Apetyt na miliardy euro

Z doktorem Karlem Petrikovicsem, prezesem zarządu Immoeastu, największej w regionie firmy z sektora nieruchomości, notowanej na Wiener Börse, rozmawia Krzysztof Woch

Immoeast przymierza się do wejścia na warszawską giełdę. Dlaczego zdecydował się na ten krok i kiedy możemy spodziewać się debiutu spółki na GPW?

Polska jest dla nas bardzo ważnym rynkiem. Ponad 17 proc. portfela naszych nieruchomości, wycenianych łącznie (na koniec stycznia) na 7,2 mld euro, zlokalizowanych jest właśnie w Polsce. Mówimy więc o inwestycjach o wartości ponad 1,2 mld euro w tym kraju.

Jeśli chodzi o wejście Immoeastu na warszawską giełdę, to niestety - ze względu na obowiązujące przepisy - nie mogę zdradzać żadnych szczegółów.

Ale decyzja o notowaniu spółki na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, równolegle z notowaniem Immoeastu na Wiener Börse, już zapadła?

Teraz mogę odpowiedzieć jedynie w ten sposób, że bardzo poważnie rozważamy taki krok.

Pospekulujmy więc: jeśli Immoeast podejmie ostateczną decyzję o wejściu na warszawską giełdę, czy będzie mu towarzyszyła emisja nowych akcji?

Tak. Najprawdopodobniej debiut na GPW będzie się wiązał z podwyższeniem kapitału.

W ubiegłym roku Immoeast sprzedał swoje akcje za ponad 2,7 mld euro. Czy oferta towarzysząca wejściu spółki na GPW miałaby podobną wartość?

Jeśli zdecydujemy się na podwyższenie kapitału, na pewno będzie to pokaźna kwota.

Skoro nie możemy wgłębiać się w szczegóły ewentualnej oferty publicznej, proszę chociaż przybliżyć polskim inwestorom kierowaną przez Pana spółkę.

Z przyjemnością. Immoeast jest największym graczem na rynku nieruchomości w regionie. Na koniec stycznia br. wartość naszych aktywów przekraczała 7,2 mld euro, ale w międzyczasie dokonaliśmy kolejnych inwestycji i wielkość ta sięga już około 8,5 mld euro. Nasz portfel jest silnie zdywersyfikowany, zarówno pod względem sektorowym, jak i geograficznym. Największe znaczenie, pod względem wartości aktywów, mają w nim: Polska, Rumunia, Czechy i Węgry. Jesteśmy ponadto obecni w Rosji, na Słowacji, w Bułgarii, na Ukrainie, w Słowenii, Serbii, Chorwacji i Estonii.

Czy znaczenie Polski w portfelu Immoeastu wzrośnie po tym, jak spółka wejdzie na GPW?

Zdecydowanie tak. Polska będzie odgrywać znaczącą rolę w realizacji naszej strategii inwestycyjnej, ponieważ jesteśmy przekonani o dobrych perspektywach tego rynku. Spodziewamy się tu kolejnych interesujących możliwości inwestowania. Udział Polski w naszym portfelu nie zmieni się jednak, biorąc pod uwagę umocnienie naszej działalności w krajach Europy Południowo-Wschodniej, a także na Ukrainie i w Rosji.

A które sektory są dla Immoeastu najbardziej interesujące?

Centra handlowe, biura i mieszkaniówka.

W ubiegłym roku Immoeast zainwestował robiącą imponujące wrażenie kwotę około 5 mld euro...

Gdy w poprzednim roku zdecydowaliśmy się na podwyższenie kapitału, przedstawiliśmy inwestorom program inwestycyjny o wartości 5 mld euro, który zamierzaliśmy zrealizować w ciągu 12 miesięcy. W rzeczywistości nasz plan wykonaliśmy już do końca 2006 roku, czyli prawie 6 miesięcy przed czasem. Udało się to osiągnąć dzięki gruntownemu, bardzo skrupulatnemu przygotowaniu do realizacji tego programu. Gdy decydowaliśmy się na podwyższenie kapitału, wiedzieliśmy już dokładnie, ile go potrzebujemy i na co konkretnie przeznaczymy te środki. Zapewne przyczyniło się to do sukcesu naszej oferty.

