Nawet siedem lat czekania na start budowy osiedla

Deweloperzy też mają pod górkę. Od zakupu działki do rozpoczęcia budowy osiedli mijają często całe lata. Zdarza się, że inwestycję trzeba przeprojektować, bo się już nie opłaca.

Z ankiety portalu Rynekpierwotny.pl wynika, że deweloperzy skarżą się najczęściej na niedobór gruntów, drożejące materiały budowlane i przewlekłe procedury administracyjne.

Grzegorz Woźniak, prezes Quelle Locum, ocenia, że czas na urzędowe formalności wydłużył się dwukrotnie. – I przez pandemię, która bywa wygodnym wytłumaczeniem, i przez obawy urzędników, którzy interpretują zapisy w maksymalnie bezpieczny dla siebie sposób, aby nie zostać posądzonym o sprzyjanie deweloperom – zauważa.

Koszty niepewności

Jak mówi Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper, przygotowanie mniejszej inwestycji – do ok. 150 mieszkań – zajmuje średnio dwa–trzy lata. – Przy wieloetapowych osiedlach procedury trwają nawet pięć–siedem lat. Samo opracowanie koncepcji zajmuje nam od trzech do sześciu miesięcy. Reszta to droga administracyjna – podkreśla.

Na warunki zabudowy firmy czekają od roku do pięciu lat. Mniej więcej pięć lat na plan zagospodarowania, a od dziewięciu miesięcy do dwóch lat – na decyzję środowiskową.

– Na pozwolenie na budowę czeka się zwykle od sześciu do dziewięciu miesięcy. Jeżeli dojdzie do odwołania od decyzji urzędu lub zostanie ona oprotestowana, czekamy kolejne dwa–trzy lata – wskazuje Bartosz Kuźniar.

Opóźnienia dotyczą też zgód na infrastrukturę: media, drogi. – Zbyt długie procesy w urzędach mają niekorzystny wpływ na sektor nieruchomości. Pod tym względem rynek jest nazbyt nieprzewidywalny – mówi Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal. – Niepewność ma bezpośrednie przełożenie nie tylko na wielkość oferty, ale i koszty inwestycji.

Zdaniem Roberta Stachowiaka, prezesa SGI, sprawy nie ułatwia nieuzasadniona niechęć wobec wszczynania postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, przedłużanie procesów ich wydawania lub odmowa. – Złożenie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego zwykle kończy się pozytywną decyzją, jednak to wszystko opóźnia inwestycję – mówi. – Niezrozumiała jest także opieszałość urzędów wobec inwestorów, których postrzegają jako tych, przez których mają więcej pracy. A przecież na inwestycji zyskuje także miasto.

Robert Stachowiak zwraca też uwagę na różne interpretacje przepisów. Przykładem może być powierzchnia biologicznie czynna (PBC). – Jeden urząd klasyfikuje zastosowanie ekokratki jako 50 proc. PBC, inny zupełnie jej nie uznaje – opowiada.

Dochodzą problemy z uzbrojeniem terenu, z gestorami mediów. – Trudności są spowodowane słabym stanem technicznym sieci, ich niewystarczającą przepustowością – tłumaczy Witold Indrychowski, prezes Merari. Bywa, że niejasne są ustanowione służebności. – Są jeszcze zmiany podatkowe, niepewność związana z różnymi pomysłami rządzących typu kataster czy dodatkowe fundusze gwarancyjne – wskazuje.

Przyznaje, że w czasie pandemii jest trudniej. – Ale zawsze było pod górkę, już się przyzwyczailiśmy – mówi.

Dogonić trendy

Zbigniew Juroszek szacuje, że od zakupu działki do zawarcia umowy przeniesienia własności mieszkania mija średnio cztery–pięć lat. – Planując inwestycję, trzeba mieć na uwadze nie tylko zmieniające się trendy w budownictwie, ale też wpływ inwestycji na otoczenie. Trzeba też umieć odpowiedzieć na potrzeby klientów – podkreśla. – Aby radzić sobie z trudnościami, deweloperzy starają się o zgody na kilka inwestycji jednocześnie. Atal ma rozbudowany bank ziemi i odpowiednie zaplecze, co umożliwia prace nad wieloma projektami. Część inwestycji wejdzie do sprzedaży wcześniej, inne później, niż zakładaliśmy. Taki system zapewnia ciągłość i stabilny poziom oferty.

Robert Stachowiak dodaje, że niezależnie od tego, kiedy osiedle będzie budowane, trzeba określić grupę docelową i potrzeby przyszłych mieszkańców. Może będzie potrzebny plac zabaw, a może strefa relaksu dla starszych. – Planując osiedle, badamy rynek, analizujemy plany zagospodarowania, warunki zabudowy, planowane inwestycje publiczne i prywatne, tak by jak najlepiej określić przyszłe sąsiedztwo naszego osiedla – mówi Stachowiak.

Dotrzymywać kroku trendom stara się Lokum Deweloper. – Inwestycje przygotowujemy we współpracy z doświadczonymi architektami, biorąc pod uwagę nie tylko aktualne trendy, ale też ponadczasowe rozwiązania, sprawdzone układy i metraże – tłumaczy Bartosz Kuźniar. – Każdy projekt jest na bieżąco aktualizowany w takim zakresie, na jaki pozwala prawo.

A Witold Indrychowski podkreśla, że im większy deweloper, tym więcej inwestycji realizuje i tym dokładniej zna i antycypuje trendy. – Standard budynków cały czas się podnosi. Jednak deweloperka to też ryzyko. Przy rosnących kosztach budowy nie można sprzedać za szybko, czyli najczęściej za tanio, bo przy długotrwałym procesie budowy może to znacznie ograniczyć zysk – mówi. – Zdarza się, że inwestycję trzeba całkowicie przeprojektować, bo się już finansowo „nie spina".

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl, ocenia, że branża deweloperska jest chyba absolutnym liderem w szeroko pojętej gospodarce, jeśli chodzi o poziom ryzyka operacyjnego. – Wynika to właśnie z długości trwania inwestycji mieszkaniowych. Deweloper, planując ją dziś, nie jest w stanie przewidzieć, w jakich warunkach rynkowych przyjdzie mu ją kończyć – tłumaczy. – To właśnie dlatego marże w mieszkaniówce wynoszą średnio 25 proc. Wydaje się dużo, często zarzuca się deweloperom chciwość. A w odniesieniu do ryzyka inwestycyjnego 20 proc. to minimum. Często nie da się wypracować założonej marży, a bank nie da kredytu deweloperowi przy jej zaniżeniu. Marża na odpowiednim poziomie w połączeniu z doświadczeniem i zdolnością dostosowywania się do zmian rynkowych mają chronić firmy przed dramatycznymi konsekwencjami ciągnących się latami procedur administracyjnych.