Teraz ziemia już wolniej zyskuje na wartości

Mimo relatywnie taniej ziemi w Polsce skala jej zakupów przez obywateli innych państw była dotychczas niewielka.

1 maja 2016 r., a więc 12 lat po akcesji naszego kraju do Unii Europejskiej, weszły w życie nowe uregulowania prawne dotyczące obrotu ziemią rolną. W odniesieniu do rynku prywatnego określono podmioty uprawnione do swobodnego nabywania gruntów rolnych. Priorytetowo potraktowani zostali rolnicy indywidualni, powiększający gospodarstwa rodzinne o powierzchni do 300 ha, natomiast odnośnie do osób chcących rozpocząć działalność rolniczą kupujący musi zamieszkać w gminie, w której położona jest nabywana nieruchomość, mieć kwalifikacje rolnicze, bądź być w trakcie ich nabywania, a także zobowiązać się do osobistego prowadzenia gospodarstwa. Ograniczeń w nabywaniu ziemi rolnej nie wprowadzono także dla osób z najbliższej rodziny, jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, kościelnych osób prawnych i związków wyznaniowych.

Zgodnie z nowymi przepisami, bez dodatkowych wymagań, możliwy jest zakup na wolnym rynku działki rolnej nieprzekraczającej 0,30 ha lub 0,50 ha, w przypadku kiedy była ona zabudowana na cele nierolnicze.

Wyraźne uprzywilejowanie gospodarujących na danym terenie rolników w staraniach o nabycie ziemi uzasadnione jest koniecznością wspierania procesów koncentracji w rolnictwie, co od szeregu lat pozostaje jednym z priorytetów polityki rolnej. Chociaż po wejściu do UE ten proces uległ wyraźnemu przyspieszeniu, to w dalszym ciągu ponad połowa gospodarstw indywidualnych dysponuje zbyt skromnym majątkiem produkcyjnym, by skutecznie konkurować na krajowych i globalnych rynkach rolnych.

W najnowszym raporcie pt. „Rynek ziemi rolniczej. Stan i perspektywy" Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej informuje, że po wzmożonym popycie na ziemię w 2015 r., związanym z obawami wzrostu cen po zniesieniu ograniczeń w nabywaniu gruntów rolnych przez obywateli krajów UE, w 2016 r. liczba zawartych notarialnie umów kupna-sprzedaży ziemi na rynku prywatnym zmniejszyła się o około 16 proc. Liczba takich umów, przypadająca na tysiąc gospodarstw, wyniosła 48, wobec 57 przed rokiem i była zbliżona do notowanej w okresie 2011–2013. Najwięcej transakcji (ponad 90 na tysiąc gospodarstw) notowano w województwach zachodniopomorskim i opolskim, najmniej natomiast (poniżej 50) w: śląskim, małopolskim, łódzkim, wielkopolskim i mazowieckim.

W polskim rolnictwie, w którym dominują rodzinne gospodarstwa rolne, istotny wpływ na zmiany własności gruntów ma obrót o charakterze nierynkowym, czyli przejęcia nieruchomości w formie darowizn, spadków, umów o dożywocie itp. Większość z tych zmian dokonywana jest zazwyczaj w ramach rodziny. Uwzględniając, że ponad 90 proc. gruntów rolnych znajduje się w użytkowaniu indywidualnych gospodarstw, relacje między rynkowym bądź nierynkowym obrotem ziemią mają zasadniczy wpływ na tempo przemian agrarnych. Wśród nierynkowych form przejęcia ziemi rolniczej najbardziej znaczącą i rosnącą pozycję zajmują darowizny, których udział w 2016 r. wynosił już 81 proc. Na ich rzecz spada udział umów o dożywocie, który stanowi aktualnie zaledwie 2,4 proc. ogółu, nierynkowych form obrotów ziemią.

