Domek z kart, czyli największa wpadka rządu (w gospodarce)

Przekaz, jaki trafia do większości Polaków, także za pośrednictwem wielu mediów, jest banalnie prosty: gorączka na rynku nieruchomości trwa w najlepsze i trwać będzie. Ceny materiałów budowlanych, usług, gruntów czy mieszkań i domów rosną, i nic się nie zmieni

Od pewnego czasu publikujemy analizy i raporty na temat sytuacji w polskim sektorze nieruchomości, z których nierzadko wynika, że sytuacja nie jest tak jednoznaczna. Wskazują one na jeszcze coś - rząd się tą kwestią nie interesuje. Czy igra z ogniem?

Trzy miliony dla milionerów

W programie wyborczym PiS była mowa o trzech milionach nowych mieszkań. Nikt w to nie wierzył, oczywiście. Ale nikt też nie sądził chyba, że mieszkania - przy całkowitej bierności władz w tej sprawie - staną się bez porównania mniej dostępne niż były jeszcze niedawno. A stały się za sprawą szaleńczego wzrostu cen, którego w żadnej mierze nie równoważy wzrost płac czy większa dostępność i niższe (na razie) koszty kredytów. Kilkaset tysięcy złotych to minimalna kwota, jaką trzeba posiadać, aby kupić własne M czy tym bardziej domek pod miastem. To kwota dla większości Polaków zawrotna i zupełnie nieosiągalna, a jeśli już - to jedynie z kredytów rozdawanych przez banki szczodrą ręką. Czy nie nazbyt szczodrą?

Mocno atakowaną grupą potencjalnych klientów są już nawet studenci. Pożyczki mają ich powstrzymać przed emigracją zarobkową - oceniają doradcy finansowi. Problem w tym, że na spłatź sięgającego setek tysięcy złotych kredytu też trzeba zarobić.

Nasze nieruchomości są już, nie tylko relatywnie, równie drogie, a czasem droższe niż te na mitycznym Zachodzie. Bębenek umiejętnie podbijają firmy deweloperskie i pośrednicy, atmosferę kreują media. W efekcie i tak wiecznie nienasycony popyt jest teraz ogromny. Ale na marginesie - czy mimo to ktoś zwrócił uwagę na fakt, że wiele ofert jest obecnych na rynku od miesięcy, a jedyne, co się w nich mimo to systematycznie zmienia, to cena wywoławcza? Niektórzy mają naprawdę nadzieję - czasem nawet zasadnie - że w tym szaleństwie jest metoda i to, co nie sprzedało się za pół miliona, kilka miesięcy później znajdzie kupca za milion. O ile tylko przekona się potencjalnego inwestora, że robi interes życia. A w obecnej atmosferze to wcale nie jest takie trudne. To pokazuje jednak, w jakim stanie jest rynek, w jakiej fazie rozwoju.

Histeria czy kalkulacja?

To nie zmienia oczywiście faktu, że zwłaszcza w przypadku mieszkań w dużych miastach gorączka zakupów rzeczywiście występuje, a czasem sprawia wrażenie, jakby była objawem zbiorowej histerii. Ceny rosną do absurdalnych poziomów nie tylko w ofertach, ale i transakcjach. Przypomina to aż za dobrze np. giełdową hossę w fazie euforii (zresztą analogii jest więcej, o czym świadczy chociażby zainteresowanie deweloperką dziesiątek giełdowych firm, które dotychczas nie miały z tą branżą nic wspólnego). Równie mocne jest przekonanie, że trzeba kupić, żeby nie kupili inni, bo potem będzie już tylko drożej. I to inni zarobią, a my - nie. Trzeba więc zawczasu wsiąść do pociągu.

W tej sytuacji i w atmosferze histerii jedyne, co daje szansę na "własne" mieszkanie, to rzeczywiście kredyty. Dopóki rozwój gospodarczy jest dość szybki, nie ma kłopotów z ich spłatą. A balon na rynku nieruchomości wydaje się zupełnie niegroźny. Zresztą nikt nawet nie mówi o balonie, a poza tym - nie jesteśmy przecież nadmiernie zadłużeni.