Jeśli chodzi o strukturę kapitałową, dążymy do tego, aby finansować nasze inwestycje w 50 proc. kapitałem własnym i w 50 proc. długiem. Obecnie wskaźnik finansowania majątku kapitałem własnym wynosi około 47 proc. Nie zamierzamy dopuścić do tego, aby kiedykolwiek spadł poniżej 40 proc.

Proszę wymienić najważniejsze transakcje, jakich Immoeast dokonał na rynku polskim.

Do najważniejszych projektów w tym roku obrachunkowym (w firmie Immoeast rok obrachunkowy trwa od maja do kwietnia - przyp. red.) niewątpliwie należy zaliczyć Silesię City Center, czyli kompleks handlowo-rozrywkowy na Śląsku, który został już w pełni wynajęty. Kilka tygodni temu, razem z funduszem Heitmana, kupiliśmy Mokotów Business Park w Warszawie. Wkrótce ruszamy z budową kolejnego wieżowca w ramach tego kompleksu. Dokonaliśmy też wielu mniejszych inwestycji w segmencie centrów handlowych i powierzchni biurowej.

W jakich kierunkach będzie zmierzać ekspansja Immoeastu?

Jeśli spojrzymy na nasz obecny portfel, ponad 58 proc. stanowią kraje Europy Środkowo-Wschodniej (CEE), 27 proc. to rynek krajów Europy Południowo-Wschodniej (SEE), a pozostałe 15 proc. to kraje Wspólnoty Niepodległych Państw (CIS).

Prawdopodobnie za 18 miesięcy proporcje te będą się przedstawiać następująco: 40 proc. to rynek CEE, kolejne 40 proc. - SEE, a 20 proc. - CIS.

Immoeast kupił w ubiegłym roku 25-proc. pakiet TriGranitu, który z kolei zamierza współpracować z Gazprom Bankiem przy realizacji projektów deweloperskich w Rosji. Proszę powiedzieć coś więcej o tej współpracy: jakie korzyści przyniesie ona Immoeastowi?

Jako że jesteśmy właścicielem 25 proc. akcji TriGranitu, który z kolei w 50 proc. partycypuje w joint venture z Gazprom Bankiem, nasz pośredni udział wynosi 12,5 proc. I w takim stopniu będziemy uczestniczyć w zyskach, które przyniosą transakcje na rynku rosyjskim. Immoeast ma ponadto prawo pierwokupu wszystkich ukończonych projektów wznoszonych przez TriGranit, po cenach rynkowych, możemy zatem stać się wówczas bezpośrednim beneficjentem tych projektów.

O jakich projektach mówimy?

O ponad 30 różnych projektach, w większości dużych, wielofunkcyjnych kompleksach urbanistycznych.

Czyli chodzi o projekty podobne do Silesia City Center?

Nawet większe. Chodzi bardziej o tworzenie przestrzeni miejskich. Poza centrum handlowo-rozrywkowym, będą obejmować biurowce i część mieszkaniową oraz - niewykluczone - również hotele. TriGranit zrealizował spektakularne projekty tego typu w Budapeszcie, jest obecny w innych krajach Europy Środkowo- i Południowo-Wschodniej.

Jeśli chodzi o Rosję, to pierwszy tego typu projekt chcemy zrealizować w Moskwie, kolejne w Sankt Petersburgu i Krasnojarsku.

Jakiego rzędu kwoty zamierza zainwestować Immoeast w nadchodzącym roku obrachunkowym?

Wartość naszego planu inwestycyjnego można przyrównać do łącznej wielkości inwestycji, jakie zrealizowaliśmy w ubiegłym roku.

Jednym z elementów programu inwestycyjnego Immoeastu jest stworzenie sieci centrów handlowych STOP.SHOP. Pierwsze obiekty firmowane tą marką już powstały. Czy pojawią się one również w Polsce?

Mamy taki zamiar. Pierwsze centra STOP.SHOP. powstały na Węgrzech, Słowacji i w Słowenii. Mamy już 11 takich obiektów. Kolejnych 29 będzie otwartych w tym roku. W przyszłym sieć zostanie rozszerzona o 25, a docelowo chcemy mieć 100-120 centrów STOP.SHOP. Łączna wartość tych inwestycji wyniesie około 1,5 mld euro.

