Jarosław Sadowski: Na rynku nieruchomości nie ma jeszcze bańki

#PROSTOzPARKIETU. Jarosław Sadowski: Na zakup własnego mieszkania zawsze jest dobry moment

Kto dziś rozdaje karty na rynku nieruchomości? Deweloperzy czy kupujący?

Obecnie mamy skomplikowaną sytuację. Do niedawna było jasne, że karty na rynku rozdają deweloperzy. Mieliśmy bardzo duży popyt na mieszkania, jak również na kredyty hipoteczne. W ostatnich miesiącach coś na rynku zaczęło się zmieniać. Może jeszcze nie widać wyraźnej zmiany trendu, ale już np. ceny ofertowe przestały rosnąć, oczywiście jeśli patrzymy na rynek jako całość. Kredyty hipoteczne wciąż jeszcze dobrze się sprzedają. Liczba złożonych wniosków o kredyt w lipcu wzrosła o 15 proc. rok do roku. Wydaje się, że dopiero jesienią będzie można powiedzieć, w którą stronę pójdzie rynek. Trzeba oczywiście pamiętać, że rynek nieruchomości jest cykliczny. Po takim dobrym okresie przyjdzie spowolnienie. Otwartym pytaniem jest, czy stanie się to już teraz czy za kilka lat. Jak już wspomniałem, jesienią powinniśmy być mądrzejsi w tej kwestii.

Wspomniał pan o poziomie cen. Jak mocno zmieniły się one na przestrzeni lat?

Ceny wzrosły bardzo istotnie. W 2013 r. mieliśmy dołek i od tego momentu ceny wzrosły średnio o około 30 proc., a w ciągu ostatniego roku było to 10–11 proc. Wydaje się to dużo, ale można też na to spojrzeć z innej strony. W podobnym tempie rosły bowiem wynagrodzenia. Jeśli ktoś myśli, że na rynku mamy do czynienia z bańką, to powinien porównać wzrost cen i wynagrodzeń. W 2008 r. mieliśmy do czynienia z bańką, gdyż wtedy ceny zupełnie oderwały się od poziomu wynagrodzeń. Teraz potrzebujemy około 99 średnich pensji, żeby kupić 50-metrowe mieszkanie. Przed 2012 r. nie spadało to poniżej 120, a w szczycie na takie mieszkanie potrzebnych było 180 pensji. Od 2013 r. mamy natomiast stabilną sytuację w tym zakresie. Ceny, owszem, wzrosły, ale dostępność mieszkań jest na w miarę stabilnym poziomie, na co wpływ miały również utrzymujące się niskie stopy procentowe.

Tą odpowiedzią wyprzedził pan nieco moje kolejne pytanie dotyczące tego czy właśnie nie jesteśmy w przededniu bańki na rynku nieruchomości.

Bańka mogłaby się pojawić, jeśli teraz spowolniłby wzrost wynagrodzeń, a w dalszym ciągu tak szybko rosłyby ceny mieszkań. Teraz, jak już wspomniałem, ceny rosły w podobnym tempie jak wynagrodzenia, więc bańki na tym rynku nie ma. Bez wątpienia jednak ostatnie lata to dobry okres. Rosła sprzedaż, ceny rosły, ale to absolutnie nie jest bańka.

Bańki jeszcze nie mamy, ale w społeczeństwie istnieje przeświadczenie, że na nieruchomościach nie można stracić. To mit czy prawda?

Ci, którzy kupowali mieszkania w latach 2007–2008, na pewno powiedzą, że można stracić. To też jednak zależy od tego, czy kupujemy na krótki czy na długi termin. Jeśli bowiem ktoś kupił mieszkanie w 2007 r. i cały czas je wynajmował, to niekoniecznie musiał stracić. Dla takiej osoby zmiana wartości mieszkania nie miała większego znaczenia. Ważne jest, czy to mieszkanie było wynajmowane. My cały czas badamy rentowność inwestycji w mieszkanie i wciąż ona jest dość wysoka. Z naszych danych wynika, że wynosi 6–10 proc. brutto. Jest wyższa niż oprocentowanie lokat bankowych, ale też trzeba pamiętać, że nie jest już tak bardzo atrakcyjna. Dlatego teraz jeśli ktoś myśli o zakupie mieszkania na wynajem, to musi bardzo uważać. Mieszkań na rynek trafiło bardzo dużo i trzeba się dokładnie przyglądać, czy w danym miejscu faktycznie znajdą się chętni na wynajem. Trzeba więc podjąć trochę wysiłku, przeanalizować rynek i znaleźć takie miejsce, gdzie faktycznie będzie zainteresowanie wynajmem.

