Jak zwiększyć wartość inwestycji w grunty

Choć inwestowanie w nieruchomości staje się w Polsce coraz bardziej popularne, to nadal inwestycje w mieszkania, grunty i powierzchnie komercyjne stanowią zaledwie kilka procent lokat wszystkich oszczędności Polaków. To wynik słaby w porównaniu z krajami zachodnioeuropejskimi i USA. Prawdą jest jednak, że nasi rodacy w obliczu takich wydarzeń, jak np. niepewna sytuacja na giełdzie, chętniej spoglądają w kierunku możliwości lokowania kapitału w nieruchomościach

Gdy mowa o inwestowaniu w nieruchomości na myśl przychodzą w pierwszej kolejności mieszkania. Rzeczywiście, lokale mieszkalne to najpopularniejsza forma inwestycji w nieruchomości. Inwestorów przyciąga przede wszystkim możliwość dużego zwrotu na kapitale w krótkim czasie dzięki dynamicznemu wzrostowi cen mieszkań (tak przynajmniej było w ostatnich latach). W przypadku inwestycji długoterminowych zachęcającą perspektywą na przyszłość są rosnące stawki wynajmu. Wielkim atutem jest bezpieczeństwo inwestycji, dużo niższe od ryzyka inwestycji np. na giełdzie. Choć mieszkania i apartamenty z pewnością pozostaną w najbliższych kilku latach atrakcyjną możliwością lokowania kapitału, to trzeba jednocześnie pamiętać, że czas najwyższego wzrostu cen, a co za tym idzie, kilkusetprocentowych zysków w skali roku, w większości w dużych polskich miastach, mamy już za sobą. To skłania do dywersyfikacji portfela nieruchomości i szukania nowych możliwości inwestycyjnych na tym rynku. Lokatą, która jest zarówno pewna, jak i umożliwia osiągnięcie wysokiego zysku są grunty.

Zamiast domu lub mieszkania

Inwestowanie w grunty wymaga dużo większej wiedzy niż kupowanie mieszkań. Trudno jest prowadzić tego rodzaju inwestycje na własną rękę. Doświadczenie pokazuje, że lepiej zawierzyć zaufanej firmie doradczej.

Na początku należy zastanowić się, jakie lokalizacje są ciekawe i gdzie warto inwestować. Atutami mogą być: planowany rozwój komunikacji w danym miejscu czy potencjał rozwoju mikrootoczenia nieruchomości. Ważne są także takie kwestie, jak aktualny stan rynku mieszkaniowego w mieście i możliwości jego rozwoju. Niezmiernie istotny jest potencjał gospodarczy całego makroregionu, w którym chcemy kupić działkę.

Obecnie w Polsce warto szukać takich miejsc, które nie doświadczyły jeszcze cenowego boomu. W ostatnich kilkunastu miesiącach najbardziej dynamicznie rosły ceny działek pod budownictwo wielorodzinne w kilku największych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Gdańsku, Poznaniu, a także w popularnych miejscowościach turystycznych, takich jak Zakopane czy Sopot. Niejednokrotnie był to wzrost rzędu kilkuset procent. Choć zainteresowanie gruntami, szczególnie wśród deweloperów, w wymienionych miejscach nie jest mniejsze niż pół roku temu, to widać wyraźnie, że ceny nie rosną już w tak zastraszającym tempie. Dlatego nie są to lokalizacje rekomendowane, jeśli chodzi o inwestycje w grunty. Należy podkreślić jednak, że i w tych "wyeksploatowanych miejscach" od czasu do czasu można się jeszcze natknąć na prawdziwe "perełki inwestycyjne".

Jednorodzinny potencjał

Od kilku miesięcy interesującym segmentem staje się budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne niskie. W miastach, takich jak Warszawa, gdzie wzrost cen mieszkań rozpoczął się najwcześniej, już na początku 2007 roku, widać było zwiększone zainteresowanie kupujących tego rodzaju projektami. Podobnie jest obecnie we Wrocławiu czy Krakowie. Mowa tu głównie o lokalizacjach położonych na obrzeżu miast lub na przedmieściach, gdzie powstaje ich najwięcej.

