Marzenia o życiu rentiera napędzają rynki

Nieruchomości › Lokale na wynajem cały czas cieszą się dużym wzięciem. Czy to wciąż dobry moment na taką inwestycję? Jakie są alternatywne możliwości ulokowania gotówki na rynku nieruchomości?

Nieruchomości jako obiekty inwestowania cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem Polaków. Mieszkania kupowane na wynajem, nierzadko w całości za gotówkę, stanowią pokaźną część popytu na rynku pierwotnym. Rozgrzany jest także rynek apartamentów w formule condo – na tyle, że ostatnio Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Komisja Nadzoru Finansowego uruchomiły specjalną kampanię zalecającą potencjalnym inwestorom roztropność. Rozkwitają inne formy lokowania pieniędzy, jak crowdinvesting polegający na kupowaniu udziałów w spółkach opartych o nieruchomości.

Ceny mieszkań już wolniej, ale rosną

Pogłoski o kryzysie na rynku mieszkaniowym są zdecydowanie za wczesne. Patrząc na sześć głównych aglomeracji (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź), mamy co prawda drugi z rzędu rok korekty sprzedaży w ujęciu ilościowym, ale z uwagi na rosnące ceny w ujęciu wartościowym szykuje się kolejny rekord. Co więcej, wielu giełdowych deweloperów po faktycznie spadkowym 2018 r. w tym roku wróciło do notowania zwyżek sprzedanych lokali.

Według szacunków firmy doradczej JLL po dziewięciu miesiącach tego roku deweloperzy na sześciu głównych rynkach znaleźli nabywców na 47,7 tys. lokali, czyli o 1 proc. mniej niż rok wcześniej i o 11 proc. mniej niż w rekordowym 2017 r. Jednak szacunkowa wartość sprzedanych lokali wyniosła po trzech kwartałach br. 21,5 mld zł, czyli o 7,5 proc. więcej rok do roku, ale również o 3,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2017 r. (przypomnijmy – najlepszym w historii pod względem liczby sprzedanych lokali).

Z punktu widzenia nabywców mieszkań inwestycyjnych kluczowa jest relacja ceny zakupu do możliwych do uzyskania czynszów. Według szacunków JLL ceny mieszkań w ofercie deweloperów na sześciu głównych rynkach, licząc na koniec III kwartału, wzrosły w skali roku o średnio 9,5 proc., w stolicy utrzymując się trzeci kwartał z rzędu powyżej 10 tys. zł za mkw. W perspektywie trzech lat lokale podrożały o średnio 28 proc., najmocniej – o 38 proc. w Trójmieście i o 30,2 proc. w Warszawie. W tym roku tempo zwyżek zwolniło, niemniej trend jest zachowany. Średnie wynagrodzenie brutto wciąż pozwala kupić znacznie większą powierzchnię lokalu niż w szczycie hossy ponad dekadę temu.

Jak podkreślają eksperci, tempu wzrostu cen daleko do ówczesnego szaleństwa. Dlatego inwestorzy raczej nie nastawiają się na spekulacyjne zarabianie na krótkoterminowym wzroście cen lokalu. Chodzi o czerpanie wpływów z najmu.

Jak szacuje JLL, stawki czynszów (patrz wykres) w skali roku urosły o średnio 4,2 proc., a w perspektywie trzech lat o 9,4 proc.

Ostatnie lata to boom we wszystkich częściach rynku budowlanego. Kumulacja inwestycji spowodowała w połowie 2017 r. drastyczny wzrost cen materiałów i kosztów wykonawstwa. To przełożyło się na zdecydowany wzrost cen mieszkań po kilku latach stabilizacji. Dziś sytuacja ustabilizowała się, ale na wysokim poziomie. Do tego kurczą się zasoby możliwych do szybkiego zagospodarowania gruntów.

