Siedziba pod prestiżowym adresem słono kosztuje

Miesięczna stawka za topowe biuro w Hongkongu wystarczyłaby w Warszawie na opłacenie prawie ośmiu miesięcy najmu.

Na niemal 260 euro za metr kwadratowy miesięcznie można szacować koszty najmu w najdroższej dzielnicy biurowej na świecie – centralnej części Hongkongu, licząc na koniec I kwartału bieżącego roku. Na drugim miejscu znajduje się londyński West End ze stawką 178 euro, a na trzecim kolejna dzielnica Hongkongu – Kowloon, gdzie najemcy muszą co miesiąc wykładać 167 euro za mkw.

Przytoczone wartości należy traktować szacunkowo. Analitycy amerykańskiej centrali firmy doradczej CBRE zebrali bowiem informacje z całego świata, przeliczając koszty w miejscowych walutach na dolary za stopę kwadratową. Na koszty składają się czynsze oraz wszelkie opłaty serwisowe i podatki.

Z trzycyfrowymi stawkami za mkw. miesięcznie muszą się liczyć najemcy jeszcze w Nowym Jorku (Manhattan), Pekinie, Tokio, Delhi, Londynie (City), San Francisco oraz Szanghaju (dzielnica Pudong).

W raporcie znalazło się tylko jedno polskie miasto – Warszawa – dla którego przyjęto miejscową stawkę w wysokości 33,3 euro za mkw. By znaleźć się w pierwszej pięćdziesiątce, koszty musiały sięgać co najmniej niemal 50 euro za mkw.

Nie tylko lokalizacja

Co w Warszawie uchodzi za biurowce premium?

– Można zaryzykować stwierdzenie, że na miano inwestycji premium zasługuje większość obecnie powstających budynków w Warszawie, stanowią one około 70 proc. nowo budowanych zasobów stolicy – komentuje Mikołaj Sznajder, dyrektor działu powierzchni biurowych w polskim oddziale CBRE.

– Wpływ na to ma nie tylko powiększające się biurowe centrum Warszawy, ale również wciąż rozwijająca się sieć transportu miejskiego, a zwłaszcza uruchomienie drugiej linii metra. Dzięki temu najemcy, którzy poszukują prestiżowych biur, nie ograniczają się do bliskiego sąsiedztwa Pałacu Kultury i traktują biurowce na bliskiej Woli jako rozrastające się centrum – przekonuje.

Zabudowywana intensywnie Wola formalnie nie należy do tzw. Centralnego Obszaru Biznesu, ale obszaru określanego jako Zachodnie Centrum.

Sznajder podkreśla, że biura premium to nie tylko prestiżowy adres. Rośnie rola obiektów, które posiadają zróżnicowane funkcje, oraz takich, które mają w najbliższej okolicy dostęp do szerokiego wachlarza usług.

– Na przykład najemcy The Warsaw Hub będą mogli korzystać z bezpośredniego przejścia na stację metra prowadzącego przez pasaż handlowy, a w kompleksie Browarów Warszawskich stosunek powierzchni handlowo-usługowej do powierzchni biurowej przekracza 10 proc. – mówi Sznajder. – Podsumowując, coraz więcej przedsiębiorstw traktuje inwestycję w biuro premium jako element strategii przyciągania najlepszych talentów swojej branży. Co za tym idzie, popyt na prestiżowe inwestycje będzie się utrzymywał, a oczekiwania najemców nowoczesnych biurowców z roku na rok będą jedynie wzrastać – dodaje.

Przez lata najdynamiczniej rozwijającą się dzielnicą biurową Warszawy był Służewiec, jednak zbyt duża koncentracja jednej funkcji doprowadziła do wyprowadzek wielu najemców. Dziś gros inwestycji biurowych – liczących po kilkadziesiąt tysięcy mkw. kompleksów z dominantami w postaci stukilkudziesięciometrowych wież – powstaje na tzw. bliskiej (wobec Śródmieścia) Woli.

Drogi magnes

Analitycy CBRE podkreślają, że mimo słabszego globalnego wzrostu gospodarczego w I kwartale 2019 r. i mimo niepokoju, jaki wywołuje wojna handlowa Stanów Zjednoczonych i Chin, najemcy na całym świecie szukają biur dobrej jakości, z dostępem do infrastruktury i zapleczem socjalnym. Firmy konkurują o najlepszych pracowników, oferując im jak najlepsze otoczenie. W zestawieniu z ograniczoną podażą powierzchni istniejących, w budowie i planowanych, nakłady potrzebne na opłacenie najmu w najlepszych obiektach rosną – nawet mimo optymalizacji i zarządzania kosztami przez najemców. W skali globalnej CBRE szacuje wzrost kosztów rok do roku o 3,6 proc.

Licząc w miejscowych walutach, analitycy oszacowali, że największy wzrost kosztów w miastach z TOP50 zaobserwowano w Singapurze (ponad 17 proc.) i San Francisco (ponad 12 proc.). W dzielnicy Kowloon koszty wzrosły o ponad 10 proc. Największe podwyżki w ogóle objęły portugalskie Porto (o niemal 25 proc., do 22,2 euro) i Cape Town w RPA (o 20,5 proc., do 265 randów, czyli 16,4 euro). W Warszawie wzrost oszacowano na 3,4 proc.

Są też miejsca, gdzie koszty spadły, jednak na 122 badane przez CBRE dzielnice stawki obniżyły się tylko w 15. Przyczyną są albo słabsze nastroje inwestorów z powodu sytuacji ekonomicznej czy politycznej w danym rejonie, albo znaczące zwiększenie podaży powierzchni dzięki aktywności deweloperów, co przełożyło się na spadek czynszów.