Na wstępie muszę nieco skomplikować przedstawioną powyżej prostą receptę na zarabianie – otóż ważne jest nie tyle, czy jest tanio czy drogo, ale to, czy inwestorzy będą kupować czy sprzedawać, czyli czy oczekują dalszych wzrostów czy spadków. Bo – jak to ujął J.M. Keynes po bankructwie spowodowanym spekulacją na zniżkę niemieckiej marki – „rynki potrafią być nieracjonalne dużo dłużej, niż nam na to wystarczy pieniędzy". Keynes miał rację, że marka jest przewartościowana, rzeczywiście doszło do załamania jej kursu, ale dużo później, iż to przewidział. Po prostu był zbyt przenikliwy względem pozostałych uczestników rynku i za wcześnie zaczął sprzedawać.
Ta przygoda inwestycyjna jednego z największych ekonomistów uczy dużej pokory względem niezbadanych wyroków giełdy i ich uzależnienia od decyzji podejmowanych przez innych uczestników rynku. Jeśli jednak ktoś z jakiegoś powodu decyduje się na inwestycje giełdowe, to warto by było się do nich jak najlepiej przygotować, tj. poznać, w oparciu o jakie czynniki podejmowane są decyzje inwestycyjne, co pozwala przewidzieć zachowania innych inwestorów.
W ubiegłym miesiącu pisaliśmy o różnych wskaźnikach finansowych, które charakteryzują kondycję firmy. Najczęściej spółka z danej branży sama wylicza te wskaźniki, które są najlepiej dopasowane do specyfiki jej działalności. Kłopot jednak w tym, że wskaźniki finansowe są – niejako z konieczności – miarami raczej historycznymi. Jeśli spółka publikuje raport roczny po zakończeniu pierwszego kwartału (a ogrom obowiązków sprawozdawczych niestety nie sprzyja skróceniu tego terminu), to wszelkie dane finansowe, choćby były najprawdziwsze na świecie i zbadane przez najlepszego biegłego rewidenta, mogą być diametralnie różne od aktualnej sytuacji spółki.
Inwestorzy wiedzą to od lat, w związku z czym starają się uzyskać jak najwięcej informacji „wyprzedzających", tj. takich, które będą wpływać na funkcjonowanie spółki w przyszłości. Stąd różnego rodzaju inicjatywy w zakresie np. corporate governance, raportowania niefinansowego czy wskaźników operacyjnych. Podejmowanie decyzji inwestycyjnych na rynku polskim w oparciu o zasady ładu korporacyjnego jest raczej niemożliwe – system jest absolutnie nietransparentny, zdecydowanie przeskalowany w relacji do wielkości rynku i obejmuje wiele elementów, które dla inwestorów są raczej kosztem niż zyskiem. Jeśli chodzi o raportowanie niefinansowe, to mamy za sobą dopiero pierwszy sezon realizacji wymogów w tym zakresie i przekazane informacje nie zachęcają do uwzględnienia ich w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.
Pozostają zatem wskaźniki operacyjne, tj. różnego rodzaju mierniki wskazujące, jakich zysków możemy się spodziewać w przyszłości. W każdej branży wskaźniki te są inne i zaczynamy od działalności deweloperskiej, gdyż w tym przypadku możemy sobie bardzo łatwo wyobrazić cały proces powstawania wartości. Zaczynamy od zakupienia gruntu, potem go „dewelopujemy", tj. uzyskujemy wszystkie niezbędne zgody i dokumenty niezbędne do rozpoczęcia inwestycji, następnie rozpoczynamy budowę i sprzedajemy mieszkania. Oczywiście proces ten będzie trwał od kilku do kilkunastu lat, dlatego bardzo ważna jest właściwa wycena na każdym jego etapie. A ta możliwa jest właśnie dzięki właściwie skonstruowanym wskaźnikom operacyjnym. Mogą się one odnosić do banku ziemi, oferty sprzedażowej, liczby umów przedwstępnych czy też deweloperskich.
