na niskim poziomie. – W najlepszym wypadku powinny to być poziomy z drugiej połowy 2022 r. – ocenia. – Jeśli chodzi o liczbę transakcji, to przełomu nie będzie, chyba że doszłoby do złagodzenia polityki kredytowej – np. obniżenia przez KNF buforu 5 pkt proc. przy kredytach ze stałą stopą. Furtka jest ponoć otwarta – zauważa ekspertka.

Jej zdaniem w dużych aglomeracjach najwięcej transakcji będzie dotyczyć mieszkań do 45, maksymalnie 50 mkw.

Duże w odwrocie

Barbara Bugaj zaznacza, że realnie mieszkania już tanieją. – Wartość naszego pieniądza z powodu inflacji jest coraz mniejsza. Nominalne spadki cen także są już zauważalne, szczególnie mieszkań trzypokojowych i większych – mówi analityczka. – Kierunek zmian cen mieszkań w przyszłym roku może zależeć od rodzaju rynku. Większe prawdopodobieństwo lekkich spadków dotyczy rynku wtórnego, na którym trudno o kontrolę podaży. Wydłużający się wciąż czas sprzedaży wywiera presję na sprzedających, którzy muszą schodzić z ceny – i podczas ekspozycji ogłoszenia, i przy ostatecznych negocjacjach.

Barbara Bugaj uważa, że na rynku pierwotnym średnie ceny mkw. mieszkań albo będą stabilne, albo lekko wzrosną. – Będzie tak z powodu zmian w strukturze sprzedaży. Klienci kupują głównie małe mieszkania – kawalerki i dwa pokoje, a więc te, których cena jednostkowa jest wyższa – potwierdza analityczka.

Przełomu w mieszkaniówce nie przewiduje na razie także Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation. – Sprzedaż przez najbliższe miesiące będzie się utrzymywała na podobnym poziomie, jaki notujemy obecnie. Brakuje popytu efektywnego popartego realną zdolnością finansową nabywców – podkreśla. – Aby sprzedaż mieszkań wzrosła, musiałaby się wyraźnie obniżyć inflacja, a w konsekwencji – stopy procentowe, o co w nadchodzącym roku będzie trudno. Także ekspert Emmerson Evaluation spodziewa się „zmiany struktury kupowanych mieszkań”, co będzie podyktowane mniejszymi możliwościami finansowymi kupujących. – Częściej będą się sprzedawać mieszkania poniżej 40 mkw., z segmentu popularnego – przewiduje. – Takie lokale są kupowane za gotówkę, ale też na kredyt.

Malejąca zdolność kredytowa zmusza klientów do wyboru coraz mniejszych lokali. – W tym segmencie rynku w najbliższym czasie nie będzie istotnych korekt cen – uważa Korczyński. Podziela opinię, że spadnie liczba zakupów mieszkań o powierzchni 60–80 mkw., które są najczęściej kupowane dla siebie, przy wsparciu kredytu. – Przy dzisiejszym sposobie liczenia zdolności kredytowej liczba klientów, których stać na taką nieruchomość, bardzo zmalała – zaznacza.

Mocny najem

Eksperci zwracają uwagę na rosnący w siłę rynek najmu. Meldują się na nim nie tylko studenci i uchodźcy z Ukrainy, ale też niedoszli nabywcy mieszkań. – Do odłożenia zakupu lokalu zmuszają ich wysokie ceny, brak zdolności kredytowej lub obawy o dalszy wzrost rat kredytu – wyjaśnia Marcin Drogomirecki.

Jego zdaniem duży popyt na wynajem zapewne zachęci fundusze PRS (najmu instytucjonalnego) do mocniejszego wejścia na ten rynek, czyniąc je ważnymi klientami firm deweloperskich.

– To, co wydarzyło się na rynku najmu w pierwszym kwartale roku, to ewenement na skalę światową – ocenia Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics. – W ciągu miesiąca zniknęło 60–70 proc. lokali. Od maja oferta zaczęła się odbudowywać, ale mieszkań jest nadal mniej niż rok temu. Istotne jest jednak tylko to, że dla części najemców nie jest to wybór, tylko przymus. Ci, którym zdolność kredytowa i zasobność portfela nie pozwalają na zakup mieszkania, szukają czegoś na wynajem.