Nieruchomości | REIT szansą zarówno dla inwestorów, jak i dla TFI

Fundusze nieruchomości to niszowy produkt, na koniec czerwca ich aktywa wynosiły 2,3 mld zł, co daje mniej niż 1 proc. udziału w rynku TFI.

Mimo to budzą skrajne emocje. Nieruchomości są przez Polaków uważane za najbardziej zyskowną formę inwestycji (prawie 50 proc. z nas jest tego zdania, podaje Deutsche Bank), a jednak inwestowanie w nie za pośrednictwem funduszy w wielu przypadkach kończyło się fiaskiem.

Niższy próg wejścia...

Dlatego TFI już nie zakładają funduszy, które mają zarabiać na wzroście cen nieruchomości, tylko takie, których dochody płyną z najmu. Problem w tym, że niemal identyczną działalność – inwestowanie w nieruchomości po to, żeby zarabiać na ich wynajmowaniu – mają prowadzić REIT (real estate investment trust), spółki notowane na GPW, płacące dywidendy. REIT mają być zwolnione z CIT, żeby uniknąć podwójnego opodatkowania (Ministerstwo Finansów pracuje nad zmianą przepisów) – skoro niemal całość zysków ma trafiać do akcjonariuszy, i tak zapłacą oni podatek od dywidend.

– Przede wszystkim nie należy mylić REIT z FIZ (funduszami inwestycyjnymi zamkniętymi). REIT to model biznesowy, a nie forma prawna. Zwykle REIT mogą być tworzone zarówno w formie spółek, jak i funduszy. Wprowadzenie notowanych i jednorazowo opodatkowanych REIT na pewno zmniejszy zainteresowanie dywidendowymi FIZ nieruchomości. Publiczne REIT w formie spółki mają wiele zalet: przede wszystkim niższy próg wejścia niż FIZ (w funduszu to równowartość 40 tys. euro – red.). Ważnym atutem jest płynność inwestycji. Dodatkowo REIT w formie spółki nie rozdzielają zarządzania i odpowiedzialności na dwa podmioty – TFI i zewnętrznego zarządzającego, co zmniejsza koszty. W przypadku spółki REIT kontrola inwestorów nad przedsięwzięciem jest jednocześnie dużo większa – wymienia Radosław Świątkowski, współzałożyciel i partner zarządzający Reino Partners. – REIT nie oznaczają końca FIZ nieruchomości. Te drugie pozostaną na rynku, stosowane jako rozwiązanie dla pojedynczych inwestorów, a także dla strategii innych niż dywidendowe, np. dla funduszy deweloperskich lub oportunistycznych – dodaje.

...dla najbogatszych?

– W dłuższym terminie REIT teoretycznie mogą rzeczywiście stanowić konkurencję dla funduszy, ale na branżę TFI nie będą miały większego wpływu – uważa Marek Rybiec, prezes Skarbiec TFI. – Po pierwsze, fundusze nieruchomości to raczej niszowy produkt. Po drugie, fundusze i REIT będą współistniały. Nie wydaje mi się, żeby przeciętni oszczędzający mieli zacząć inwestować w REIT, tak jak teraz nie inwestują w akcje. Inwestycja w REIT pozostanie prawdopodobnie domeną zamożnych inwestorów indywidualnych, których stać również na fundusz zamknięty. Co wybiorą? To kwestia indywidualna – są klienci bankowości prywatnej, którzy lubią bezpośrednio inwestować na GPW, i tacy, którzy robią to wyłącznie przez fundusze, mimo że jest to przecież droższe rozwiązanie – komentuje Rybiec.

[email protected]

Opinia

Artur Rawski, wiceprezes, Forum TFI

Nie obawiam się odpływu inwestorów z funduszy nieruchomości. Co więcej, jestem przekonany, że w naszych warunkach lepszym wyjściem niż tworzenie nowych regulacji prawnych pod kątem REIT (real estate investment trust) jest wykorzystanie, z drobnymi modyfikacjami, już istniejących przepisów, odnoszących się właśnie do FIZ (funduszy inwestycyjnych zamkniętych). Jest to bowiem najbardziej naturalna forma dla tego typu przedsięwzięć, formuła funduszu inwestującego w nieruchomości jest znana inwestorom i posiada wiele zalet. Jeśli okaże się, że REIT nie będą działać w formule FIZ, ale staną się dla nich alternatywą, to jestem przekonany, że rynek TFI w krótkim czasie zareaguje na ich pojawienie się stworzeniem instrumentu o takiej strukturze, która będzie łączyć w sobie zalety zarówno REIT, jak i FIZ. Z punktu widzenia inwestora będzie to więc jeszcze korzystniejsza sytuacja, gdyż otrzyma on więcej możliwości inwestycyjnych, a nie zostanie pozbawiony takich zalet FIZ jak: wysoki stopień sformalizowania i transparentności inwestycji, oddzielenie zarządzającego funduszem od zarządzającego portfelem, kontrola instytucji dbających o interesy inwestorów, np. depozytariusza, wysokie standardy wyceny i audytu itp. Natomiast z punktu widzenia samych TFI pojawienie się REIT zwiększy z pewnością zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości, co może się przełożyć na zwiększony napływ środków również do funduszy.