O ile w Warszawie ceny budynków jednorodzinnych oraz działek pod takie budownictwo wzrosły bardzo dynamicznie w ostatnim czasie, o tyle w innych miastach ten wzrost dopiero się rozpoczyna. Warto spojrzeć na takie miasta, jak Łódź czy Poznań, gdzie można znaleźć wiele ofert na zakup ciekawych i relatywnie tanich działek. Z pewnością jest to ciekawy segment dla inwestora indywidualnego, który nie dysponuje ogromnymi środkami finansowymi, bowiem działki pod budownictwo jednorodzinne są przeważnie mniejsze, co w połączeniu z niższą ceną metra kwadratowego pozwala myśleć o inwestycjach rzędu kilkuset tysięcy złotych.Na zakupy do Kielc i Szczyrku

Jeśli ktoś jest gotowy zainwestować większe kwoty, to powinien zainteresować się działkami przeznaczonymi pod budownictwo wielorodzinne. Warto pomyśleć o miastach, w których mieszkania są jeszcze relatywnie tanie. Obecnie dobrym miejscem pod tego typu inwestycje w grunty są Kielce, Szczecin, Bydgoszcz i wiele innych miast średniej wielkości. Zakup działki za kilkaset złotych za metr kwadratowy pozwoli liczyć na znaczny wzrost wartości takiej nieruchomości w perspektywie dwóch-trzech lat.

Relatywnie tanie i bardzo atrakcyjne są też rejony popularne wśród turystów. Tutaj, podobnie jak to miało miejsce w przypadku dużych miast, lepiej omijać najbardziej znane kurorty, gdzie ceny mieszkań i gruntów są już mocno wyśrubowane, i skierować się do trochę mniej popularnych miejscowości. Mowa tu o takich miejscach, jak Szczyrk, Wisła czy Krynica Górska. Ważne jest, aby wybrana lokalizacja cieszyła się powodzeniem wśród turystów i oferowała atrakcje, które tych turystów mogą przyciągać. W przypadku miejscowości położonych w górach ważne są m.in. wyciągi narciarskie i ciekawe szlaki piesze. Z kolei nad morzem liczy się duża plaża i czysta woda. Wielkim atutem lokalizacji jest dobra infrastruktura komunikacyjna, umożliwiająca dojazd do kurortu z wielu miast Polski.

Kilka pytań i odpowiedzi

Jaki powinien być charakter kupowanego gruntu? Czy lepiej inwestować w działkę budowlaną, rolną, a może siedliskową?

Jeśli mowa o gruntach pod inwestycje wielorodzinne, to na rynku znajdziemy całą paletę ofert: od działek o charakterze rolnym, które wymagają przekształcenia, po takie, dla których przygotowano już gotową koncepcję architektoniczną i uzyskano pozwolenie na budowę. Co wybrać? Ze względu na cenę najmniej korzystnie jest kupować nieruchomość już przygotowaną. Po pierwsze, jest ona znacznie droższa, po drugie, bardzo rzadko można trafić w tym segmencie na niedoszacowane oferty. Czy zatem opłaca się wybrać działkę rolną, która jest atrakcyjna z punktu widzenia ceny? To zależy od ryzyka, jakie jest w stanie zaakceptować inwestor, gdyż w przypadku tego rodzaju nieruchomości jest ono najwyższe, oraz od zakładanego okresu inwestycji. Zakup gruntów rolnych to inwestycja długoterminowa przynajmniej na 5-7 lat.

Inwestorowi średnioterminowemu najlepiej polecić ofertę pośrednią. Zakup działki przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, lecz jednocześnie nieobjętej planem zagospodarowania przestrzennego ani nieposiadającej jeszcze warunków zabudowy. To inwestycja obarczona średnim poziomem ryzyka (ryzyko dotyczy głównie tego, że nie uda się otrzymać zakładanych warunków zabudowy), ale jednocześnie umożliwiająca zwrot z kapitału rzędu kilkudziesięciu procent w skali kilku lat. Dużą sztuką jest wskazanie nieruchomości, której wartość znacznie wzrośnie w zakładanym czasie, ale rzetelna analiza daje duże szanse powodzenia.

Na etapie wyboru konkretnej oferty sprzedaży gruntu nie mniej ważne niż cena i lokalizacja jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Często właściciele gruntu czekają na niedoświadczonych inwestorów prywatnych i próbują zarobić na ich nieuwadze i nieznajomości kruczków prawnych. Bardzo istotne jest dlatego dokładne sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest obciążona ukrytą hipoteką lub czy osoba sprzedająca rzeczywiście jest właścicielem gruntu. W następnej kolejności możemy już przejść do podpisania aktu notarialnego zakupu wybranej nieruchomości. Choć może wydawać się inaczej, jest to dopiero początek inwestycji. Co więc robić dalej?

