Condohotele kuszą, UOKiK się przygląda

Decyzja o inwestycji w apart- i condohotel musi być poprzedzona gruntowną analizą.

Przy mizernym oprocentowaniu lokat bankowych Polacy chętnie szukają możliwości zainwestowania pieniędzy na rynku nieruchomości. Obserwowany w ostatnich latach mieszkaniowy boom napędzany był właśnie zakupami gotówkowymi lokali z myślą o wynajmie.

J.W. Construction poza budową mieszkań ma doświadczenie w biznesie hotelarskim. To pomogło zaadaptować budynki przewidziane oryginalnie jako biurowce na aparthotele. Spółka buduje kolejne inwestycje w tym formacie.

GG Parkiet

Widząc duży popyt, część deweloperów wprowadziła do oferty apart- i condohotele. Zakup apartamentu w obiekcie funkcjonującym jak hotel, zarządzanym przez operatora i czerpanie zysków z przychodów z najmu? Kto by nie chciał być rentierem, zwłaszcza że w niektórych projektach nabywcom lokali obiecywane są konkretne – nierzadko gwarantowane na wiele lat – roczne stopy zwrotu.

Rozkwit formuły i mnogość reklam mówiących o konkretnych zyskach wzmogły czujność Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

– Przyglądamy się condohotelom właśnie pod kątem obiecywanego zwrotu z inwestycji. Wysłaliśmy ankiety z pytaniami do 50 deweloperów. Czekamy na odpowiedzi. Po ich analizie podejmiemy decyzję co do konkretnych działań. Przewidujemy, że może to nastąpić na początku przyszłego roku – mówi Agnieszka Majchrzak z biura prasowego UOKiK.

Przychody i prestiż

Grupa Dekpolu to generalny wykonawca, deweloper mieszkaniowy i producent osprzętu do maszyn budowlanych. Giełdowa spółka ma również na koncie kilka inwestycji w formule condo, m.in. na Wyspie Spichrzów w Gdańsku.

GG Parkiet

– Rynek apart- i condohoteli analizujemy od ponad siedmiu lat. Ostatnie dwa lata to absolutny wysyp condo. W kurortach praktycznie nie buduje się już klasycznych hoteli, w których mamy jeden podmiot właścicielski – mówi Marlena Kosiura, ekspertka portalu InwestycjewKurortach.pl. – Ok. 70 proc. inwestycji powstaje w modelu condo. I nie jest tak, że banki przestały dawać kredyty na hotele i trzeba się posiłkować wpłatami ze sprzedaży lokali. Na rynku mamy po prostu tak duże zainteresowanie inwestorów indywidualnych zakupem pokoi i apartamentów w celach zarabiania na najmie.

Nad Bałtykiem praktycznie przestały już powstawać klasyczne nieruchomości typu drugi dom. Wszystkie nowe projekty mają mniej lub bardziej rozbudowane programy zarządzania najmem.

Zdaniem ekspertki, skala zjawiska zaczyna wyglądać niebezpiecznie. – Nie mam wątpliwości, że nie wszystkie z condo inwestycji będą sobie dobrze biznesowo radzić na rynku. Pewność wypłaty zysków stoi więc pod dużym znakiem zapytania – przyznaje Kosiura.

Marvipol Development rozpoczął przygodę z aparthotelami od mocnego akcentu, do obiektu w Gdańsku pozyskał renomowanego partnera InterContinental Hotels Group, który użyczył marek Holiday Inn Express i Staybridge Suites.

GG Parkiet

Analitycy Emmerson Evaluation potwierdzają, że rynek condohoteli i apartamentów wypoczynkowych jest w fazie szybkiego rozwoju. Inwestorzy często kierują się nie tylko chęcią osiągania dochodu, ale również liczą się z prestiżem, jaki daje posiadanie apartamentu w miejscowości wypoczynkowej.