Chcemy wprowadzić tę markę również do Polski, Rumunii i na Ukrainę. W każdym z tych krajów chcielibyśmy mieć po około 20 obiektów. Projekt ten spotkał się dotychczas z ogromnym zainteresowaniem ze strony sieci handlowych, które poszukują partnera z branży nieruchomości, oferującego lokalizacje w różnych krajach. Przed ukończeniem poszczególnych centrów do 90 proc. oferowanej powierzchni było już zazwyczaj wynajęte.

Kiedy zatem będziemy mogli robić zakupy w pierwszym STOP.SHOP. w Polsce?

Jeśli wszystko pójdzie dobrze, jeszcze w tym roku.

Immoeast był kiedyś znaczącym akcjonariuszem Globe Trade Centre, obecnie największej firmy z branży nieruchomości notowanej na GPW. Szybko jednak sprzedał wszystkie akcje. Był to bodajże koniec 2004 roku...

Tak, kilka miesięcy po giełdowym debiucie GTC.

No właśnie. Tymczasem od tamtego czasu wartość akcji GTC wzrosła pięciokrotnie. Nie żałuje Pan tamtej decyzji?

No cóż. Transakcja była dla nas wysoce zyskowna. Patrząc jednak z perspektywy czasu, wyszliśmy z tej inwestycji zdecydowanie za wcześnie.

Czy Immoeast traktuje obecnie GTC głównie jako konkurenta, czy może widzi w nim również potencjalnego partnera? Obie firmy mówią przecież o ekspansji na tych samych rynkach...

Jednym z przykładów współpracy może być Mokotów Business Park, wzniesiony przez GTC, a który teraz jest naszą współwłasnością. Profile działalności GTC i Immoeastu różnią się. GTC jest głównie deweloperem, który następnie pozostaje właścicielem wzniesionych przez siebie obiektów. My natomiast jesteśmy inwestorem długoterminowym, który czasami angażuje się jako partner w realizację projektów deweloperskich. Ale oczywiście nie widzę żadnych przeszkód, aby nawiązać w przyszłości pewną współpracę z GTC.

Czy Immoeast rozważa również angażowanie się kapitałowe w istniejące spółki deweloperskie?

W minionym roku kupiliśmy 25-proc. pakiet TriGranitu oraz taki sam udział w rumuńskiej firmie Adama, dotychczas specjalizującej się w realizacji projektów mieszkaniowych. Teraz natomiast prowadzimy negocjacje dotyczące zakupu znaczącego pakietu czołowego dewelopera na Ukrainie. Ze zrozumiałych względów nie mogę jednak wyjawić jego nazwy.

Na koniec proszę zrobić szybką analizę SWOT kierowanej przez Pana firmy. Ma Pan szansę zareklamować spółkę przed polskimi inwestorami.

Nasze mocne strony to niewątpliwie: bogate doświadczenie w regionie, wysoko wykwalifikowana kadra menedżerska, bardzo dobre relacje z partnerami w regionie, bezpieczna struktura finansowania oraz dotychczasowe sukcesy, którymi możemy się śmiało pochwalić.

A jakie są główne czynniki ryzyka działalności Immoeastu?

Aktywnie zabezpieczamy się przed wszelkimi zagrożeniami, czego przykładem może być nasze bardzo konserwatywne podejście do finansowania inwestycji. Jedynym istotnym ryzykiem mogą być niespodziewane zdarzenia gospodarczo-polityczne w regionie, np. podobne do wydarzeń z 11 września 2001 roku. Nawet gorszy scenariusz, mający negatywny wpływ na nasze wyniki i portfolio, nie zagrozi działalności naszej spółki.

Czy Immofinanz, główny udziałowiec Immoeastu, deklarował, że weźmie udział w tegorocznej ofercie publicznej spółki?

Jeśli dojdzie do podwyższenia kapitału, Immofinanz będzie w pełni w nim uczestniczyć, aby utrzymać 50,5-proc. udział w spółce.

Dziękuję za rozmowę.