Strategia inwestycyjna

Jednym z wariantów strategii inwestycyjnej w przypadku zakupu gruntu jest szybka odsprzedaż po określonym czasie. Zdarza się, że nieruchomość szybko zyska na wartości bez podejmowania żadnych działań ze strony inwestora, ale ten scenariusz zarezerwowany jest raczej dla pojedynczych przypadków i wyjątkowych okazji zakupowych. Zamiast siedzieć z założonymi rękami i czekać na wzrost wartości, warto postarać się, aby nasza inwestycja stała się jeszcze bardziej rentowna. Co więc może zrobić inwestor, który już korzysta z pomocy wyspecjalizowanych firm?

Przede wszystkim warto opracować koncepcję zagospodarowania naszej nieruchomości. Koncepcja ta w momencie odsprzedaży przekona potencjalnego kupującego o jej większej wartości. Pierwszym krokiem jest tutaj przygotowanie wstępnego projektu architektonicznego. Przed tym dobrze jest ustalić wytyczne dla architekta, któremu zlecimy przygotowanie takiej koncepcji. Musimy się zastanowić, czy dane miejsce jest odpowiednie pod inwestycję, którą tam zaplanujemy. Czy w momencie, gdy zakładamy wzniesienie luksusowego budynku apartamentowego, będzie on cieszył się zainteresowaniem wśród potencjalnych kupujących. Warto porównać posiadaną koncepcję do inwestycji powstających w okolicy naszej nieruchomości. Jaki segment wybrali deweloperzy i jak te inwestycje się sprzedają?

Gdy mowa o miejscowościach turystycznych, to bardzo popularnym segmentem stają się luksusowe apartamenty przystosowane zarówno pod przyjazdy wakacyjne przyszłych klientów, jak i pod wynajem. Inwestycje powstające przykładowo w Kołobrzegu czy Zakopanem cieszą się ogromnym zainteresowaniem, a ich ceny niejednokrotnie znacznie przekraczają 10 tys. zł za metr kwadratowy.

Po przygotowaniu koncepcji pora wystąpić o warunki zabudowy. Ten krok najczęściej zlecany jest również biuru architektonicznemu. W momencie gdy warunki zabudowy staną się prawomocne, możemy zlecić przygotowanie projektu budowlanego i złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Koszt przygotowania projektu to w przeliczeniu na metr kwadratowy planowanej inwestycji od 50 do 150 zł (zależnie od miasta). Po otrzymaniu pozwolenia na budowę inwestycja jest gotowa do realizacji. W tym momencie warto pomyśleć o sprzedaży naszej nieruchomości wraz z przygotowaną koncepcją. Dobra koncepcja i uzyskanie odpowiednich dokumentów pozwala nam zwiększyć wartość nieruchomości o 20-50 proc. Do tego dochodzi jeszcze wzrost wartości wynikający z trendów rynkowych.

Można też pójść krok dalej i zarobić na marży deweloperskiej, realizując projekt. Realizację można powierzyć profesjonalnej firmie. Firma taka w zamian za wyznaczoną opłatę pomoże inwestorowi na każdym etapie realizacji projektu deweloperskiego (poczynając od projektu budowlanego, przez wybór wykonawcy/wykonawców oraz nadzór nad budową po sprzedaż lokali mieszkalnych i przekazania ich kupującym). Jeśli planujemy wybrać taką formę wyjścia z inwestycji, warto już wcześniej rozpocząć rozmowę z firmą, z którą chcemy przeprowadzić przedsięwzięcie - na etapie przygotowania projektu architektonicznego i budowlanego. Pozwoli to zaoszczędzić na kosztach poniesionych w związku z przygotowaniem projektu, a także skorzystać z doświadczenia naszego partnera na etapie przygotowania koncepcji architektonicznej.

Realizacja projektu deweloperskiego pozwoli nam zwiększyć zyski z inwestycji o kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt procent ponad samą wartość nieruchomości.

Jak widać, zakup gruntów to nadal ten typ inwestycji, na której można sporo zarobić. Warto jednak czynić to - jak zawsze - z głową na karku i z planem w ręku.

fot. A. Cynka, W. Wasyluk