Pandemia osłabiła apetyt na biurowce. Przejściowo?

Statystyki pokazują, że spowolnienie dotarło na rynek biurowy. Zdaniem deweloperów na wysokiej jakości powierzchnie w dobrej lokalizacji znajdą się najemcy.

 

Według szacunków Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych w III kwartale w Warszawie najemcy wynajęli 113 tys. mkw. biur. Wynik jest słabszy niż w w I kwartale, kiedy wynajęto 193 tys. mkw., oraz w II kwartale, kiedy wynik sięgnął 195 tys. mkw. (tu statystyki podbił najem aż 47 tys. mkw. przez PZU w kompleksie Generation Park), i zarazem najniższy od dekady. Wskaźnik pustostanów zwiększył się kwartał do kwartału o 1,7 pkt proc. i wyniósł 9,6 proc.

W ośmiu największych miastach regionalnych w III kwartale zawarto umowy najmu obejmujące 126,5 tys. mkw., o 10 proc. więcej kwartał do kwartału i 36 proc. mniej rok do roku. Wskaźnik pustostanów wzrósł o 1,7 pkt proc. kwartał do kwartału i wyniósł 11,9 proc.

Rynkowe perturbacje

– Po dobrym I półroczu dane ze stolicy za III kwartał wskazują na pogorszenie sytuacji. Spowodowane jest to przedłużającą się pandemią, która wpływa na zmianę zachowań na rynku. Najemcy wykazują większą ostrożność przy podejmowaniu decyzji dotyczących długoterminowych zobowiązań i wielu odkłada procesy relokacji czy renegocjacji kontraktów najmu na później – mówi Artur Sutor, dyrektor działu reprezentacji najemców biurowych w firmie Cresa Polska. – Część firm zmniejsza zajmowaną powierzchnię lub oferuje jej podnajęcie, co sprawia, że zwiększa się podaż powierzchni na podnajem. Najemcy, którzy nie są w stanie zoptymalizować swojej powierzchni, rozważają przeniesienie siedziby do alternatywnych lokalizacji po zakończeniu aktualnej umowy najmu i wynajęcie mniejszego biura – dodaje.

– Firmy wstrzymały decyzje dotyczące najmu, o czym świadczy m.in. brak transakcji powyżej 10 tys. mkw. Mimo to nie możemy mówić o załamaniu na rynku, III kwartał przypada na okres wakacyjny, w którym zazwyczaj firmy odkładają decyzje związane z najmem na później – mówi Mikołaj Sznajder, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE. – Na wzrost współczynnika pustostanów, poza czynnikami ekonomicznymi, miało wpływ dostarczenie na rynek nowej podaży, która została przednajęta średnio w 66 proc. – dodaje.

Kamil Tyszkiewicz, szef rynków regionalnych w CBRE, zaznacza, że w III kwartale, podobnie jak w pierwszym, w ośmiu pozastołecznych aglomeracjach podpisano więcej umów niż w Warszawie. – Nieco więcej niż połowa wynajętej powierzchni to renegocjacje umów, a jedna trzecia dotyczyła nowych przestrzeni wraz z przednajmem. W porównaniu z II kwartałem wzrósł udział ekspansji, czyli umów zawieranych na dodatkową powierzchnię. To dobry sygnał dla rynku, bo pokazuje, że nadal jest miejsce na rozwój. Mimo epidemii rynki biurowe w największych polskich miastach radzą sobie dobrze – podkreśla Tyszkiewicz.

Duzi pewni siebie

Jak sytuację oceniają budowniczowie biur związani z rynkiem kapitałowym?

– Naszym zdaniem rynek będzie się wciąż rozwijał, chociaż nie będzie to aż tak dynamiczny rozwój jak w latach poprzednich. Pozostaną na nim przede wszystkim duzi, stabilni deweloperzy, których działalność jest zdywersyfikowana – ocenia Maciej Drozd, wiceprezes Echo Investment. – Warto podkreślić, że pomimo wyzwań rynkowych wciąż obserwujemy zainteresowanie nowych najemców biurowych, którzy zamierzają rozwijać się w Polsce i potrzebują bezpiecznej oraz wysokiej jakości powierzchni w najlepszych lokalizacjach. Oczywiście negocjacje i rozmowy w czasie zagrożenia epidemiologicznego toczą się nieco wolniej, przede wszystkim ze względu na wątpliwości najemców dotyczące metrażu, który będzie najlepiej dostosowany do ich obecnych potrzeb. Zaobserwowaliśmy zatem spowolnienie, które może nie jest korzystne, ale nie oznacza, że popytu na biura nie ma. Wciąż podpisujemy umowy najmu i to na stosunkowo duże powierzchnie, i spodziewamy się, że będziemy je podpisywać dalej w najbliższym okresie – dodaje.

