Ożywienie na rynku mieszkaniowym ma zdrowe podstawy - Mateusz Mucha z Domu Maklerskiego Navigator, gość #PROSTOzPARKIETU

Duży popyt na mieszkania równoważony jest wysoką podażą - powiedział Mateusz Mucha z Domu Maklerskiego Navigator, gość poniedziałkowego #PROSTOzPARKIETU

Dom Maklerski Navigator wydał właśnie bardzo ciekawy raport na temat deweloperów. Czy można mówić o hossie w tej branży?

Zdecydowanie tego typu firmy mają obecnie bardzo dobry okres. W naszym raporcie przeanalizowaliśmy sytuację 14 największych deweloperów, którzy mają obligacje na Catalyst o wartości co najmniej 15 mln zł. Przeanalizowani deweloperzy w I połowie roku sprzedali 10 050 lokali, co oznacza wzrost o 20 proc. w porównaniu z I połową 2016 r.

Sprzedali, czyli...

czyli podpisali przedwstępne umowy deweloperskie. Jest to wskaźnik wyprzedzający, który pokazuje, jakie wyniki będą pokazywać deweloperzy w kolejnych okresach. Czas od sprzedaży do przekazania mieszkania, w zależności na którym etapie inwestycji mieszkanie jest sprzedawane, średnio wynosi około roku i wtedy widać to już w wynikach dewelopera.

Można stwierdzić, że mieszkania rozchodzą się na pniu?

Sprzedają się bardzo szybko. Dostajemy nawet sygnały, że deweloperzy rozpoczynają sprzedaż mieszkań już przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, co pokazuje, że Kowalski jest w stanie zaryzykować i kupić lokal na bardzo wczesnym etapie inwestycji. Popyt jest duży.

Z czego wynika tak duży popyt?

Jest kilka czynników. Jednym z nich są rekordowo niskie poziomy stóp procentowych, utrzymujących się na polskim rynku już dość długo. To bardzo wpływa na rynek nieruchomości.

Rośnie m.in. zdolność kredytowa Polaków...

Są jeszcze dwa efekty tak niskich stóp procentowych. Sami deweloperzy płacą mniej za finansowanie, ponieważ WIBOR na poziomie 1,8 proc. jest rekordowo nisko. Natomiast największych, najbardziej oddziałującym efektem jest to, że Kowalski, widząc jaki jest obecnie poziom oprocentowania lokat, przesuwa oszczędności w kierunku kupna mieszkania pod inwestycję. Udział zakupów inwestycyjnych u deweloperów sięga nawet 50 proc. Te mieszkania są potem przeznaczane na najem. Innym czynnikiem, poza niskimi stopami procentowymi, który wspiera sytuację deweloperów, jest imigracja zarobkowa z Ukrainy czy Białorusi. Ci imigranci bardzo mocno oddziałują na rynek najmu. Tutaj ceny idą do góry, a skoro tak, to wyższe stopy z inwestycji osiągają Kowalscy. W związku z tym łatwiej jest im lokować środki w kolejne lokale. Ten czynnik pozwala deweloperom utrzymywać ceny na dosyć stabilnym pułapie, ponieważ zastępowanie polskiej siły roboczej ukraińską zmniejsza presję płac i pozwala utrzymywać koszty w ryzach.

Nie ma ryzyka, że ceny mieszkań w Polsce poszybują w górę w znacznie szybszym tempie niż dotąd, jak ma to miejsce np. na Węgrzech?

Tego typu wzrost obserwowaliśmy już w latach 2006–2008. Myślę, że obecnie sytuacja jest zgoła inna. Wysoki popyt na mieszkania równoważony jest wysoką podażą mieszkań, czego nie było w latach 2006–2008. Jeśli chodzi o ceny mieszkań np. w Warszawie to one pozostają stabilne. W ostatnich trzech latach wzrosły o około 5 proc. Średnia cena transakcyjna wynosi teraz 7,7 tys. za metr kwadratowy. Z kolei na rynkach bardziej lokalnych, jak Wrocław, Trójmiasto, w ciągu ostatnich trzech lat miały miejsce dość znaczące zwyżki, sięgające około 20 proc. Tam sytuacja jest nieco inna. Mamy do czynienia z dość mocnym rozwojem rynku biurowego, który również ściąga pracowników, w związku z czym deweloperzy chętniej tam inwestują, a ludzie się osiedlają.

Są jakieś oznaki przegrzania rynku nieruchomości?

Ceny są dość stabilne. Ożywienie na rynku ma zdrowe podstawy. Czy mamy do czynienia z bańką okaże się w najbliższym czasie.

Jaki jest zatem scenariusz na kolejne lata?

Jest kilka elementów, które mają wpływ na rynek nieruchomości. Poziom stóp procentowych, zgodnie z zapowiedziami NBP, do końca 2018 r. ma się utrzymać na tym samym poziomie. Wygaszany jest program „MdM". Wiadomo, że jest to sama końcówka. Zobaczymy jak sobie poradzą deweloperzy, którzy mieli ofertę skrojoną typowo pod klienta z „MdM". Na pewno w ten sektor może najmocniej uderzyć program Mieszkanie+, który ma przyspieszyć. Słyszeliśmy już o pierwszych realizacjach w Warszawie na działkach Poczty Polskiej, mówi się też o Ursynowie. Zobaczymy co z tych planów wyjdzie. Czynnikiem dodatkowo stymulującym wyniki deweloperów może być ustawa o REIT. To zdecydowanie podtrzyma dobrą passę deweloperów, ponieważ pojawi się wówczas inny odbiorca, który może kupować całe bloki mieszkalne pod wynajem.

W jaki sposób dobra koniunktura w branży przekłada się bezpośrednio na deweloperów? Czy szukają oni źródeł finansowania?

Jeśli chodzi o zadłużenie widać wzmożone zainteresowanie deweloperów obligacjami, ale nie jest to dwukrotny wzrost. Obecnie zadłużenie analizowanych przez nas deweloperów, licząc kredyty oraz inne zobowiązania finansowe, sięga 4,9 mld zł, z czego obligacje to 2,6 mld zł, więc stanowią około 55 proc. udziału w zadłużeniu. Natomiast dług netto, z racji tego, że deweloperzy utrzymują również sporo gotówki na rachunkach powierniczych i oczywiście również bezpośrednio na rachunkach firmowych spółek, wynosi ponad 2 mld zł. Zatem zobowiązania finansowe pomniejszone o środki pieniężne są na pułapie 2,8 mld zł. Dług netto lekko wzrósł na koniec I kwartału w porównaniu z końcem roku, aczkolwiek jest to poziom stabilny. Zwiększa się natomiast wartość obligacji w ramach struktury finansowania. Deweloperom zdecydowanie podoba się ten instrument, który jest dla nich bardzo elastyczny i umożliwia łatwe przemieszczanie środków pomiędzy inwestycjami, ale przede wszystkim umożliwia również zakup gruntów, czego z reguły nie finansują banki.

Czy warto dziś się przyjrzeć ofercie deweloperów na rynku Catalyst?

Warto zapoznać się z ofertą. Należy przemyśleć, jak długi papier nas interesuje. Obecnie świeżo wypuszczane przez deweloperów oferty mają trzy-, czteroletni czas zapadalności. Musimy sobie zadać pytanie, czy za trzy, cztery lata w naszej ocenie ten deweloper będzie miał wystarczające środki, żeby te obligacje spłacić, czy nie. Na rynku Catalyst dostępne są oczywiście również krótsze papiery, gdzie zdecydowanie łatwiej o taką ocenę.