Nieruchomości: ożywienie czas inwestycji, hossa czas zysków

W Polsce brakuje 2-3 mln mieszkań. Jest to bardzo perspektywiczny rynek dla tych, którzy chcą zarabiać na budowie, wynajmie czy finansowaniu takich inwestycji

Nieruchomości należą do tradycyjnych i najbardziej pożądanych lokat inwestycyjnych dzięki temu, że są namacalne, mają walory użytkowe i przynoszą dobry dochód. Polska ma największy w Europie deficyt mieszkań, boom nieruchomościowy zatem wydaje się dopiero przed nami.Aktualnie rynek jest w fazie ożywienia, na co wskazują m.in. dane dotyczące liczby zawieranych transakcji. Również ceny, które spadały praktycznie przez cały 2009 rok, aktualnie się ustabilizowały. Niski poziom zasobów mieszkaniowych pozostawia znaczny potencjał wzrostu krajowego rynku nieruchomości.

[srodtytul]Deficyt mieszkań[/srodtytul]

Średnia w Unii Europejskiej to 450 mieszkań na 1000 mieszkańców, u nas stosunek ten wynosi 349/1000. W liczbach bezwzględnych brakuje nam około 3,8 mln mieszkań, aby dorównać europejskiej średniej. O ile specyfika naszego kraju nie predestynuje nas do szybkiego osiągnięcia tego pułapu, to jednak braki są ogromne. W ciągu ostatnich lat liczba mieszkań oddawanych do użytkowania systematycznie rosła.

W 2007 roku wybudowano 114 tys. lokali, podczas gdy w 2008 r. wskaźnik osiągnął wartość 165 tys. W ubiegłym roku na rynku pojawiło się 160 tys. nowych mieszkań. Wynikało to z mniejszej aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich, przejawiającej się spadkiem liczby rozpoczynanych budów.Na przełomie 2008/2009 spadać zaczęła także liczba wydawanych pozwoleń na budowę. W 2008 roku wydano pozwolenia na budowę 233 tys. mieszkań, podczas gdy w ubiegłym roku tylko 179 tys.

Systematycznie rośnie współczynnik aktywności deweloperskiej, w 2000 r. firmy deweloperskie dostarczyły 24 proc. całkowitej podaży nowych mieszkań. W ubiegłym roku wskaźnik wzrósł do ponad 45 proc. Wzrost aktywności deweloperów wymusił spadek udziału spółdzielni w kreowaniu podaży.

[srodtytul]Finansowanie[/srodtytul]

Mimo wysokiego poziomu cen mieszkań w stosunku do zarobków Polacy mają duży potencjał finansowania nieruchomości kredytem bankowym. W krajach, które przyjęły narodowe programy rozwoju rynku mieszkaniowego, np. Hiszpania, Irlandia, państwo zadbało o dostęp do akcji kredytowej. W Polsce to na razie program "Rodzina na swoim", z którego w 2009 r. skorzystało 30,8 tys. rodzin.

W czasie rynkowej hossy liczba i wartość udzielanych kredytów hipotecznych rosła. Wraz z nadejściem słabszej koniunktury banki znacznie ograniczyły dostępność produktów hipotecznych. W ubiegłym roku zanotowano spadek wartości udzielonych kredytów. Złożyło się na to kilka czynników, m.in. wzrost stóp procentowych oraz spadek wskaźnika LTV (loan to value).

Jednak już w II półroczu ubiegłego roku na rynku obserwować można było ożywienie, którego skutkiem był wzrost wolumenu udzielanych kredytów hipotecznych. Z końcem lutego Komisja Nadzoru Finansowego przyjęła Rekomendację T, która ma polepszyć jakość nowego portfela kredytowego banków. Zgodnie z zaleceniami nadzoru kredytobiorcy mają być regularnie monitorowani pod kątem bieżącej zdolności kredytowej, a obsługa zadłużenia nie może przekraczać 50 proc. dochodu.

