Państwowe nieruchomości idą w prywatne ręce

Resort skarbu i kontrolowane przez niego spółki wystawiają na sprzedaż atrakcyjne nieruchomości w centrach dużych miast. Jednak rynkowi specjaliści twierdzą, że sprzedający może mieć problem z pozyskaniem inwestorów

Ministerstwo Skarbu Państwa przygotowuje na sprzedaż wiele atrakcyjnych nieruchomości w centrach głównych miast. Dobrze położone działki chcą oddać w prywatne ręce również firmy kontrolowane przez państwo. Już jesienią może dojść do kilku ciekawych transakcji.

[srodtytul]Łakome kąski w stolicy[/srodtytul]

Jedną z nich może się okazać sprzedaż warszawskiej spółki Intraco. Jej główne aktywo to jeden z najwyższych stołecznych wieżowców. W skład firmy wchodzi też biurowiec w północnej części Warszawy – Osiedle Biznesu. Resort skarbu nie podaje, ile chce otrzymać za sprzedaż tej firmy. Nieoficjalnie wiadomo, że trzy lata temu, w czasach hossy na rynku nieruchomości, resort skarbu szacował wartość całej spółki na blisko 400 mln zł.

Z naszych ustaleń wynika, że znany biurowiec może być wart 160–200 mln zł. Z kolei budynek na Bielanach może kosztować 40 mln zł. Eksperci twierdzą, że fundusze nieruchomościowe, które mogą być potencjalnie zainteresowane spółką, będą się starać zapłacić mniej ze względu na wiek budynku przy ul. Stawki – wybudowano go w latach 70.

Apetycznym kąskiem mogą być też Zakłady Graficzne „Dom Słowa Polskiego”. Niegdyś była to największa drukarnia w Polsce, obecnie znajdująca się w likwidacji spółka żyje z wynajmu nieruchomości zlokalizowanych między ul. Towarową a Miedzianą, czyli niemal w sercu stolicy. W październiku i listopadzie dwie z należących do DSP działek przy ul. Miedzianej trafią pod młotek. Cena wywoławcza dla pierwszej, o powierzchni 0,57 hektara, to 42,1 mln zł. Drugą, 0,46 hektara, właściciel wycenił na 44,9 mln zł.

To odpowiednio 7,3 i 9,7 tys. zł za metr kwadratowy gruntu. Deweloperzy, mieszkaniowi i komercyjni budujący w okolicy, powątpiewają w sukces przetargu. Nieruchomości są niewątpliwie atrakcyjnie zlokalizowane, ale ich ceny są z czasów hossy, gdy wielu deweloperom wydawało się, że nie ma granic dla wzrostu cen biurowców czy luksusowych mieszkań. Ile ich zdaniem warte są wspomniane grunty? – Nawet o połowę mniej, niż chce za nie sprzedający – mówi nam prezes jednego z warszawskich deweloperów.

Stosunkowo niedaleko, przy skrzyżowaniu ulicy Towarowej i Grzybowskiej, położony jest budynek należący do Bellony, jednego z głównych wydawnictw w kraju. Wciąż trwają negocjacje w sprawie jej sprzedaży. Wśród zainteresowanych jest deweloper Ghelamco Poland. Na sąsiedniej działce chce budować Warsaw Spire, biurowiec o wysokości 220 metrów.

[srodtytul]Problemy ze sprzedażą [/srodtytul]

Ciekawe nieruchomości są na sprzedaż również w innych miastach Polski. Wiele jednak wskazuje, że trudno będzie pozyskać dla nich inwestora. W Łodzi resort chce sprzedać Centrum – Hotele. W skład tej rentownej firmy wchodzi pięć hoteli, które dysponują największą bazą noclegową w tym mieście. W tym roku były już dwa podejścia do prywatyzacji tej spółki, ale zabrakło chętnych. MSP powoli schodzi z ceny. W czerwcu cena wywoławcza wynosiła ponad 91 mln zł. W sierpniu spadła już do 80,6 mln zł. W resorcie skarbu dowiedzieliśmy się, że kolejne podejście do sprzedaży będzie na przełomie września i października, ale nie ma decyzji, czy cena zostanie obniżona.

Deweloperzy wskazują, że negocjacje cenowe z państwowymi spółkami są wyjątkowo trudne. W czym tkwi problem? – W nieświeżych operatach szacunkowych dla sprzedawanych nieruchomości – mówi prezes jednego ze stołecznych deweloperów. Operat jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Jedną z metod jego sporządzenia jest podejście porównawcze, tj. wartość nieruchomości ustala się na podstawie cen uzyskanych za podobne nieruchomości położone z reguły w pobliżu sprzedawanej.