Franz Jurkowitsch, prezes Warimpeksu, potwierdza, że zauważalne jest spowolnienie na rynku biurowym w wielu krajach, ponieważ większość decyzji biznesowych została wstrzymana. – Są też jednak sukcesy, czego przykładem jest wskaźnik wynajmu naszego biurowca Mogilska 43 w Krakowie ukończonego w 2019 r. – w 2020 r. wzrósł z 75 do 90 proc. Otworzyliśmy również zupełnie nowy koncept coworkingowy Mogilska 43 Cowork, który jest wielofunkcyjną powierzchnią do pracy zespołowej, przeznaczoną zarówno dla osób samozatrudnionych, jak i małych oraz dużych firm, gdzie najemcy płacą tylko za to, czego naprawdę potrzebują w danym momencie – mówi Jurkowitsch. – Jesteśmy przekonani, że spowolnienie na rynku jest tymczasowe. Warimpex jest właścicielem tylko najwyższej klasy budynków biurowych w interesujących lokalizacjach biznesowych, co będzie ogromną zaletą, gdy rynki ponownie zaczną się w pełni otwierać. Długoterminowe skutki pandemii Covid-19 zależą w dużej mierze od tego, jak długo będzie ona trwała. Kluczowe znaczenie będzie miała dostępność bezpiecznych szczepionek – podsumowuje.

Magdalena Kowalewska, country manager na Polskę w Immofinanz, szacuje, że w ramach warszawskiego portfela biurowego w ciągu trzech kwartałów zawarto umowy najmu ponad 33 tys. mkw., z czego w samym III kwartale niemal 12 tys. mkw. – W kontekście najemców przedłużających z nami swoje umowy wyraźnie widzimy branże, które pomimo Covid-19 mocno się rozwijają, jak IT czy sektor medyczny. Przedstawiciele właśnie tych branż bardzo często też zwiększali swoje zajmowane powierzchnie. W przypadku nowych klientów zauważyliśmy zmiany na etapie samych wizytacji, gdzie wiele pytań dotyczyło aspektów technicznych budynku i kwestii bezpieczeństwa. Podpisane umowy świadczą o tym, że zaoferowaliśmy w tym zakresie przekonywające rozwiązania – podkreśla Kowalewska.

Notowany na Catalyst HB Reavis buduje w Warszawie najwyższy w Unii Europejskiej biurowiec – Varso Tower. Karol Wyka, członek zarządu dewelopera, zaznacza, że już przed pandemią rynek biurowy ewoluował w stronę większej elastyczności, tworząc popyt na efektywne i zdrowe przestrzenie pracy.

– Pandemia przyśpieszyła te trendy, choć firmy ostrożniej analizują swoje potrzeby pod względem wielkości biura i jego funkcjonalności. Wiele będzie zależało od rozwoju sytuacji epidemiologicznej w najbliższych miesiącach. Model pracy hybrydowej prawdopodobnie pozostanie z nami na dłużej, zwiększając zainteresowanie coworkingiem czy tzw. flexi lease'ami, które pozwalają korporacjom swobodnie kształtować liczbę stanowisk roboczych w zależności od sytuacji rynkowej – mówi Wyka. – Najemcy zastanawiają się dłużej, niektórzy rozważają podnajem, co w niedalekiej perspektywie nieco podwyższy wskaźnik pustostanów, jednak w przypadku nowych budynków w centralnych lokalizacjach trudno w tej chwili mówić o głębokim spowolnieniu. Spadek popytu będzie dotyczyć raczej starszych obiektów, które trudniej przystosować do nowych wymogów, zapewniając bezpieczeństwo pracownikom. Przewidujemy, że zwiększy się zainteresowanie klientów usługami doradczymi w zakresie planowania zdrowej przestrzeni pracy czy wyboru odpowiednich rozwiązań technologicznych do biura ery post–Covid – dodaje.

Menedżer podkreśla, że działające budynki kompleksu Varso oraz biurowiec Postępu 14 (także w Warszawie) są obecnie praktycznie w całości wynajęte. – W przypadku projektów w budowie, jak Varso Tower, prowadzimy zaawansowane rozmowy z dużymi firmami zainteresowanymi przeprowadzką od 2022 r. Gdyby zsumować aktualnie oferowane powierzchnie, to można uznać, że już na około 70 proc. wieżowca mamy potencjalnych klientów – podsumowuje Wyka.