Jest miejsce i zapotrzebowanie na PRS w Polsce

Spravia ruszyła z pierwszymi projektami zamówionymi przez fundusz Heimstaden, buduje też mieszkania na sprzedaż klientom indywidualnym.

W ciągu trzech kwartałów bieżącego roku Spravia – bo tak nazywa się od niedawna deweloper przejęty od Budimeksu Nieruchomości przez konsorcjum Cornerstone i Crestylu – sprzedała klientom indywidualnym 1162 mieszkania, o 3 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym III kwartale zawarła 277 umów, o 28 proc. mniej niż rok wcześniej i 29 proc. mniej kwartał do kwartału. Tendencja na szerokim rynku w III kwartale br. to wzrost rok do roku i spadek wobec rekordowego II kwartału br. Czy te rynkowe rezultaty to bardziej kłopot z uzupełnianiem oferty, czy widać może jakieś oznaki zmniejszenia rozgrzanego popytu?

– Niższa sprzedaż w III kwartale jest wynikiem problemów deweloperów z uzupełnianiem oferty – obserwujemy mniejszą podaż i rosnące ceny mieszkań – mówi Damian Kapitan, prezes Spravii. – Szybsze wprowadzanie nowych lokali do sprzedaży mogłoby zmienić tę sytuację. Tu jednak nie wszystko zależy od deweloperów. Jesteśmy uzależnieni od decyzji administracyjnych. Na sprzedaż mieszkań patrzymy całościowo. Od początku roku znaleźliśmy nabywców indywidualnych na 1162 lokale, a prawie 2,5 tys. sprzedaliśmy klientowi instytucjonalnemu, funduszowi Heimstaden Bostad. To olbrzymia liczba i wielkie zadanie dla naszego zespołu realizacyjnego – dodaje.

Trudniej o grunty

Zdaniem menedżera koniunktura na rynku detalicznym jest wciąż bardzo dobra.

– Dodatkowo w dużych miastach, czyli tam, gdzie koncentrujemy naszą działalność, popyt nie jest zagrożony – wręcz przeciwnie. Mamy i będziemy mieli do czynienia z problemem podaży. Pamiętajmy o strukturalnym niedoborze mieszkań w Polsce oraz o tym, że znaczna część zasobów jest w bardzo niskim standardzie, a ludzie dążą do poprawy warunków. Co więcej, cały czas obserwujemy naturalny trend migracji zarobkowej do największych aglomeracji – mówi Kapitan.

Co z kosztami budowy? – Po gwałtownym wzroście obserwowanym w pierwszej połowie roku ceny usług i materiałów się ustabilizowały. Zapewne będą kolejne podwyżki, ale związane już ze wzrostem inflacji – mówi prezes.

Spółka weszła właśnie na szósty rynek mieszkaniowy, do Gdyni. Jak wygląda dziś bank ziemi i możliwości zakupu gruntów?

– Popyt na ziemię z przeznaczeniem pod zabudowę w dużych miastach jest dziś znacznie większy niż fizyczna dostępność działek. Niezwykle trudno kupić działkę nadającą się do zabudowy od razu – przyznaje Kapitan. – Ostatnio stale rosnącym trendem staje się zakup nieruchomości z koniecznością zmiany planu miejscowego czy też uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Te procedury bywają bardzo czasochłonne i skomplikowane. Od zakupu działki do uruchomienia sprzedaży droga jest długa i wyboista. Inaczej sprawa wygląda z tzw. łatwymi działkami, bez problemów prawnych, które jednak trafiają się sporadycznie – w tym przypadku cena jest zazwyczaj oderwana od ich realnej wartości – podkreśla. –

Nasz bank ziemi po ostatnich zakupach sięga około 5300 lokali. To liczba niezawierająca mieszkań przeznaczonych na PRS. Tych w planach mamy kolejne 2,2 tys.

Na dwóch nogach

We wrześniu ruszył pierwszy projekt dla funduszu Heimstaden: prawie 400 mieszkań w dwóch etapach osiedla Mińska 69 w Warszawie. Kiedy pojawią się kolejne inwestycje i w jakich miastach?

– Majowa transakcja ze Szwedami objęła w sumie 2,5 tys. mieszkań. Obu stronom zależało, żeby ta współpraca była szeroka. Sprzedaliśmy projekty w pięciu miastach, najwięcej w Warszawie (około 800) i Krakowie (około 600), a także we Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu – mówi prezes Kapitan. – Obecnie trwa budowa mieszkań na osiedlu Mińska 69 w Warszawie oraz na osiedlu Nowe Czyżyny w Krakowie. Kolejne inwestycje uruchomimy jeszcze w tym roku: w Warszawie jedną, a w Krakowie dwie. Pierwsze mieszkania oddamy zaś pod koniec 2022 r. Docelowo cały pakiet znajdzie się w portfelu funduszu w 2024 r. – dodaje.

W ostatnim czasie atmosfera wokół PRS jest nie najlepsza. Funduszom zarzuca się, że zabierają podaż z rynku, a niska dostępność lokali to dziś duży problem. Jedni eksperci mówią, że to prawda, inni – że wyolbrzymianie problemu, biorąc pod uwagę skalę rynku i zakupów hurtowych. Niemniej po transakcji z Heimstaden Bostad bank ziemi Spravii skurczył się z 6,8 tys. do 4,3 tys. lokali.

– Jak wspomniałem, bank wzrósł do 5,3 tys. lokali przeznaczonych dla klientów indywidualnych – mówi Kapitan. – Najem instytucjonalny będzie się rozwijał niezależnie od różnych opinii na jego temat, gdyż takie są trendy w Europie. Jednocześnie zmieniają się oczekiwania konsumentów. Im młodsi i bardziej mobilni, tym słabiej przywiązani do pełnej własności czy mniej skorzy do wiązania się z bankiem na lata kredytem hipotecznym. Oczywiście nie zmienia to faktu, że dominującym rynkiem w Polsce pozostanie sprzedaż mieszkań klientom detalicznym. Dziś, jak podaje Polski Związek Firm Deweloperskich, udział mieszkań PRS w całym zasobie najmu to wręcz niezauważalny wskaźnik na poziomie 0,34 proc. – podsumowuje prezes.