Jednak z czasem każda hossa się kończy i każdy balon pęka. Każdy. Taką lekcję, mimo krótkiego udziału w rynkowej grze, dawno już powinniśmy odrobić. Nawet umiarkowanie wysoki wzrost gospodarczy, mimo unijnego dopingu, nie jest dany raz na zawsze. To nie jest herezja, że kredyty mogą zdrożeć, a możliwości ich spłaty po prostu się skurczyć.

Mieszkania jak benzyna

Rząd interweniował, kiedy wysokie ceny benzyny, mimo braku presji inflacyjnej, doskwierały milionom kierowców. Czynił tak ze względów, powiedzmy, społecznych, nie tylko gospodarczych. Trudno oprzeć się wrażeniu, że teraz lekceważy jednak problem znacznie poważniejszy.Zdaje się nie zwracać uwagi na to, co dzieje się na rynku nieruchomości, a jeśli nawet podejmuje jakieś działania, to nie bardzo wiadomo jakie. Brak planów zagospodarowania przestrzennego, złe przepisy, ogromne połacie niewykorzystanych gruntów, znikoma, mimo unijnego wsparcia, troska o infrastrukturę, uzbrojenie terenów czy drogi - to tylko przykłady zaniechań. Rząd nie podjął żadnych działań, które mogłyby wpłynąć na podaż, zaowocować bardziej zrównoważonym rozwojem rynku.

Popyt, naturalnie, nie wymaga wsparcia. Przeciwnie, paradoksalnie mimo ożywienia w budownictwie i gospodarce jeszcze gorsze są widoki na jego zaspokojenie niż były (czy łatwiej było kupić mieszkanie dwa lata temu czy teraz?). A te zasoby mieszkaniowe, które istnieją, są - jak już była mowa - zdecydowanie mniej dostępne. W stolicy trzeba być milionerem, aby marzyć o jako takim lokum.

Miejmy na względzie, że w Warszawie, podobnie zresztą dzieje się w wielu innych miastach - trzeba już pięciu - sześciu średnich pensji netto - tzw. średnich krajowych - by kupić metr kwadratowy mieszkania. Jeszcze niedawno wystarczyły dwie. Przy 50 metrach jest to już teraz 250-300 pensji, czyli nawet... 25 lat pracy przy braku jakichkolwiek innych wydatków. To przykład uproszczony - fakt, ale mimo to wymowny. Więc może jednak emigracja jest lepszym rozwiązaniem?

Za pomocą politycznego marketingu to, co się dzieje w sektorze nieruchomości można bardzo łatwo obrócić przeciw rządowi. W naszym klimacie mieszkanie jest dobrem bardziej koniecznym niż luksusowym. Jeśli takie dobro staje się mniej dostępne, są powody do wzrostu społecznego niezadowolenia. Im mniejsza dostępność, tym większe niezadowolenie.

To może być jedna z głównych recept, zwłaszcza gdyby pogorszyła się koniunktura gospodarcza, na pogrzebanie szans wyborczych tych, którzy aktualnie sprawują władzę. Wystarczy, aby ktoś powiedział Polakom, że są bardziej bezdomni, niż byli. W tym kontekście wszelkie inne, nawet sensowne, społeczne propozycje rządu stracą na znaczeniu. A dobry program prorodzinny będzie wyglądał jednak dość groteskowo. Rodzinie mieszkającej kątem u teściów lub w wynajmowanym pokoiku albo wprawdzie we własnym M, ale zadłużonej ponad miarę, pomoże jak umarłemu kadzidło.

Rząd tymczasem sprawia wrażenie, jakby oczekiwał, że problem sam się rozwiąże. Kto wie, może jednak liczy, że z Polski wyemigruje dość liczna grupa ludzi? Rzeczywiście, może być tak, jak na terenach byłej NRD. Masowe wyjazdy sprawiły, że można tam kupić nieruchomość znacznie taniej niż na drugim, polskim, brzegu Odry. Ale to nie jest chyba program, pod którym obecne władze, czy zresztą jakiekolwiek władze, chciałyby się oficjalnie podpisać. Drenaż mózgów i ubytek rąk do pracy już nam się daje we znaki. Jest coraz poważniejszym problemem gospodarczym i społecznym. Można nawet powiedzieć, że widać już wyraźnie, zbyt wyraźnie, że Polacy nie chcą mieszkać w swoim polskim domu. Może dlatego właśnie, że to już dla nich zbyt drogi dom?

