Zdolność kredytowa się kończy

Nawet o dwie trzecie może się zmniejszyć grono kupujących mieszkania na kredyt. Ale na spadek cen nieruchomości nie ma co liczyć. Rosną ceny materiałów budowlanych i działek, bardzo drogie są energia i paliwa, a inflacja ma dwucyfrową wartość.

Na siódmą podwyżkę stóp procentowych Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się 6 kwietnia. Podstawowa stopa referencyjna NBP wzrosła o 1 pkt proc., do 4,5 proc.

Paweł Grabowski, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Property, uważa, że będzie to miało negatywny wpływ na rynek nieruchomości. – Jeszcze bardziej ograniczy klientom możliwość zakupu mieszkań. Parafrazując słynne powiedzenie Joanny Szczepkowskiej, można powiedzieć, że 1 kwietnia 2022 roku skończyła się w Polsce zdolność kredytowa bardzo dużej grupy ludzi. Kolejne podwyżki stóp procentowych powodują, że kredyty hipoteczne stają się mniej dostępne dla klientów o coraz wyższych dochodach – mówi Paweł Grabowski.

Towar luksusowy

Ekspert BIG Property spodziewa się, że liczba klientów, którzy chcieli kupować mieszkania, posiłkując się kredytem, spadnie o nawet dwie trzecie. Zdolność kredytowa zmalała średnio o 200–300 tys. zł. – Biorąc pod uwagę wysokie ceny i niską zdolność kredytową, mieszkania stają się towarem luksusowym, na który stać coraz mniejsze grono klientów – podkreśla Paweł Grabowski.

Czy zaczną się wyprzedaże mieszkań kupowanych inwestycyjnie na kredyt? Czynsz za wynajmowany lokal może już nie wystarczyć na spłatę comiesięcznej raty kredytu.

Paweł Grabowski zwraca uwagę, że stawki najmu w krótkim czasie wzrosły nawet o 50 proc. – m.in. za sprawą uchodźców z Ukrainy. Do Polski przybyło ponad 2,5 mln uciekających przed wojną osób. – Podwyżki czynszów za wynajmowane mieszkania mogą często w pełni zrekompensować wzrost rat kredytów hipotecznych – mówi pośrednik z Trójmiasta. Jego zdaniem popyt na najem mieszkań jeszcze znacząco wzrośnie.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa z kolei, że po siódmej podwyżce stóp procentowych część klientów zrezygnuje z inwestycji w nieruchomości. – Drastycznie spadnie zainteresowanie kredytami, w tym także hipotecznymi – ocenia doradca. – Wzrost stóp procentowych przełoży się na wzrost oprocentowania m.in. lokat bankowych, przez co inwestowanie w nieruchomości nie będzie już tak atrakcyjnym sposobem na ochronę majątku przed inflacją. Część klientów już na dobre zacznie inwestować na rynku finansowym, rezygnując z zakupu nieruchomości.

Przełoży się to także na inwestycje deweloperskie. Paweł Grabowski zauważa, że deweloperzy są bardziej wstrzemięźliwi w podejmowaniu decyzji o zakupach gruntów. – Niepewna sytuacja po stronie popytowej może doprowadzić do ograniczenia podaży mieszkań – ocenia ekspert BIG Property. – Kolejnym argumentem za wstrzymaniem lub ograniczaniem inwestycji są problemy w oszacowaniu kosztów i dostępności materiałów budowlanych.

Branża mierzy się też z odpływem pracowników budowlanych z Ukrainy. – Deweloperzy mogą podtrzymywać wysokie ceny poprzez ograniczanie podaży – przewiduje ekspert BIG Property.

Także Tomasz Błeszyński ocenia, że kolejne wzrosty stóp procentowych podniosą i tak już wysokie koszty inwestycji deweloperskich. – Niektóre projekty mogą być zagrożone, zwłaszcza że sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w I kwartale 2022 roku znacznie spadła – przypomina ekspert.

Ale, jak ocenia Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich, na spadek cen nieruchomości na razie nie ma co liczyć. – Ceny materiałów budowlanych rosną, drogie są energia i paliwa, a inflacja ma dwucyfrową wartość. Odpowiednia lokalizacja, zakup gruntu, projekt, jego wykonanie – to często wielomilionowe przedsięwzięcie – wyjaśnia Tworska. – Do finansowania inwestycji wielu deweloperów potrzebuje zewnętrznego wsparcia, co oznacza zaciągnięcie kredytu deweloperskiego. Wysokie stopy procentowe to wyższe koszty dla dewelopera, a więc wyższa cena nieruchomości. Dlatego wiele osób mimo wysokich rat świadomie decyduje się na kredyt hipoteczny właśnie teraz, bo nic nie wskazuje na to, żeby ceny miały spaść. Nabywcy nie chcą czekać z decyzją o zakupie mieszkania do przyszłego roku, kiedy ceny mogą pójść w górę o 10 proc.

W ślad za rynkiem pierwotnym w górę idą ceny mieszkań na rynku wtórnym. Analitycy Grupy Morizon-Gratka szacują, że na przeciętne 50-metrowe mieszkanie w Warszawie trzeba dziś mieć ponad 70 tys. zł więcej niż rok temu. W Gdańsku – ok. 100 tys.

Stan alarmowy

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentuje, że dla rynku mieszkań pojedynczy ruch stóp NBP nie ma większego znaczenia. Liczy się zmiana długoterminowego trendu na wzrostowy i docelowy poziom stóp. – Zaraz po pierwszych ubiegłorocznych podwyżkach dzisiejsza wartość – 4,5 proc. – była powszechnie uznawana za docelową – przypomina ekspert RynkuPierwotnego. – Tymczasem dziś analitycy ING prognozują 6,5 proc. w tym roku i 7,5 proc. w przyszłym. A już przy obecnej wartości stopy referencyjnej raty kredytów mieszkaniowych niemal się podwoiły w stosunku do okresu sprzed podwyżek. Wzrost rat o więcej niż 100 proc., będący najprawdopodobniej kwestią już kolejnej regulacji RPP, dla ogromnej części dłużników hipotecznych może oznaczać przekroczenie poziomu krytycznego, powyżej którego dalsza systematyczna spłata zadłużenia nie będzie możliwa – ocenia Jędrzyński.

Podkreśla, że problemem pozostaje 330 tys. hipotek o wartości ponad 100 mld zł udzielonych w okresie „zerowych" stóp w latach 2020–2021. – To kredyty obciążone największym ryzykiem, które w perspektywie najbliższych miesięcy, w okolicznościach dalszego zacieśniania polityki pieniężnej NBP, mogą się stać zarzewiem kryzysu – mówi ekspert. – Trwa więc gorączkowa dyskusja na temat systemowej pomocy dłużnikom hipotecznym. Konieczność takich działań oznacza, że system kredytowania zakupów mieszkaniowych nie był w ostatnich czasach, a szczególnie w okresie rekordowo niskich stóp procentowych, wystarczająco asekuracyjny i bezpieczny.

Analityk RynkuPierwotnego nie ma wątpliwości, że jeśli państwo nie wprowadzi mechanizmów chroniących całą rzeszę zagrożonych niewypłacalnością dłużników hipotecznych, jeszcze w tym roku na rynek mogą trafić dziesiątki tysięcy lokali w „promocyjnych" cenach, inicjując kryzys w mieszkaniówce o trudnych do przewidzenia skutkach.