Czy więc teraz jest dobry moment na to, aby kupować mieszkanie? Jakie są argumenty za i przeciw?

Obecnie widać, że większość osób kupuje mieszkanie dla siebie, a nie na wynajem. Jeśli kupujemy mieszkanie dla siebie, to przewrotnie bym powiedział, że zawsze jest na to dobry moment. Jeśli bowiem powiększa nam się rodzina, a mamy do czynienia ze spowolnieniem gospodarczym czy wzrostem stóp procentowych, to ciężko czekać na to, aż ceny na rynku spadną. Poza tym trzeba pamiętać, iż na rynku nieruchomości jest tak, że jeśli ceny rosną, to zazwyczaj bardzo szybko. Inaczej wygląda to w przypadku spadku cen. Deweloperzy, a zwłaszcza ci, którzy sprzedają mieszkania na rynku wtórnym, przyzwyczają się do określonej kwoty, którą chcą uzyskać ze sprzedaży, i trudno im później schodzić z tymi oczekiwaniami. Ten proces trwa więc długo. Jeśli ktoś faktycznie potrzebuje mieszkania albo ma dość wynajmowania, to trudno oczekiwać, że taka osoba będzie czekała, aż ceny faktycznie wyraźnie spadną.

Moim zdaniem kluczowe jest nie to, kiedy, tylko jak się do tego zabieramy. Jeśli już znajdziemy jakąś ofertę, to warto się zastanowić, po pierwsze, czy faktycznie spełnia ona nasze potrzeby, a po drugie, czy mieści się w naszym limicie. Mamy rekordowo niskie stopy procentowe, raty kredytów są stosunkowo niewysokie, ale przecież nie zawsze musi tak być. Kredyt hipoteczny zaciągamy zazwyczaj na 20–30 lat, a w tym czasie bardzo dużo może się zmienić. Gdyby oprocentowanie kredytów powróciło do poziomów 7–8 proc., to raty kredytów wzrosną bardzo mocno, nawet o 50 proc. Warto więc zadać sobie pytanie, czy faktycznie stać mnie na to mieszkanie. Myślę, że nie warto też kupować mieszkania pod naciskiem. Deweloper może mówić, że ma dziesięciu chętnych na dany lokal. Jest dobrze na rynku, ale zawsze warto się targować, poczekać i sprawdzić, czy faktycznie ten popyt jest tak duży. Trzeba więc rozsądnie podchodzić do tematu.

A czy deweloperzy gotowi są iść na ustępstwa?

Ciężko z nimi negocjować. Raczej to oni ustalają ceny. Dużo łatwiej jest na rynku wtórnym. Zazwyczaj mieszkania są sprzedawane przez osoby, które nie są specjalistami w tym zakresie. Owszem, są jakieś oczekiwania, ale jeśli mieszkania nie udaje się sprzedać przez jakiś okres, to przychodzi refleksja i cena jest obniżana. Deweloperzy są bardziej cierpliwi. Wiedzą, na jakim poziomie mogą ustalić cenę, i dopiero po dłuższym czasie, kiedy jest małe zainteresowanie, decydują się obniżki.

A jak wygląda rynek od strony popytowej. Na ile dzisiaj przeciętny "Kowalski" może sobie pozwolić?

Jeśli spojrzymy na ogólną dostępną kwotę kredytu przy określonym dochodzie, to ona mocno spadała w ostatnich latach. Trzyosobowa rodzina z dochodem netto na poziomie 5 tys. zł może obecnie uzyskać kredyt w wysokości średnio 306 tys. zł. Jeszcze w 2015 r. było to 460 tys. zł. Jednocześnie w tym okresie wzrosły też wynagrodzenia. Jeśli ktoś ma pecha i jego dochód nie wzrósł, to oczywiście zdecydowanie trudniej mu o kredyt, bo jednak banki mocno zaostrzyły kryteria. Jeśli jednak uwzględnimy wzrost wynagrodzeń, to ciągle te kredyty są dość łatwo dostępne. W ostatnich miesiącach może trochę się to pogorszyło, ale jest to raczej minimalna zmiana.