Prości dawcy kapitału

Rynek nieruchomości jest rozgrzany do czerwoności. Sprzedają się dziury w ziemi, pierwsze lepsze mieszkanie udaje apartament, każda oferta jest wyjątkową okazją, każdy blok to ekskluzywny apartamentowiec, a wszystkie nowe budynki są "wyjątkowo korzystnie zlokalizowane". Nikt jednak na oszustwa nie zwraca uwagi. Deweloperzy dyktują warunki na rynku, a pośrednicy są mało profesjonalni. Mogą sobie na to pozwolić, kiedy jedna transakcja zapewnia im wpływy podobne, jak kiedyś trzy lub więcej. Klient dawno już przestał być najważniejszy.

Ale nie oburzajmy się: to są zwykłe objawy hossy. Nikt się nie liczy na rynku z leszczami czy prostymi dawcami kapitału, obojętnie, o jaki rynek chodzi i gdzie kapitał płynie. Ale wypada powtórzyć: jeszcze nie było takiej hossy, która prędzej czy później nie zamieniłaby się w bessę.

Jest tylko jedna różnica: bessa na giełdzie obchodziła dotąd głównie kilka tysięcy aktywnych giełdowych inwestorów (co zresztą też się już zmieniło w związku z nagromadzeniem pieniędzy w funduszach inwestycyjnych - o zgrozo, w jakiejś mierze także na skutek łatwości pozyskiwania kredytów hipotecznych!); sytuacja na rynku nieruchomości dotyczy zaś milionów Polaków i całej gospodarki.

Zły znak z Ameryki

To, co dzieje się aktualnie na amerykańskim rynku nieruchomości, nazywa się już powszechnie kryzysem. Kryzys w USA oznacza zwykle kryzys globalny. Na razie nic nie psuje humorów przedstawicielom naszych banków, firm deweloperskich i budowlanych - branż, które czerpią największe korzyści z euforii na polskim rynku mieszkaniowym. Tym bardziej nic nie psuje humorów przedstawicielom władzy. To prawda, sytuacja w Stanach Zjednoczonych i w Polsce jest zupełnie odmienna. U nas naprawdę brakuje mieszkań i jeszcze długo będzie ich brakowało. Jednak związki istnieją.

Po pierwsze, kryzys w USA oznaczać będzie (oznacza?) perturbacje na rynkach finansowych, polskim także. Co zresztą można już było zauważyć w ostatnich tygodniach. Wydaje się, że szaleńczy wzrost cen nieruchomości miał w Polsce dwa filary: niezwykła łatwość zaciągania kredytów i - w mniejszym stopniu, to fakt, ale jednak - istotne wzbogacenie się społeczeństwa dzięki kilkuletniej hossie na rynku finansowym (giełda i zwłaszcza fundusze inwestycyjne). Drugi filar może jednak niespodziewanie i szybko upaść. Wtedy znów milionerzy, bo tylko oni mogą kupować mieszkania, będą się rodzić jedynie dzięki własnej wytężonej pracy lub będą to milionerzy na kredyt (przestępców nie bierzemy pod uwagę).

Co gorsza, rzecz nie dotyczy tylko giełdy i funduszy oraz możliwych zawirowań w sektorze finansowym. Żadna gospodarka, nawet na unijnym dopingu, nie będzie w stanie oprzeć się wahnięciom na globalnym rynku, jeśli do nich dojdzie na skutek napięć w USA.

A jeśli przy tym kurek z kredytami zostałby u nas przymknięty, koszty zaś spłaty już zaciągniętych pożyczek wyraźnie wzrosłyby (a tego zwłaszcza wykluczyć nie można - presja inflacyjna rośnie), uczestnicy gry mogliby naprawdę dostać sporego bólu głowy.

Hossa w sektorze nieruchomości jest faktem. Jej konstrukcja przypomina jednak szyb windy mknącej szybko do góry i wynoszącej na szczyt wszystkich, którzy zdołali do niej wsiąść, w przekonaniu, że to bezawaryjny mechanizm. Ale ta konstrukcja może się popsuć, załamać, złożyć, jak domek z kart, nawet jeśli wszystkim wydaje się to nieprawdopodobne. A może właśnie dlatego. A jeśli nawet się nie popsuje i nie złoży, to i tak wyniesie na górę nielicznych. Reszta nie da rady wejść schodami tak wysoko. Zostanie przed drzwiami.