Deweloperzy zapraszają do swoich coworków

Firmy deweloperskie i fundusze tworzą własne marki elastycznych biur. To odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie coworkingowe, które można wynająć na krótki czas. Do biur tego typu wchodzą w Polsce m.in. firmy z Ukrainy.

W oddanym właśnie biurowcu Format w Gdańsku miejsce znajdzie m.in. Collab – autorska marka elastycznych biur firmy deweloperskiej Torus. – Do biur serwisowanych przymierzaliśmy się od lat. Analizowaliśmy ten rynek jeszcze przed pandemią, choć to ona znacznie przyspieszyła nasze działania – mówi Marcin Piątkowski, dyrektor ds. komercjalizacji w firmie Torus. Firma chce dać najemcom możliwie szeroką i elastyczną ofertę. – Otworzyliśmy się na mniejsze podmioty i projekty, dla których duże moduły czy długoterminowe umowy były barierą – tłumaczy Piątkowski.

Dla dużych i małych

Próbą generalną przed otwarciem biur marki Collab były powierzchnie Neon Flex w gdańskim kompleksie Alchemia. – Testowaliśmy ofertę i wyciągaliśmy wnioski, pracując nad ostateczną koncepcją – wyjaśnia Marcin Piątkowski. Zapowiada, że Collab pojawi się także w kolejnych biurowcach firmy.

Jakub Bartoszek, dyrektor ds. strategii flex w firmie doradczej Colliers, komentuje, że własne marki coworkingowe deweloperzy rozwijają już od dłuższego czasu. – Najbardziej aktywne są firmy Echo Investment (marka Cityspace) i Skanska (Business Link), które mają w portfolio łącznie ponad 40 tys. mkw. powierzchni elastycznej w takich miastach jak Warszawa, Kraków i Wrocław. Business Link ma też biura w Poznaniu, a Cityspace w Gdańsku i Katowicach – wskazuje. Dynamicznie rozwija się także Quickwork należący do Cavatiny. Coworki z tym szyldem (niemal 8 tys. mkw.) działają we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Bielsku-Białej.

Pojedyncze lokalizacje oferuje HB Reavis (marka HubHub – 2,7 tys. mkw.) i Warimpex (Mogilska43 Cowork – 1,1 tys. mkw.). – Własną markę – O4 Coworking – ma Olivia Business Center w Gdańsku. Coworki o łącznej powierzchni prawie 5,5 tys. mkw. działają w czterech budynkach kompleksu – wskazuje Bartoszek.

A Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w Newmark Polska, wskazuje jeszcze na firmę Adgar Poland, która zadebiutowała marką Brain Embassy. Później zaoferowała Be Yourself i Flexi Lease. Immofinanz ma myoffice i mycowork, Vastint – Ready Flex, a Buma – At Office.

– Taki koncept deweloperzy i fundusze inwestycyjne oferują w ok. 35 budynkach – mówi Agnieszka Giermakowska. – Poza tym jest ok. 100 lokalizacji prowadzonych przez niezależnych operatorów w nowoczesnych biurowcach.

Tworząc własne coworki, deweloperzy czy właściciele nieruchomości dywersyfikują działalność. – To także możliwość zagospodarowania wolnej powierzchni w biurowcu, która w razie potrzeby może być wynajęta na standardowy okres – mówi dyrektor Giermakowska.

Ekspertka Newmark Polska podkreśla, że zainteresowanie elastycznymi biurami rośnie. Najemcy chcą mieć możliwość szybkiej reakcji na zmieniające się potrzeby firmy. – Cowork w biurowcu daje też możliwość poznania budynku i okolicy bez konieczności wiązania się od razu długoterminowym kontraktem – tłumaczy.

Jakub Bartoszek przyznaje, że własne marki coworkingowe to odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie najemców na elastyczność. – Część klientów korporacyjnych już na etapie pytań ofertowych zastrzega, że szuka biurowca, w którym są elastyczne powierzchnie – mówi.

Lokalne marki

Takie powierzchnie to także, jak dodaje Bartoszek, poszerzenie i urozmaicenie zakresu usług. – Pozwala to na dotarcie z ofertą do firm o zróżnicowanych potrzebach – nie tylko dużych klientów wynajmujących tradycyjne biura, ale również mniejszych organizacji szukających niewielkich powierzchni, które chcą mieć dostęp do biurowców klasy A – podkreśla.

Własny operator elastycznych biur usprawnia też komunikację, ułatwia konstruowanie ofert dla klientów. – A ci coraz częściej decydują się na łączenie tradycyjnego biura z biurem elastycznym – zauważa dyrektor z Colliersa. – Taka powierzchnia sprawdza się także wtedy, gdy klientowi kończy się umowa w poprzedniej lokalizacji, a na przygotowanie nowej powierzchni potrzeba czasu. Firma może się ulokować w coworku, a gdy docelowa powierzchnia najmu jest gotowa, po prostu zmienić piętro – tłumaczy.

Czy oferta zewnętrznych operatorów okazała się za mała? Jakub Bartoszek zapewnia, że biorąc pod uwagę potrzeby rynku, oferta jest wystarczająca. – Produkt oferowany przez operatorów zewnętrznych i wewnętrznych jest takiej samej jakości – ocenia dyrektor. Jak jednak dodaje, współpraca dewelopera z zewnętrznym operatorem i wspólne wystawianie oferty może w niektórych przypadkach prowadzić do konfliktu interesów.

Najemcy z Ukrainy

Ekspert Colliersa spodziewa się, że trend tworzenia własnych marek coworkingowych się utrwali. – Deweloperzy nadal podejmują współpracę z operatorami zewnętrznymi, w zależności od potrzeb i konkretnej inwestycji – zastrzega Bartoszek. – Konkurencja jest wyrównana zarówno pod względem jakości przestrzeni, jak i jakości usług. Warto jednak zwrócić uwagę, że marki wewnętrzne w znakomitej większości to marki lokalne. Działają jedynie na rynku polskim, w odróżnieniu od międzynarodowych operatorów zewnętrznych, którzy są w stanie zaspokoić potrzeby dużych korporacji w wymiarze globalnym.

Tymczasową przeprowadzkę do Polski rozważa wiele firm z Ukrainy. Nasze biura są też na celowniku zagranicznych organizacji działających za wschodnią granicą. – Dla takich firm najważniejsze jest dziś szybkie znalezienie biura i kontynuowanie procesów – tłumaczy Jakub Bartoszek. – Ich zainteresowanie koncentruje się na powierzchniach typu flex – zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych – dodaje.

Agnieszka Giermakowska podsumowuje, że coworki już na stałe zagościły na polskim rynku biurowym. – Patrząc na zmienność zarówno preferencji najemców, jak i ogólnej sytuacji makroekonomicznej, można się spodziewać, że ten rynek będzie się rozwijał coraz bardziej – ocenia ekspertka. – Większość konceptów – czy to niezależnych operatorów, czy też marek własnych deweloperów i funduszy inwestycyjnych – ma obłożenie od 70 do 90 proc., a niektóre nawet 100 proc. – zaznacza.