Wielu deweloperów stara się wykorzystać zainteresowanie mieszkaniami jako produktem inwestycyjnym – część firm w ten sposób sprzedaje lokale budowane na gruntach pod zabudowę usługową. Nie brakuje jednak sytuacji podbijania bębenka – w wielu folderach reklamowych zakup mieszkania na wynajem prezentowany jest jako pewna inwestycja i podkreślane są możliwe do uzyskania stopy zwrotu.

Inwestycja tylko po gruntownej analizie

GG Parkiet

Olbrzymi popyt inwestycyjny starają się wykorzystać także deweloperzy z rynku condo. Dla potencjalnych kupców to wygoda – o to, by wchodzący w skład większej struktury hotelowej apartament miał najemców i przynosił dochód, dba zewnętrzny operator. Umowy o zarządzanie podpisywane są na wiele lat, a reklamy potrafią obiecać konkretne zyski w skali roku w tym czasie. Jak wynika z szacunków ekspertów portalu InwestycjewKurortach.pl, można szacować, że w samych największych aglomeracjach inwestorzy zaangażowali w pracujące już aparthotele 1,38 mld zł, a jeśli dodać obiekty w realizacji i w planach, potencjalna kwota inwestycji rośnie o 3,44 mld zł.

Po wrześniowych komunikatach, UOKiK i KNF, we współpracy z Ministerstwem Inwestycji i Rozwoju, uruchomiły niedawno kampanię zalecającą ostrożność przy inwestowaniu na rozgrzanym rynku condo.

Eksperci rynku nieruchomości opowiedzą o możliwościach inwestycyjnych

Panel poświęcony rynkowi nieruchomości jest naszpikowany topowymi branżowymi ekspertami i autorytetami, co powinno ułatwić znalezienie przepisu na udane inwestowanie. Nasi goście to zarówno doświadczeni analitycy z ogromną wiedzą o cenach i trendach, jak i rynkowi praktycy – budowniczowie nieruchomości, a także opartych na tych nieruchomościach platformach inwestowania. Będziemy rozmawiać nie tylko o mieszkaniówce, ale także o nieruchomościach komercyjnych, postrzeganych jako dostępne praktycznie wyłącznie dla funduszy z olbrzymim kapitałem. Debata o przyszłości rynku nieruchomości i meandrach inwestowania rusza o 12.20. Dyskusję będzie moderować Adam Roguski, dziennikarz ekonomiczny, prowadzący programy #PROSTOzPARKIETU i #RZECZoNIERUCHOMOŚCIACH.

Iwona Sroka członek zarządu Murapolu

Była szefowa KDPW trafiła do Murapolu z misją m.in. przygotowania spółki do debiutu giełdowego. Murapol buduje mieszkania w kilkunastu miastach, ma też specjalną ofertę dla inwestorów.

BARBARA BUGAJ analityk Cenatorium

Analityk rynku nieruchomości, autorka opracowań i raportów. Przed dołączeniem do monitorującego ceny mieszkań Cenatorium pracowała w AMRON i Home Broker.

MARCIN KRASOŃ szef komunikacji Obido

Ekspert rynku nieruchomości przed przyjściem do platformy Obido pracował w Home Broker i Open Finance. Sierpniowy program #PROSTOzPARKIETU z jego udziałem pobił rekord wyświetleń (ponad 110 tys.!).

ARTUR KAŹMIERCZAK członek zarządu Mzuri

Menedżer w grupie zajmującej się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem i będącej prekursorem tworzenia spółek inwestowania grupowego.

JAN WRÓBLEWSKI współzałożyciel Zdrojowa Invest & Hotels

Przedsiębiorca, inwestor, współtwórca grupy budującej hotele – także w formule condo i nierzadko we współpracy z międzynarodowymi brandami.

MARCIN PABIJANEK dyrektor zarządzający Social.Estate

Prezes firmy doradczej Petram House, założyciel platformy crowdinvestingu Social.Estate, której hasłem jest „inwestowanie w nieruchomości przez internet ma być proste jak założenie lokaty".