– Dynamiczny rozwój turystyki spowodował, że w lokalizacjach atrakcyjnych rekreacyjnie lub biznesowo, wyższe stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału uzyskuje się z wynajmu krótkoterminowego niż z wynajmu lokalu mieszkalnego na długi termin jednemu najemcy – mówi Roksana Pachałko-Ciołkowska, dyrektor sopockiego oddziału Emmerson Evaluation. – Bardzo duże znaczenie, zwłaszcza dla rozwoju rynku apartamentów wypoczynkowych, miał również wzrost atrakcyjności i popularności serwisów internetowych, jak Booking.com czy Airbnb, dzięki którym oferta prywatnych inwestorów stała się konkurencyjna nawet wobec najlepszych pokoi hotelowych w danych lokalizacjach.

Zachęty i haczyki

Według prognoz Emmerson Evaluation do 2020 r. nad Bałtykiem liczba condohoteli i obiektów oferujących apartamenty wypoczynkowe wzrośnie o połowę w stosunku do obecnej podaży. Przybywa też aparthoteli w paśmie górskim.

– Podaż znajdująca się aktualnie w realizacji, a co za tym idzie, również konkurencja wśród deweloperów i firm zarządzających, jest spora, dlatego prześcigają się oni w różnego rodzaju zachętach dla potencjalnych nabywców. Standardem staje się oferowanie w pakiecie z lokalem umowy zarządzania. Jednak zdarza się, że zawierane są one z operatorem nieposiadającym odpowiedniego doświadczenia – mówi Pachałko-Ciołkowska. – Kontrowersje budzą modne w ostatnim czasie wieloletnie umowy najmu z czynszem gwarantowanym przez cały okres trwania umowy. Aktualnie oferowana jego wysokość znajduje potwierdzenie w wynikach osiąganych przez część funkcjonujących lokali w condohotelach czy apartamentów wypoczynkowych z czynszem zmiennym (stanowiącym udział w faktycznych wynikach). Jednak biorąc pod uwagę, że znajdujemy się aktualnie w górnym przedziale cyklu koniunkturalnego (na co wskazują uwarunkowania rynku), utrzymanie tego poziomu w dłuższej perspektywie może okazać się niemożliwe. Gdy rynkowi przyjdzie się zmierzyć ze spowolnieniem, część operatorów może nie być w stanie wywiązać się ze swoich obietnic – podkreśla. Z analiz Emmerson Evaluation wynika, że obecnie oferowane są już produkty z gwarantowaną stopą zwrotu rzędu nawet 8–8,5 proc. rocznie.

Bartosz Turek, analityk Open Finance, zwraca uwagę, że diabeł tkwi w szczegółach.

– Jeśli inwestor będzie bazował jedynie na materiałach marketingowych, może się mocno zawieść. Powód może być na przykład taki, że zysk netto nie zawsze jest równy temu, co potencjalny inwestor rozumie pod pojęciem „zysku netto" – wskazuje Turek.

– Przykład? Pokój w hotelu kosztuje 300 tys. zł plus VAT (69 tys. zł), za wyposażenie pokoju trzeba dopłacić jeszcze 80 tys. zł. Po stronie kosztów inwestora znaleźć możemy też pokrycie zakupu wyposażenia w przypadku dewastacji, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i podatek dochodowy. Inwestor chciałby, aby gwarancja 7-proc. zysku netto była liczona od wszystkich poczynionych nakładów i uwzględniała wszystkie koszty. Hotelarz ma za to pokusę, aby 7 proc. liczyć od czystej ceny netto samego lokalu bez wyposażenia. Byłyby to skrajnie różne wartości. Nie ma jednego standardu – w każdej inwestycji sytuacja może być różna – wyjaśnia ekspert.

Podkreśla, że powszechne są też obawy o to, że kupując pokój inwestor zapłaci tak dużo za mkw., że de facto przez pierwsze lata jego zyski okażą się „zaszyte" w cenie tego metra, czyli inwestor tak dużo zapłaci za pokój hotelowy, że sam sfinansuje sobie pierwsze lata gwarancji czynszu.

Emmerson Evaluation potwierdza, że deweloperzy uzyskują większe marże ze sprzedaży apartamentów w formule condo niż w przypadku sprzedaży klasycznych mieszkań. Ceny w przypadku najbardziej luksusowych przedsięwzięć mogą sięgać prawie 30 tys. zł za mkw.

