Deweloperzy mieszkaniowi powoli dojrzewają do konsolidacji

Wraz z osłabieniem koniunktury gospodarczej więksi rynkowi gracze coraz częściej postrzegać będą przejęcia starannie wyselekcjonowanych podmiotów posiadających nieprzepłacony bank ziemi jako alternatywną ścieżkę zwiększenia skali działalności.

W ubiegłych latach deweloperzy rozwijali biznes w oparciu o wzrost organiczny. Transakcje kupna-sprzedaży deweloperów mieszkaniowych na rynku krajowym należały do precedensów. Konsolidacji branży nie przyspieszył ani kryzys finansowy w 2008 r., ani wejście w życie ustawy deweloperskiej w 2012 r. W związku z tym przejęcia deweloperów mieszkaniowych w ostatniej dekadzie możemy zliczyć na palcach obu rąk. Czy zatem branża ma jakikolwiek potencjał konsolidacyjny? Czy nie jest to samoistnie „oczyszczająca się" branża gospodarki w czasach osłabienia koniunktury gospodarczej? Aby odpowiedzieć na te pytania, warto przyjrzeć się bliżej potencjałowi branży w kontekście analizy sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Branża deweloperów mieszkaniowych w Polsce jest silnie rozdrobniona. Na rynku mieszkaniowym działalność prowadzi dużo podmiotów wyłącznie o zasięgu lokalnym. Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym w ostatnich latach przyczyniła się do wzrostu liczby firm prowadzących działalność deweloperską. Wśród podmiotów działających na rynku mieszkaniowym znajduje się wiele firm o małej skali biznesu, a także są na nim obecne grupy kapitałowe, dla których deweloperka nie stanowi głównego segmentu biznesu. Wiele z tych podmiotów zdecydowało się wejść na rynek w celu wykorzystania sprzyjającej koniunktury, a część z nich traktuje działalność deweloperską jako sposób reinwestowania nadwyżek finansowych.

Na przestrzeni ostatnich kwartałów możemy zaobserwować wzrost konkurencji między deweloperami, znajdujący odzwierciedlenie w agresywnej strategii uzupełniania banku ziemi. Coraz więcej deweloperów dokonuje zakupu działek, na których realizacja inwestycji doprowadzi najprawdopodobniej do erozji marż, gdyż aktualne ceny sprzedaży mieszkań są względnie stabilne. Wraz ze spadającymi poziomami rentowności będzie również rosła oferta deweloperów. W związku z tym do najistotniejszych czynników determinujących potencjał konsolidacyjny branży należy zaliczyć dalszą możliwość nabywania przez deweloperów atrakcyjnych gruntów w lokalizacjach umożliwiających szybką sprzedaż oferty po marżach zbliżonych do dotychczasowych. Wydaje się, że to właśnie rosnące ceny gruntów będą głównym bodźcem do przyspieszenia konsolidacji. W związku z ograniczeniami związanymi z nabywaniem gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach za rozsądną cenę deweloperzy będą szukać alternatywnych sposobów rozbudowy banku ziemi. Jednym z takich sposobów mogą być akwizycje.

Oprócz sytuacji na rynku gruntów, dynamika konsolidacji w branży będzie również zależna od otoczenia makroekonomicznego. Ewentualne spowolnienie gospodarcze powinno doprowadzić do wzrostu konkurencji miedzy deweloperami w wyniku rosnącej podaży mieszkań. Mariażowi słabnącego popytu i wysokiej oferty deweloperów będzie zapewne towarzyszyć spadek cen mieszkań. Wydaje się, że wraz z osłabieniem koniunktury gospodarczej więksi rynkowi gracze coraz częściej postrzegać będą przejęcia starannie wyselekcjonowanych podmiotów posiadających nieprzepłacony bank ziemi jako alternatywną ścieżkę zwiększenia skali działalności. Sprzyjać im wtedy powinny urealnione oczekiwania cenowe potencjalnych sprzedających.

Na rynku deweloperów mieszkaniowych możemy spodziewać się kilku rodzajów transakcji. Pierwszą z nich mogą być przejęcia średniej wielkości deweloperów posiadających atrakcyjny bank ziemi. Stroną kupującą w tych transakcjach będą wówczas znaczący gracze w branży deweloperskiej dysponujący silnym zapleczem kapitałowym. Takie akwizycje powinny prowadzić do szybszego niż u konkurencji uzupełnienia banku ziemi oraz umożliwić przejmującym wejście na nowe rynki. Kolejnym rodzajem transakcji mogą być przejęcia deweloperów działających w innym segmencie cenowym w celu dywersyfikacji prowadzonej działalności. Stroną kupującą w takich transakcjach będą przede wszystkim deweloperzy działający w wyższych segmentach cenowych. Takie transakcje powinny stanowić zabezpieczenie w przypadku zmiany koniunktury na rynku, ale przede wszystkim mogą umożliwić przejmującym pozyskanie rozpoznawalnej marki w danym segmencie cenowym oraz prowadzić do rozwoju działalności na nowych rynkach.

Wydaje się, że w roli sprzedających w branży deweloperów mieszkaniowych mogą wystąpić przede wszystkim podmioty prowadzące działalność w kilku segmentach biznesowych, dla których segment deweloperski nie stanowi podstawowego biznesu. Sprzedaż względnie kapitałochłonnego segmentu deweloperskiego umożliwia tym podmiotom intensyfikację rozwoju podstawowej działalności. Ewentualne osłabienie koniunktury powinno doprowadzić do wzrostu liczby podmiotów skłonnych do sprzedaży biznesu. Będzie to szansa dla wybranych deweloperów na zwiększenie udziałów w rynku i wypracowanie przewag konkurencyjnych. Nie można również wykluczyć, że potencjalni sprzedający dojdą do wniosku, że bardziej korzystnym sposobem dezinwestycji będzie systematyczna sprzedaż aktywów. Z kolei podmioty mające potencjał do bycia konsolidatorami branży deweloperskiej mogą skupić się wyłącznie na rozwoju organicznym biznesu ze względu na wysokie oczekiwania cenowe sprzedających oraz ryzyko transakcji. Jeżeli tak się stanie, branża deweloperska pozostanie samoistnie „oczyszczającą się" branżą gospodarki.