W 2016 r. zahamowany został silny wzrostowy trend cen ziemi. Średnia cena jednego ha ziemi rolnej na prywatnym rynku osiągnęła 39,7 tys. zł i w porównaniu z poprzednim rokiem wzrosła o 3 proc., podczas gdy w 2014 r. o 22,7 proc., a w 2015 r. o 19,4 proc. Od roku akcesji, kiedy hektar gruntów kosztował 6,6 tys. zł, ceny ziemi zwiększyły się prawie sześciokrotnie, a uwzględniając stopę inflacji – trzykrotnie. Tradycyjnie najwyższe notowania osiągnęły grunty położone na terenie województwa wielkopolskiego (56,1 tys. zł za ha), kujawsko-pomorskiego (53,9 tys. zł) i opolskiego (46 tys. zł). Najtaniej nieruchomości można było nabyć w województwie podkarpackim (23,2 tys. zł). W tym regionie ziemia była o prawie 40 proc. tańsza niż średnio w kraju.

W 2016 r. najwyższy wzrost cen zanotowano w województwie lubuskim, gdzie ziemia w ciągu roku zdrożała o 13 proc. Nie zmienia to faktu, że zlokalizowane na tych terenach nieruchomości rolne były nadal relatywnie tanie. Ich rynkowa wartość odbiegała o 23 proc. od średniej krajowej. Tylko w jednym województwie, tj. w opolskim, ceny ziemi były nieco niższe niż w 2015 r., ale i tak o 16 proc. przewyższały średnie krajowe notowania.

Zwraca uwagę, że w rejonach o najtańszej ziemi rolnej tempo wzrostu jej ceny z reguły postępuje szybciej niż w pozostałych, w rezultacie czego maleje współczynnik zmienności, określający skalę regionalnego zróżnicowania cen. W 2016 r. jego wartość wyniosła 25,3 proc., podczas gdy w 2010 r. 31,3 proc. Jeżeli współczynnik ten osiąga lub przewyższa 40 proc., uznaje się, że skala zróżnicowania jest znaczna. Przy interpretacji regionalnej rozpiętości cen ziemi należy szczególnie brać pod uwagę rozwój rolnictwa na danym terenie. Dotyczy to zwłaszcza struktury agrarnej, zasobów gospodarstw w majątek produkcyjny, a przede wszystkim ukierunkowania aktywności ekonomicznej właścicieli gruntów i ich zamierzeń odnośnie do zwiększenia konkurencyjności na rynkach rolnych i pomnażania dochodów z prowadzonej działalności rolniczej.

Wzrostowy trend cen ziemi będzie się utrzymywał m.in. dlatego, że jest ona w Polsce znacznie tańsza niż w wielu innych krajach unijnych oraz ze względu na to, że po zakończeniu okresu przejściowego osoby z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej zaczęły obowiązywać te same prawa przy nabywaniu nieruchomości gruntowych co polskich obywateli.

W 2016 r. trzeba było u nas, na rynku prywatnym, zapłacić za hektar gruntów rolnych 9,1 tys. euro, podczas gdy w Holandii – 57,9 tys., w Belgii – 34,7 tys., w Niemczech (stare landy) – 32,5 tys., w Danii – 23,2 tys., w Irlandii – 21,7 tys. euro. Do krajów mających tańsze niż w Polsce ziemie należały m.in. państwa bałtyckie – 2,7–3,3 tys., Węgry – 4,2 tys., Bułgaria, Rumunia, Słowacja – 3,9–5,6 tys. euro.

Nie sprawdzają się obawy przed nadmiernym wykupem naszej ziemi przez obcokrajowców. Mimo relatywnie taniej ziemi skala jej zakupu przez obywateli innych państw była dotychczas niewielka. Z rejestrów MSW wynika, że w ciągu ostatnich 20 lat (1996–2016) nabyli oni grunty o łącznej powierzchni 56,4 tys. ha., stanowiącej 0,2 proc. powierzchni kraju (w 2016 r. – 3,2 tys. ha).