Mieszkania dla seniorów to bardziej usługi niż dostosowana architektura

WYWIAD | Karol Bulenda z wiceprezesem Origin Investments rozmawia Adam Roguski

Mieszkania serwisowane dla seniorów to w Polsce wciąż nisza, skąd wasz pomysł na jej zagospodarowanie?

Inicjatorem działalności Origin Investments i Origin Polska jest nasz prezes Krzysztof Jacuński, który jako architekt, a później deweloper, pracował m.in. w Kanadzie i USA, gdzie był świadkiem niezwykle dynamicznego rozwoju sektora usług senioralnych i rehabilitacji. Korzystając z know-how kanadyjskiej grupy Origin, od wielu lat działającej w sektorze usług senioralnych, postanowił rozpocząć podobną działalność w Polsce.

Model działalności Origin w Polsce opiera się na trzech filarach: senioralnej opiece długoterminowej, projektowaniu, budowie i prowadzeniu senioralnych mieszkań serwisowanych (SMS) a także zaawansowanej rehabilitacji neurologicznej i ortopedycznej, kierowanej do wszystkich grup wiekowych.

We wszystkich obiektach świadczących usługi senioralne i rehabilitacyjne najistotniejszy jest silny, kompetentny operator, gwarantujący najwyższą jakość usług, opartą na wypracowanych w ciągu wielu lat programach. W celach marketingowych deweloper może każde mieszkanie zbudowane bez barier nazwać senioralnym. W rzeczywistości zgodnie z ogólnie przyjętymi światowymi regułami bez operatora na co dzień zajmującego się mieszkańcami mieszkanie takie będzie senioralnym tylko z nazwy.

To dlatego najpierw zbudowaliście ośrodki w Otwocku i Krakowie?

Tak, wejście na polski rynek pięć lat temu świadomie zaczęliśmy od budowy zaplecza: przygotowywania programów, szkolenia personelu kierowniczego, tworzenia procedur oraz adaptacji kanadyjskiego know-how do polskich warunków.

Ośrodek w Otwocku działa od roku i jest bardzo dobrze postrzegany przez użytkowników. Drugi, w Krakowie, ruszy w październiku. Tym samym zbudowaliśmy wiarygodność marki Origin, co daje legitymację do rozpoczęcia tworzenia sieci SMS-ów.

Nasze dwa ośrodki powstały przy udziale inwestorów z Polski, przekonujemy do siebie coraz większych graczy. Do najnowszego projektu – regionu zdrowia w Mechelinkach pod Gdynią – pozyskaliśmy jako udziałowca giełdowy Pekabex, który będzie też generalnym wykonawcą w technologii nowoczesnej prefabrykacji.

Z jakich elementów będzie się składać kompleks? Kiedy zostanie oddany do użytkowania?

Wspomniałem o trzech filarach modelu działania – w gdyńskim projekcie zostanie on uzupełniony o kolejny. Na kompleks będą się składać hotel rehabilitacyjny, SMS-y, ale także apartamenty na wynajem krótkoterminowy – przeznaczone zarówno dla rodzin osób korzystających z ośrodka, jak i turystów.

Działka położona jest blisko Gdyni i blisko morza. Mogę powiedzieć, że zainteresowanie apartamentami na wynajem już teraz jest bardzo duże, pochodzi głównie od inwestorów, z którymi pracowaliśmy przy budowie ośrodków w Otwocku i Krakowie.

Kończymy przygotowywać wniosek o pozwolenie na budowę i spodziewamy się uzyskać zielone światło w okolicach listopada. Dzięki nowoczesnej technologii prefabrykacji stosowanej przez Pekabex, budowa będzie realizowana bardzo szybko, Harmonogram inwestycyjny zakłada oddanie kompleksu w II kwartale 2022 r.

Polski emeryt nie kojarzy się z posiadaczem dużych pieniędzy. Czy SMS-y to oferta dla zamożnych seniorów?

Na razie nie chcemy ujawniać szczegółów, ale ideą jest to, by koszt pobytu, usług i opieki w SMS-ie nie różnił od tego, ile kosztuje życie seniorów we własnym domu. Całkowity koszt będzie zależeć od wykupionych usług. Mieszkania będą posiadać aneks kuchenny, ale można powiedzieć, że mają najemcom służyć głównie do spania – przewidujemy dużo przestrzeni wspólnych oraz programów aktywizacji.

Gdzie powstaną kolejne osiedla?

Przymierzamy się do trzech, czterech kolejnych inwestycji w najbliższym czasie. Lokalizacji, które analizujemy pod SMS-y, mamy sporo – to głównie działki w dużych aglomeracjach. Naturalne rynki to oczywiście Warszawa, Kraków i Trójmiasto z racji bliskości ośrodków intensywnej opieki i rehabilitacji, ale interesuje nas również Dolny i Górny Śląsk. Analizujemy też możliwość budowy lub przejęcia kolejnych ośrodków intensywnej opieki specjalistycznej i rehabilitacji.

W Europie Zachodniej w mieszkaniach serwisowanych dla seniorów inwestorzy ulokowali w I połowie br. pół miliarda euro. Na jakiej zasadzie chcecie współpracować z inwestorami finansowymi?

Jak wspomniałem, ośrodki rehabilitacyjne budujemy we współpracy z inwestorami indywidualnymi i instytucjonalnymi. Zapewniamy ekspozycję na bardzo ciekawy rynek nieruchomości alternatywnych, zapewniający stabilne przychody z najmu, uniezależniony od sezonowości tak jak w przypadku hoteli, akademików czy aparthoteli. Model biznesowy jest klarowny – inwestor otrzymuje 100 proc. przychodów z najmu, a operator 100 proc. ze świadczonych przez siebie usług.

Duże fundusze faktycznie interesują się tą częścią rynku, jednak potrzebują skali i możliwości inwestowania w gotowe obiekty z udokumentowaną historią. Możliwości wyjścia mamy wiele, logiczna wydaje się sprzedaż całego portfela, a nie pojedynczych jego składników. Można też sobie wyobrazić, że jeden inwestor kupi SMS-y, a drugi – bo są fundusze typowo medyczne – sieć ośrodków rehabilitacyjnych. Opcje są różne, będziemy je rozważać w stosownym czasie. Kluczowe jest to, by marka Origin była kojarzona z długoterminowym, stabilnym operatorem.