[ramka]Forum Prognozy 2010:

[link=http://www.parkiet.com/artykul/905192_Dlaczego_najwieksi_inwestorzy_i_banki_centralne_kupuja_zloto.html]» Dlaczego najwięksi inwestorzy i banki centralne kupują złoto[/link]

[link=http://www.parkiet.com/artykul/7,905197.html]» Budowa portfela inwestycyjnego na podstawie pair trading[/link]

[link=http://www.parkiet.com/artykul/7,905200.html]» Gorzej czyli lepiej, ale nadal średnio[/link]

[/ramka]

Zaostrzenie polityki kredytowej dotknęło również firmy deweloperskie. Ze względu na zwiększone ryzyko działalności na rynku nieruchomości banki podchodziły i ciągle podchodzą sceptycznie do większości projektów mieszkaniowych. Wymogi, przede wszystkim odnośnie do wkładu własnego dewelopera, wzrosły tak bardzo, że większość firm, szczególnie małych i średnich, nie jest w stanie rozpocząć nowych inwestycji.

Aktualnie instytucje finansowe wymagają wkładu własnego na poziomie minimum 20 proc., w projektach biurowych i hotelowych współczynnik ten jest odpowiednio wyższy (nawet do 50 proc.). Dodatkowo banki zwykle nie finansują kosztów niezwiązanych bezpośrednio z prowadzoną inwestycją, czyli podatku VAT czy kosztu zarządu spółki celowej.

W nadchodzącym roku znaczna część firm deweloperskich, które będą chciały rozpocząć nowe inwestycje, będzie musiała skorzystać z alternatywnych form pozyskiwania kapitału, np. emisji akcji lub obligacji oraz współpracować z wyspecjalizowanymi funduszami nieruchomości.

[srodtytul]Cykle koniunktury[/srodtytul]

Inwestując w nieruchomości, warto pamiętać o cyklicznym charakterze tego rynku. Na rynkach rozwiniętych cykle koniunktury powtarzają się średnio co pięć-siedem lat. W Polsce przeszliśmy już dwa pełne cykle. Ostatni trwał około siedmiu lat i zakończył się spadkiem koniunktury obserwowanym w latach 2008-2009. Obecnie wchodzimy w trzeci, który zaczyna się od fazy ożywienia.

Modelową sytuacją z punktu widzenia inwestycji są lokaty dokonywane pod koniec fazy recesji i na początku fazy ożywienia. Nie zawsze uda się określić moment przełomu, więc bezpiecznie jest czekać na symptomy ożywienia, które widać już było na koniec 2009 roku.

Poprawa koniunktury widoczna jest również na rynkach zagranicznych. W drugim kwartale 2009 roku indeks cen mieszkań w USA wzrósł po raz pierwszy od ponad półtora roku (wzrost o 0,8 proc. kwartał do kwartału). Zwyżki zanotowano również w Wielkiej Brytanii, począwszy od II kwartału 2009 roku ceny mieszkań wzrosły o przeszło 5 proc.

[srodtytul]W co inwestować[/srodtytul]

W tej chwili za najciekawsze projekty uważamy dwa obszary. Pierwszy to grunty rolne, które po zmianie planów zagospodarowania i uzbrojeniu można odsprzedać z zyskiem pod zabudowę. W ciągu ostatnich sześciu lat cena tego typu nieruchomości wzrosła o prawie 400 proc.Drugi to finansowanie średniej wielkości projektów deweloperskich w dużych aglomeracjach i z czasem w miejscowościach turystycznych. Szacujemy, że projekty inwestycyjne, które przygotowaliśmy i będziemy uruchamiać w najbliższych miesiącach, powinny przynosić minimum 20-30 proc. zysku w skali roku.

Finansowanie projektów planujemy uzyskać z funduszu nieruchomości Investor Property FIZ, który właśnie jest uruchamiany przez Investors TFI. Liczymy, że po uzyskaniu zgody Komisji Nadzoru Finansowego za miesiąc inwestorzy bźdą mogli złożyć zapisy na certyfikaty inwestycyjne funduszu i z czasem partycypować w zyskach.

Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group