– Przy inwestycjach dających 7, 8 czy 9 proc. gwarancji pojawia się też jeszcze jeden problem: jeśli na rynek nadejdą kiedyś ciemne chmury kryzysu – spadnie popyt na usługi hotelowe i stawki za noc. Efekt tego może być taki, że hotel nie będzie w stanie wypracować tak dużych zysków, aby zapłacić inwestorom obiecanych stawek – mówi Turek. – Jeśli sytuacja będzie utrzymywała się przez dłuższy czas, jest to prosta droga do upadłości firmy wcześniej obiecującej zyski, a wtedy gwarancja zostanie wspomnieniem. Bezpieczniejsze jest więc rozliczanie zależne od faktycznego obłożenia – inwestor ma tam udział w zyskach generowanych przez hotel. Ewentualnie można pokusić się o połączenie obu systemów rozliczeń – obietnicy niewysokiego zysku bazowego plus udział w zyskach przekraczających minimum – podkreśla.

Zachować czujność

Na co inwestorzy powinni zwrócić uwagę?

– Ważne jest profesjonalne podejście do zaplanowania inwestycji zgodne z wymogami obowiązującymi na rynku hotelowym, a nie deweloperskim. To różne rodzaje nieruchomości. Później kluczowe będzie operacyjne, sprawne zarządzanie najmem, by hotel miał nie tylko wysokie obłożenie, ale też, by szły za tym odpowiednio wysokie stawki noclegów – mówi Kosiura.

– Do takiej inwestycji trzeba się bardzo dobrze przygotować – poznać lokalne realia, samodzielnie zbadać rynek i bardzo dokładnie przeanalizować podpisywaną umowę, negocjując w razie konieczności dodatkowe zapisy chroniące interes inwestora – np. poprzez indeksację czynszu np. o inflację, zawarcie dokładnego opisu systemu przyszłych rozliczeń czy – wzorem krajów zachodnich – obietnicy minimalnej ceny odkupu pokoju hotelowego od inwestora chcącego po latach zakończyć swoją przygodę z hotelarstwem – mówi Turek.

Marcin Krasoń, analityk Home Broker, podkreśla, że należy skupić się na obiektach z dużym potencjałem, czyli w dobrej lokalizacji, z bogatą infrastrukturą oraz solidnym operatorem.

– Warto zwrócić uwagę na unikalność lokalizacji. Decydując się na jakąś miejscowość, miejmy na uwadze prawdopodobną jej popularność w jak najdłuższym czasie. W górach sezon trwa dłużej niż nad morzem, bo mamy szczyt letni i zimowy. Ale też konkurencja w najbardziej prestiżowych lokalizacjach rośnie bardzo szybko – mówi Krasoń.

Dodaje, że zyski w tego rodzaju inwestycjach gwarantowane są tylko przez określony czas, a po jego upłynięciu wszystko zależeć będzie od obłożenia w danym obiekcie. Ponieważ gwarancja stopy zwrotu to jedynie obietnica operatora, istotne jest, by wybrać odpowiednią firmę.

– Kluczowym elementem, poza lokalizacją obiektu, jest doświadczenie dewelopera. Najlepsze obiekty muszą spełniać wymogi sieci hotelowych, oferować szeroki wachlarz usług dostępnych na miejscu – wskazuje Pachałko-Ciołkowska.

– Korzystnie z naszego punktu widzenia można oceniać inwestycje, które będą mogły zagwarantować długoterminową umowę z operatorem – powszechnie rozpoznawalną siecią hotelową. To powinno zagwarantować zwrot z inwestycji w apartament wakacyjny również w dłuższym okresie, gdyż konieczność utrzymania standardów sieci hotelowej będzie pozytywnie wpływać na stan budynku i infrastruktury również za kilka, kilkanaście lat. W miarę rozwoju i dojrzewania rynku obiekty niespełniające powyższych kryteriów mogą stracić na atrakcyjności w konfrontacji z powstającą konkurencją. Mniej doświadczeni w tym segmencie rynku deweloperzy, niedywersyfikujący i nieulepszający swojej oferty, mogą nie poradzić sobie z narastającą konkurencją oraz innymi czynnikami występującymi na rynku – podkreśla ekspertka.