– Podstawą dla uruchamianych dziś przetargów są często operaty sporządzone w minionym roku, bazujące na cenach uzyskiwanych w latach 2007–2008. Nijak się one mają do dzisiejszych warunków rynkowych – tłumaczy nasz rozmówca. I wskazuje, że państwowe spółki mogą obniżyć cenę dopiero po fiasku przetargu. Dla niektórych nieruchomości ceny obniżane są kilkakrotnie, a sama sprzedaż ciągnie się latami.

Tak jest m.in. z Przedsiębiorstwem Budownictwa Przemysłowego Chemobudowa – Kraków. Firma specjalizuje się w robotach montażowo-budowlanych. W skład grupy wchodzą centrum wystawiennicze w krakowskiej dzielnicy Podgórze oraz firma deweloperska. Jej prywatyzacja pomimo wielu prób nie może dojść do skutku.

Firmie przyglądali się inwestorzy aktywni na rynku nieruchomości. – Interesowałem się kiedyś Chemobudową – Kraków, jednak cena była zdecydowanie za wysoka – mówi w rozmowie z „Parkietem” Grzegorz Hajdarowicz, właściciel grupy Gremi i pośrednio giełdowego NFI Jupiter. W ubiegłym tygodniu pojawiło się czterech chętnych na przejęcie krakowskiego przedsiębiorstwa od MSP. Trwają negocjacje.

Hajdarowicz kontroluje też jedną ze spółek KCI Park Technologiczny Krowodrza, do której należą atrakcyjne grunty w Krakowie. 25 proc. udziałów ma Skarb Państwa i chce je sprzedać. – Generalnie byłbym zainteresowany 25-proc. pakietem w KCI Park Technologiczny Krowodrza.

Zasadnicze pytanie to cena. Wcześniej, w czasach poprzedniego rządu, MSP chciało sprzedać udziały w KCI, dwukrotnie wygrałem przetarg, ale do rozstrzygnięcia nie doszło. Dlaczego? Nie uzyskałem wyjaśnień. Nie za bardzo rozumiem takie działanie MSP, gdyż byłem jedynym poważnie zainteresowanym inwestorem, który chciałby kupić ten pakiet. Możliwe, że teraz resort skarbu będzie postępował inaczej – twierdzi Hajdarowicz.

Od kwietnia bezskutecznie nieruchomość (6,5 tys. mkw.) próbuje sprzedać też krakowski państwowy Opakomet, producent opakowań z tworzyw sztucznych. Niedaleko działki znajdują się nowe osiedla mieszkalne.

[srodtytul]Nieruchomości na giełdę[/srodtytul]

MSP już widzi problem ze sprzedażą nieruchomości. Rozwiązaniem tych kłopotów ma być utworzenie holdingu, w skład którego wejdą atrakcyjne grunty i firmy państwowe, które posiadają takie działki. Spółka miałaby się pojawić na GPW w przyszłym roku. Aleksander Grad, minister skarbu, liczy, że wartość oferty takiej firmy może się wahać od 300 mln do miliarda złotych.

W skład holdingu może wejść kilkanaście przedsiębiorstw. Projekt ma wstępny charakter i nie ma jeszcze pełnej listy spółek, które przejmie holding. Jak się dowiedzieliśmy, do nowej firmy trafią państwowe spółki deweloperskie Dipservice i TON Agro, których łączna wartość księgowa sięga 0,5 mld zł. Wcześniej planowano, aby spółki trafiły na giełdę w pierwszej połowie roku.

[ramka][b]Wyprzedaż gruntów szykują też inne instytucje[/b]

Sporą wyprzedaż gruntów i nieruchomości przygotowuje też Agencja Mienia Wojskowego. Tylko w tym roku zamierza oddać w prywatne ręce 40 proc. zasobów. Do końca grudnia chce uzyskać z nich 200 mln zł. Wśród nieruchomości AMW znajdują się prawdziwe okazje. Jest nią m.in. Kępa Mieszczańska położona w pobliżu wrocławskiej Starówki. Deweloperzy interesują się tym terenem od kilku lat. Ma on zostać podzielony na kilka mniejszych działek. Podobnie stanie się z atrakcyjną nieruchomością przy ul. Powązkowskiej w Warszawie. Przetargi na oba tereny mają zostać rozpisane pod koniec roku.Rząd zapowiada też przyspieszenie wyprzedaży gruntów przez Agencję Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. W Sejmie znajduje się projekt nowelizacji ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami SP. Ma ona ułatwić przekazywanie ziemi państwowej w prywatne ręce. Zdaniem Waldemara Pawlaka, wicepremiera i ministra gospodarki, ze sprzedaży ziemi zarządzanej przez ANR można pozyskać 15 mld zł. [/ramka]